Диссертация (Влияние результатов школьного образования на формирование цен на рынке жилой недвижимости в мегаполисе), страница 11

Гедонистическийметод позволяет определить разницу в цене на жилое имущество (квартиру илидом) для районов с различными характеристиками социального окружения, атакже получить оценку готовности населения платить за улучшение этиххарактеристик (или экономическую оценку стоимости подобного улучшения).Гедонистическим подходом подразумевается, что жилье (квартира илидом) может быть представлено не только набором его внутренних характеристик(числом и площадью жилых комнат, числом санузлов, наличием балкона,расстоянием до центра города или муниципального образования), но также икачеством его социального окружения: окружающая среда и экологичность(загрязненность воздуха и воды, шум), красивый вид из окна, близость к паркам,лесным массивам или реке, наличие развлекательный учреждений (парков,театров, кинотеатров), учреждений здравоохранения, магазинов, торговыхцентров.Данный метод требует сбора огромного количества информациикасательно цен продажи отдельных объектов, а также многих физическиххарактеристик.

Следует отметить специфику данного метода, которая состоит в61использовании обширной статистики, позволяющая (в отличие от методовсравненияпродажзакономерность.иконтрольныхПреимуществорайонов)методов,обнаружитьоснованныхнастрогуюобработкестатистических данных, выражено в законе больших чисел, которое заключаетсяв том, что закономерности проявляются и, соответственно, могут быть изученылишь при довольно большом количестве наблюдений. Суммарное влияниеотклонений в некоторых наблюдениях, вызванных случайными причинами, водну или другую сторону от характеристики всей закономерности явления, придовольно большом количестве наблюдений сводится к нулю.

Практически влюбом массовом явлении вместе с факторами, которые являются общими длявсех наблюдений, также действуют случайные факторы, то есть такие, которыев индивидуальных наблюдениях могут различаться – их влияние может бытьнаправлено в противоположные стороны. При использовании гедонистическогометода в результате взаимного погашения влияния случайных фактороввыражается действие факторов, которые являются общими явлению. Так,проявляется закономерность для всех наблюдений, то есть закономерностьмассового явления.В литературе выделяют следующие преимущества и недостатки(ограничения) при использовании гедонистической модели цен на рынкенедвижимости.Среди преимуществ выделяют следующее:- Универсальность и разносторонность метода: модель может бытьудобно адаптирована для анализа взаимосвязей между качеством окружающейсреды и рыночными ценами на товары;- Данный метод часто используется для аппроксимации стоимости,основываясь на реальных предпочтениях индивидов;- Рынок недвижимости является хорошим индикатором стоимости, таккак он чувствителен к информации;62- Сравнительно легко получить данные о ценах на выставленную напродажу недвижимость и её характеристиках по сравнению со вторичнымиисточниками данных, используемыми в качестве описательных переменных длярегрессионного анализаПо недостаткам и ограничениям метода выделяют следующее:- Сфера применения этой модели ограничена измерением качествасоциального окружения, связанного только с ценами на жилье;- Для работы с моделью требуется большой массив данных, которыетребуют сбора и анализа;- Предпосылкой модели является то, что каждый человек должен иметьпредварительное знание о потенциальных положительных и отрицательныхвнешних эффектах, связанных с покупкой недвижимости.

Например, важнозаблаговременно знать об уровне загрязнения в местности, расположеннойвблизи промышленных площадок;- Наличие и доступность данных напрямую влияют на количествовремени и трудозатраты, необходимые для апробации модели и проведениянеобходимых расчетов;- Данная модель оценивает готовность населения платить за возможныеизменения в качестве социального окружения и их последствия. Однако еслииндивиды не знают о связи между качеством социального окружения и выгодахдля них или их имущества, то стоимость не будет учитываться в цененедвижимости;- Рыночные ограничения: данная модель предполагает, что приопределенном уровне дохода (бюджетном ограничении) индивиды имеютвозможность делать выбор в пользу набора характеристик, которые онипредпочитают. Однако в поле видения модели не входит тот факт, что рынокнедвижимости может также зависеть от внешних факторов, таких как, например,процентные ставки и ставки налогообложения;63- Мультиколлинеарность: в силу специфики городского расселениябывают ситуации, когда более просторная жилая недвижимость доступна тольков удаленных от центра, но экологически чистых районах, а более тесная жилаянедвижимость располагается исключительно в городских и загрязненныхтерриториях.

В таких случаях довольно трудно отделить экологическуюсоставляющую социального окружения от размера жилой недвижимости;- Изменения цен: другое допущение, что цены на рынке будутавтоматически подстраиваться под любые изменения в характеристиках еёкомпонентов. В действительности же существует большой временной лаг,особенно в населенных пунктах, где возможности для покупки и продажинедвижимости ограничены;- Модель является относительно сложной для интерпретации и требуетналичия достаточного уровня знаний и экспертизы в области статистическихметодов анализа.В данном исследовании гедонистический метод применяется длявычленения из цены жилой недвижимости той её части, которая обуславливаетсярезультатами образования, предоставляемого в школах, территориальнозакрепленных за жилыми домами. Так, покупая жилье в благополучном районес развитой инфраструктурой, жители производят дополнительные затраты напокупку доступа к этим благам.

Следовательно, в данной работе исследуетсяготовность индивидов платить за доступ к более высоким образовательнымрезультатам школ.Результаты обзора литературы свидетельствуют о том, что имеются, какминимум, три ограничения на возможность применения данного метода.Необходимо наличие развитого рынка недвижимости, сформированнойцелостной системы независимой оценки результатов образования в школах, атакже адекватный размер территории – география проводимого исследования.642.2 Р АЗВИТИЕИ АКТУАЛЬНОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА НЕДВИ ЖИМОСТИ ВР ОССИИИ Г.М ОСКВЕ2.1.1 Становление рынка жилой недвижимости в РоссииВ советское время рынка недвижимости в Москве, как такового, несуществовало.Онпредставлялсобойнекоесочетаниелегальныхиполулегальных элементов рынка: дома стоили строительные бригады,жилищные кооперативы, по объявлениям в газетах.

Население продавалочастные дома, совершало обмен квартирами с доплатой и без неё [18]. При этомбыл в действии жесткий институт прописки.Институт прописки существовал в СССР с 1922 г. Введена она была сцелью предоставления властям полной информации о гражданах, живущих внаселенных пунктах и всех их передвижениях.

До 1932 г. прописка имелауведомительный характер. Постоянная и временная прописка, а также выписканаселения производилась жилищными органами по заявлениям граждан,прибывающих или выбывающих из населенного пункта.В 1932 г. в Советском Союзе начала действовать единая паспортнаясистема. Тогда же была сформирована паспортно-визовая служба, котораязанималась «учетом населения городов, рабочих поселков и новостроек,разгрузкой этих мест от лиц, не занятых общественно-полезным трудом, а такжеочисткой от укрывающихся кулацких, уголовных и иных антиобщественныхэлементов, в целях укрепления диктатуры пролетариата» [48].

На паспортновизовую службу была возложена обязанность контролировать пропискунаселения.С 1933 г. по 1935 г. процедура прописки постепенно ужесточалась истановилась разрешительной. Институт прописки стал одним из институтовгосударственного контроля и управления. Жизнь советского гражданина былаполностью подчинена прописке. Она определяла медицинское учреждение, в65котором ребенок должен был родиться, учреждения, в которых он должен былвоспитываться и получать образование: от яслей и детского сада до школы.Прописка была обязательным условием устройства на работу. Она былаединственным документом, дающим право на проживание в доме по меступрописки. Органы власти могли принимать решения об «уплотнении» жильцовквартиры, то есть прописывать еще одного жильца.

Власть могла такжепроизвольно выписывать тех граждан, кто отсутствовал без «уважительныхпричин» более полугода или по каким-то другим соображениям. В отдельныхнаселенных пунктах осуществление прописки было ограничено, и былонеобходимо особое разрешение высших инстанций.В 1974 г. в паспортной системе начался процесс либерализации,вследствие чего все граждане Советского союза получили паспорта. Но дажепосле этого характер института прописки оставался разрешительным. Привременном выезде в другой город гражданин был должен временно прописатьсятам, то есть получить штамп в паспорте. Такая процедура была обязательнавплоть до 1993 г., когда был принят Федеральный закон «О праве граждан насвободу передвижения, выбор места пребывания и жительства» [22].В России вместе с изменением паспортной системы произошел процессприватизации жилья.

Жители стали собственниками жилья, и вселение ипрописка в квартиры дополнительных жильцов органами власти сталаневозможной. В некоторых регионах России, где действуют самодеятельныенезаконные правила регистрации, собственникам жилого имущества зачастуюбывает тяжело зарегистрировать (прописать) знакомых, родственников и дажесупругов, родителей, детей в своем жилье.

Причем регистрация по местужительства (прописка) не дает права проживать и пользоваться жильем.Одновременно с приватизацией жилья в России начал развиваться рынокнедвижимости. К середине 1990-х г. он получил довольно активное развитие.Жилуюнедвижимостьсталипокупать,66продаватьистроить.Рынокнедвижимости постоянно менялся, происходили трансформации. Появилисьновые секторы и сегменты: рынок элитной недвижимости, рынок первичного ивторичного жилья, рынок типовой и нетиповой недвижимости, в последние двадесятилетия – рынок таунхаусов, дуплексов и коттеджей [18].Спустя один год после начала процесса приватизации в России к началу1993 г.