МДС 13-17.2000

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

по ликвидации нарушений в содержании и использовании

жилищного фонда и придомовых территорий

МДС 13-17.2000

Методические рекомендации по проведению инспекционных обследований государственной жилищной инспекцией разработаны для проверки любого подконтрольного объекта, независимо от его ведомственной подчиненности и формы собственности.

В методических рекомендациях приведены:

- основные нормативные требования по использованию, содержанию и ремонту жилищного фонда, придомовых территорий и объектов коммунального назначения, за соблюдением которых осуществляет контроль государственная жилищная инспекция;

- технические мероприятия по устранению выявленных нарушений, которые не исчерпывают возможных способов и носят рекомендательный характер;

- технические рекомендации по инспектированию жилищного фонда (раздел 1) как консультативный материал, являющийся с точки зрения разработчиков полезным в стадии создания и начала работы государственной жилищной инспекции;

- сроки устранения выявленных нарушений.

Методические рекомендации предназначены для специалистов Государственной жилищной инспекции и могут быть использованы для практического применения организациями и лицами занимающимися эксплуатацией жилищного фонда.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО ИНСПЕКТИРОВАНИЮ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.

Основной задачей Государственной жилищной инспекции является осуществление контроля за использованием, содержанием, ремонтом жилищного фонда, придомовых территорий, объектов коммунального назначения независимо от его принадлежности и форм собственности, в части обеспечения защиты прав и законных интересов граждан и государства.

Государственная жилищная инспекция выполняет обследование технического состояния жилищного фонда, его инженерного оборудования, придомовой территории; осуществляет контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, придомовых территорий, объектов коммунального назначения.

Государственная жилищная инспекция следит за своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами; за обоснованностью устанавливаемых нормативов на потребление жилищно-коммунальных услуг; санитарным состоянием помещений жилищного фонда; своевременной и качественной подготовкой жилищного фонда к сезонной эксплуатации; соблюдением нормативного уровня, режима и рационального обеспечения жителей коммунальными услугами (отопление, электро-, водо-, газоснабжение и водоотведение); выполнением в срок выданных предписаний; санитарным состоянием помещений жилищного фонда в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля; осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации; соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодных для постоянного проживания и перевода их в нежилые.

Инспекционные проверки выполняются в плановом порядке исходя из сроков службы конструктивных элементов, инженерного оборудования; периодичности проведения текущих и капитальных ремонтов; сроков подготовки жилых домов к сезонной эксплуатации; режимов обслуживания жилищного фонда и других вопросов. Специальные инспекции проводятся по обращению владельцев (пользователей) жилищного фонда, руководителей организаций, обслуживающих жилищный фонд, по требованию арбитража, суда, по жалобам жителей, появлению аварийных ситуаций или стихийных бедствий. Выборочные проверки выполняются по ограниченному перечню подконтрольных объектов при проведении и завершении ремонтных работ по отдельным конструктивным элементам жилых зданий, нарушениям сроков и качества содержания жилищного фонда и др.

Состав участников инспекционных обследований определяется из необходимости предоставить возможность заявить претензии и предложить свои аргументы всем без исключения заинтересованным сторонам. Обязательными участниками являются владельцы жилых домов или лица ими уполномоченные и представители обслуживающих организаций. Приглашенными к участию в инспектировании могут быть заявители и представители общественности или общественной организации. В зависимости от конкретных условий в случае неявки или отказа в участии заинтересованных сторон инспектор может выполнить контроль единолично, поставив в известность заинтересованных лиц о результатах проведенного контроля.

Для проведения плановой инспекционной проверки необходимо:

- предупредить заинтересованные стороны и участников обследования о сроке проведения проверки;

- получить от владельца жилищного фонда или обслуживающей его организации техническую документацию (технический паспорт, исполнительную проектную документацию, проектно-сметную документацию на капитальный ремонт, реконструкцию или модернизацию, материал технических изысканий, экспертных или технических заключений, журналов технических осмотров и др.);

- установить наличие журналов по заявкам населения, осуществления обходов и осмотров жилых домов или их конструктивных элементов, а также прилегающей территории.

После проведения инспекционного контроля следует оформить предписание с указанием выявленных нарушений, сроков.

Результаты проверки должны быть доведены до сведения лиц ответственных за соблюдение требований эксплуатации и устранение выявленных нарушений.

Инспекционный контроль технического состояния дома рекомендуется выполнять в следующей последовательности:

1. Технические рекомендации по инспектированию жилищного фонда.

2. Прилегающая (домовая) территория.

3. Крыши (Совмещенные, с холодным и теплым чердаком).

4. Наружные стены.

5. Входы в здания, лестничные клетки.

6. Подвалы и технические подполья.

7. Помещения в квартирах.

8. Холодное водоснабжение.

9. Системы центрального отопления.

10. Горячее водоснабжение.

11. Внутридомовое газовое оборудование.

12. Канализация и внутренние водостоки.

13. Внутридомовое электроснабжение, электрооборудование.

14. Лифты.

В состав специальных инспекционных обследований входят следующие вопросы:

- осуществление мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;

- рациональное использование в жилищном фонде топливно-энергетических ресурсов и воды;

- соблюдение нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отопление, электро-, водо-, газоснабжение и т.д.);

- соблюдение правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;

- соблюдение порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые;

- своевременность отселения граждан из аварийных помещений и зданий;

- соблюдение условий безопасности проживающих граждан и нормального режима работы инженерных систем в домах, подлежащих отселению;

- наличие лицензий у организаций, привлеченных к обслуживанию и ремонту жилищного фонда;

- наличие технической документации у лиц или организаций, занимающихся обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда.

Перечень инспекционного контроля может быть расширен исходя из спецификации жилого фонда, территорий и местных условий у субъектов Российской Федерации.

1. ТЕХНИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИНСПЕКТИРОВАНИЮ

ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Техническая эксплуатация зданий определяется и регламентируется рядом нормативных документов. Основными из них являются "Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда", Стройиздат 1990г., ВСН 58-88(р) "Положение об организации и проведению реконструкции, ремонту и техническому обслуживанию зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", М., 1990г.

Целью соблюдения правил технической эксплуатации жилых зданий является обеспечение исправного состояния конструкций и инженерного оборудования дома и выполнение всех видов ремонта.

К основным работам, обеспечивающим нормативный срок службы зданий, относятся:

- проведение периодических капитальных ремонтов;

- осуществление текущего ремонта и периодических осмотров зданий и их элементов.

Этими же документами установлены сроки проведения текущего и капитального ремонтов и осмотров зданий и их элементов, отдельных конструкций, инженерного оборудования, территорий домовладений, а также порядок и сроки подготовки зданий к эксплуатации в зимний период, включая наладочно-регулировочные и ремонтные работы инженерного оборудования, в том числе систем теплоснабжения.

В нормативных документах приведены также технические рекомендации по уходу за зданиями, постоянному поддержанию конструкций в исправном состоянии, соблюдению требуемого температурно-влажностного режима в помещениях, обеспечению нормативных требований помещений, конструкций и инженерного оборудования для создания условий проживания жителей, а также ответственность жителей и владельцев жилищного фонда за его сохранность и бережное отношение, использование по назначению.

Характерными уязвимыми местами и дефектами конструкций являются:

- в крышах - места сопряжения кровли с трубами и другими выступающими конструкциями, с воронками внутреннего водостока, карнизы, ендовы, защитное покрытие кровли;

- в стенах - стыки панелей, закладные детали и связи, утеплитель трехслойных панелей, простенки и перемычки, места прохождения водостоков, окраска фасадов;

- в цоколях - места сопряжения стен с отмосткой, облицовочный или защитный слой, горизонтальная гидроизоляция;

- в перекрытиях - середина пролета, опорная часть зоны увлажнения и сосредоточения нагрузок, швы между панелями, места прохождения труб;

- в окнах, дверях - коробки, петли и запоры, нижняя обвязка, наличие и состояние уплотняющих прокладок, окраска;

- в колоннах - места опоры балок и настилов, вертикальные грани (ребра);

- в фундаментах - места сопряжения с отмосткой, зона увлажнения и зона промерзания грунта;

- в прилегающей территории - зона застоя или притока воды, увлажнения и вымывания основания.

При осмотре территории домовладения следует обращать внимание на обеспечение беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от зданий, спусков (входов) в подвал, оконных приямков и водоотводящих устройств.

Стенки оконных приямков должны возвышаться над тротуаром или отмосткой на один-два кирпича и во избежании несчастных случаев закрываться съемными или открывающимися металлическими решетками, прикрепленными к стене штырями.

Отмостки вокруг зданий должны иметь уклон от здания не менее 0,03. На отмостке против водосточных труб должны быть устроены водоотводные лотки.

В целях недопущения увлажнения и промерзания цоколя, что приводит к образованию трещин и повреждению защитного слоя (облицовки, штукатурки), выступы цоколя должны быть не менее 3 см и поверху заканчиваться откосом из цементного раствора или покрытием из кровельной стали с уклоном не менее 5% или стока воды.

Деревья, находящиеся ближе 6 м от отмостки и кустарники - ближе 2 м подлежат вырубке для недопущения дополнительного увлажнения фундаментов. Должна быть выполнена планировка придомовой территории с уклоном от здания не менее 5%.

Проверку состояния подвальных помещений и технических подполий нужно проводить постоянно, так как там обычно размещены узлы и трубопроводы теплотехнических, водопроводных, канализационных сетей. Эти помещения должны быть сухими, чистыми и иметь освещение. Особое внимание при этом следует обращать на исправность конструкций фундаментов, гидроизоляции, стыков и сопряжений элементов фундаментов между собой и со смежными конструкциями; возможные трещины, мокрые пятна на конструкциях, отслаивание защитного слоя бетонных конструкций, коррозия арматуры и т.п.

Соблюдение нормального температурно-влажностного режима (температура воздуха не менее +5°C и влажность не более 60%) подвальных помещений и технических подполий достигается: плотностью притворов оконных и дверных проемов; плотностью закрывания загрузочных люков, дверей, мусоросборных камер; утеплением трубопроводов, входных дверей, постановкой пружин на входных дверях, частичным закрыванием на осенне-зимний период продухов в цоколях и утеплением дверей.

Для правильной эксплуатации стен необходимо обеспечивать защиту их от увлажнения причиной которого обычно являются неисправность водоотводящих устройств, нарушение температурно-влажностного режима, наличие наледей и сосулек на спусках, свесах, воронках и желобах.

Отметы водосточных труб должны быть выше уровня отмостки не менее чем на 20 см, чтобы не образовывались ледяные пробки при стоке талых вод и не выше 40 см, чтобы не отсыревал цоколь.

Если в предыдущий зимний период наблюдалось промерзание панелей, то их необходимо тщательно обследовать, выявить причину промерзания и выполнить дополнительное утепление.

Службы эксплуатации должны знакомить ответственных квартиросъемщиков с правилами содержания оконных переплетов и дверей, требовать их своевременного уплотнения и окраски. Для спаренных переплетов важно обеспечить плотность соединения наружных и внутренних переплетов. Необходимо следить за очисткой выпусков для конденсата из межрамного пространства. В случае проникновения атмосферной влаги в стену или помещение необходимо поставить оконный слив из оцинкованной стали, плотно прижать его к коробке, завести в борозды оконных откосов и затереть борозды цементным раствором.

Окна с раздельными переплетами утепляют следующим образом: в щелях между зимними переплетами и четвертями оконных коробок со стороны помещения ставят уплотняющие прокладки (летние переплеты не утепляют).

Зазоры между зимними переплетами и четвертями оконных коробок (при раздельных переплетах) заклеивают полосками бумаги шириной 3-5 см на клейстере или крахмале. Запоры между летними (наружными) переплетами в оконных коробках на зиму бумагой не заклеивают, чтобы предохранить стекла от намерзания в морозные дни.