текст ВКР (1227413), страница 5

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

Существуют случаи, в связи с которыми претендент на жилую площадь не может самостоятельно заниматься процедурой сборки-подачи документов и присутствовать при регистрации в связи:

• недееспособности;

• ограниченной дееспособности;

• невозможностью явки в нужное время.

В данных случаях признание права собственности на квартиру осуществляется в присутствии доверенного лица, действующего от имени будущего собственника недвижимого имущества. Для того чтобы наделить представителя полномочиями, необходимо составить доверенность, на основании которой он будет заниматься делами доверителя. Этот документ заверяется нотариусом в обязательном порядке.

2. ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ И ПРОБЛЕМЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ПУТИ ИХ РАЗРЕШЕНИЯ

2.1. Основные проблемы, возникающие при приобретении в собственности жилого помещения на основании приватизации

При написании выпускной квалификационной работы я уделила особое внимание двум основаниям приобретения права собственности, которые в первую очередь должны учитывать будующие собственники: «право собственности возникающее на основании наследства» и «право собственности возникающее на основании приватизации жилого помещения», в которых я увидела действительный риск, который может возникнуть у приобретателя жилого помещения.

Эти риски, я выделила как основные в связи с тем, что многие юристы, риэлторы, страховые компании, предлагая свои услуги по проверки жилого помещения на «чистоту» сделки, рассматривают их в первую очередь. Они существуют достаточно давно, но при этом законодатель, регулируя нормы связанные с приобретением этих прав собственности, не урегулировал данную проблему полностью.

В данном разделе работы, я хочу рассмотреть риски с которыми можно столкнуться при приобретении права собственности на жилое помещение, которое было приобретено в процессе приватизации жилого помещения.

Закон четко разъясняет, что понимается под приватизацией, – «Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность юридических и (или) физических лиц³⁰ ».

Так, основные начала приватизации жилья, как и любые принципы одного явления, нельзя рассматривать в отрыве друг от друга, поскольку они взаимно дополняют и развивают один другой, воплощаясь в тексте законодательных норм, регулируют отношения, связанные с приватизацией жилищного фонда.

Из анализа норм Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» можно выделить три важнейших принципа приватизации жилья: добровольность (ст. 1), бесплатность (ст. 1) и одноразовость (ст. 11).

Первый принцип (добровольность) вытекает из основных начал гражданского законодательства: «Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора» (п. 2 ст. 1 ГК РФ), то два других (одноразовость и бесплатность) характеризуют некоторые черты современной жилищной политики России, выраженной кроме прочих нормативных актов в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

В ст. 1 названного выше Закона прямо указывается «передача в собственность граждан на добровольной основе», т.е. граждане сами принимают решение, приватизировать занимаемое жилье или нет, и в случае положительного решения вопроса о том, кто из членов семьи будет участвовать в осуществлении приватизации, а кто нет (конечно в порядке и на условиях Закона). Принцип добровольности является главным принципом приватизации жилья. Никто не праве принудить нанимателей и членов их семей приватизировать занимаемое жилье никто не вправе. Если хотя бы один член семьи откажется участвовать в процессе приватизации, остальные члены семьи не имеют права приватизировать занимаемое жилое помещение³¹.

В собственность проживающих в ней людей комната или квартира переходит бесплатно. Возможные расходы связаны не с самой приватизацией, а с оформлением документов, которые необходимы для ее осуществления, а также уплатой пошлин за регистрацию собственности.

Приватизировать жилое помещение бесплатно можно только один раз. Исключение сделано для тех, кто принимал участие в приватизации, будучи несовершеннолетним (до 18 лет). По достижении совершеннолетия за ними сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения.

Значит, жилое помещение может быть приватизировано, если на это согласны все совместно проживающие с нанимателем совершеннолетние и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет члены семьи, в том числе и временно отсутствующие, но сохраняющие право пользования жилым помещением. Это согласие должно быть оформлено в письменном виде.

После приватизации комнаты или квартиры, дома гражданин становится собственником недвижимости. Он вправе продать свою квартиру или комнату, получить за нее денежные средства и распоряжаться ими по своему усмотрению³².

Суть договора найма жилого помещения, принадлежащего наймодателю на праве собственности, состоит в следующем: наймодатель - собственник жилого помещения (либо полномочный представитель собственника, выступающий в роли наймодателя) обязуется предоставить нанимателю указанное помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем, а наниматель – физическое лицо (гражданин) обязуется владеть и пользоваться предоставленным за плату для временного проживания жилым помещением в точном соответствии с прочими условиями договора найма.

Законом выделяют три вида договора найма жилого помещения направленных на непосредственное удовлетворение жилищной потребности граждан:

• Договор найма специализированного жилого помещения (договор специализированного найма) (ст.100 ЖК РФ).

• Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) (ст.60 ЖК РФ, ст.672 ГК РФ).

• Договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает, как предприниматель, преследующий цель получения прибыли (п.1 ст.671 ГК РФ). Этот вид договора получил в литературе название «договор коммерческого найма».

Все перечисленные договоры оформляют отношения найма жилых помещений, а потому, как и порождаемые ими жилищные обязательства, имеют ряд общих черт. Стороны всех этих договоров именуются «наниматель» и «наймодатель». По своей юридической природе они являются двухсторонними и консесуальными, а также, как правило возмездными, опосредуя предоставления жилья в пользование за плату. Исключения могут составлять договоры социального найма, по которым жилье предоставляется безвозмездно³³.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов (ч. 1 ст. 8)³⁴.

Во время написания мной работы, произошли существенные изменения связанные с приватизацией жилого помещения и многие нормы, постановления и судебные решения стали недействительными буквально с марта месяца 2015года.

Права и обязанности граждан проживающих, совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, регламентируется ст.292 ГК РФ и ст.31 ЖК РФ.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (п.1 ст.31 ЖК РФ).

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное неустановленно с его собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность (п.1 ст.31 ЖК РФ).

Дееспособные или ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установленно соглашением между собственником и членами его семьи (п.3 ст.31 ЖК РФ).

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением не сохраняется, если иное неустановленно соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащем указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию (п.4.ст.31 ЖК РФ).

В ответ на данные статьи судебная практика показывает:

Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривает, что действие положений части 3 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Из части 2 статьи 292 ГК РФ следует, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ³⁵, граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный жилищный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членом семьи, а также несовершеннолетних в возврасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения с собственность.

Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указанно право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое в последствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от участия в приватизации в пользу иного лица, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер³⁶.

К сожалению, граждане очень часто приобретают жилое помещение с зарегистрированными лицами, по значительно низкой цене, надеясь, что таких лиц они смогут снять с регистрации обратившись в суд. Но их, новый собственник (последующий приобретатель) не сможет лишить права регистрации, и права пользования жилым помещением, только вследствии судебных разбирательств. Только при добровольном согласии данного лица.

Неясность существовала со статьей 31 ч.4 ЖК РФ, где сказано, что бывшие члены семьи не имеют права пользования жилым помещением отказавшись от приватизации жилого помещения. Но вследствии судебной практики законодатель все равно оставил право пользования жилым помещением за бывшими членами семьи.

Статья 19 ФЗ № 189-ФЗ (ред. от 28.02.2015) признана частично не соответствующей Конституции РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 10.02.2015 № 1-П.

Характеристики

Список файлов ВКР