текст ВКР (1227413), страница 2
Текст из файла (страница 2)
В состав муниципальной собственности входят средства местного бюджета, имущество органов местного самоуправления, муниципальные внебюджетные фонды, а также муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности, муниципальные предприятия и организации, муниципальные банки и другие финансово-кредитные организации, муниципальный жилищный фонд и нежилые помещения, муниципальные учреждения образования, здравоохранения, спорта и культуры, другое недвижимое и движимое имущество5.
Основой, характеризующей правомочия собственника в российском гражданском праве, – это возможность осуществления их по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ), т.е. самому решать, что делать с принадлежащим имуществом, руководствуясь исключительно собственными интересами, совершая в отношении этого имущества любые действия, не противоречащие, однако закону и иным правовым актам и не нарушающие прав и законных интересов других лиц. В этом-то и состоит существо юридической власти собственника над своей вещью.6
Именно указанная триада – права владения, пользования, распоряжения – составляет основу содержание права собственности, определяет правомочия собственника. Владение, как правомочие собственника означает возможность последнего иметь вещь в своем реальном обладании, «фактическое господство» над вещью, осуществление непосредственного контроля за вещью.
В гражданском праве общая собственность (кроме некоторых разновидностей совместной собственности) представляет собой специфический «случай» собственности, характеризующийся множественностью лиц (с двумя или несколькими субъектами). И с возникающими в связи с множественностью лиц особыми юридическими вопросами.
В большинстве случаев общая собственность возникает из-за особенностей объекта гражданского права-вещей. В том числе при поступлении в собственность двух или более лиц неделимых вещей и имущественных комплексов. На делимое имущество Общая собственность возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
В гражданском праве общая собственность подразделяется:
а) общую долевую;
б) общую совместную.
Общая долевая собственность – это общая собственность, в которой определена доля для каждого собственника в праве.
Общая совместная собственность – это общая собственность, в которой доля каждого собственника не определена (пример – имущество супругов, нажитое во время брака). В данном случае учасники сообща владеют и пользуются имуществом, распоряжаются им по согласию всех ее участников7.
Характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью.
Собственность на жилое помещение – одновременно с ГК РФ регулируется особой комплексной отраслью законодательства – жилищным правом, это собственность на высоко социально и человечески значимое материальное благо (жилье).
Собственник осуществляет свои права на жилое помещение в соответствии с ГК РФ и Жилищным кодексом РФ8 от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ в соответствии с его назначением, то есть с целью проживания граждан, личного проживания собственника и членов его семьи (ст. 288 ГК РФ). На основании договора жилые помещения могут сдаваться собственником для проживания.
Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (такое размещение допустимо только после перевода жилых помещений в нежилые в соответствии с требованиями жилищного законодательства).
Члены семьи собственника, как и сам собственник, имеют вещное право на помещение, но это право существует в рамках жилищного обязательства и имеет ограничения. Основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членами семьи бывшего собственника является переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу. В соответствии с положением ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ)9.
Члены семьи собственника жилого помещения вправе требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения («владельческая защита»).
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
Граждане, кторые проживают в многоквартирном доме, имеют, как правило, право собственности или право по договору найма на отдельное изолированное жилое помещение – квартиру.
Собственнику квартиры принадлежит также на праве общей долевой собственности право на общее имущество дома, в том числе несущие оборудование, конструкции, обслуживающее более одной квартиры. Однако он, не вправе отчуждать указанную долю, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (ст. 289, 290 ГК РФ).
Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома образуют некоммерческую организацию – товарищество собственников квартир (жилья), действующую и создаваемую в соответствии с жилищным законодательством.
Если собственник содержит свое жилое помещение бесхозяйственно (использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, допускает разрушение помещения и др.), то орган местного самоуправления может предупредить собственника об устранении нарушений, а при допущенных разрушениях – также назначить соразмерный срок для ремонта помещения.
Если же собственник продолжает содержать свое помещение бесхозяйственно, допускать указанные выше нарушения (в т.ч. не произведет в установленный срок ремонт), то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже такого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств10.
Находящееся в собственности граждан жилье не ограничивается по размерам, количеству и стоимости. Собственники жилья вправе использовать его только по целевому назначению (ст. 288 ГК РФ; ст. 30 ЖК РФ), не допуская, в частности, сдачи чужих помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, размещения в них промышленных, кустарных и иных производств, а так же их продажи или иного отчуждения для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых11.
Статья 16 ЖК РФ в настоящее время выделяет три вида жилья: жилой дом (часть жилого дома); квартира (часть квартиры); комната-часть жилого помещения или квартиры.
Право собственности (см.Приложение 2) возникает у граждан в следующих случаях: приобретение квартиры, приватизации жилой площади, выплата пая в жилищном или жилищно-строительном кооперативе.
Гражданско-правовыми договорами, ведущими к приобретению права собственности на жилое помещение, являются договоры ренты, дарения, пожизненного содержания с иждивением, купли-продажи, и др.
По договору купли- продажи продавец обязуется передать в собственность квартиру, часть дома квартиры и др., а покупатель обязуется уплатить определенную денежную сумму (см. Приложение 1). Существенным условием договора продажи жилого дома, части жилого дома, квартиры и др., в которых проживают лица, является указание в перечене зарегистрированных лиц, на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, подлежит государственной регистрации12.
Договор мены осуществляется по правилам купли-продажи, однако каждая сторона предоставляет другой жилое помещение, т.е. является и покупателем и продавцом.
По договору дарения лицо безвозмездно получает определенное имущество. Дарение квартиры или иного жилого помещения в силу ч.3 ст.574 ГК РФ подлежит государственной регистрации.
По договору пожизненного содержания с иждивенцем гражданин передает принадлежащий ему дом, квартиру, земельный участок и др. в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивенцем гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Жилое помещение, находящееся в собственности, может перейти к гражданину по наследству(см.Приложение 3). Получение жилья, переходящего по наследству, осуществляется по общим правилам вступления в наследство. Наследники должны произвести государственную регистрацию перехода права собственности, оплатив при этом регистрационные сборы.
Гражданам, которые не обеспеченны жильем по установленным нормативам, государство в настоящее время оказывает помощь, развивая строительство домов государственного муниципального и жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а так же используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья. Субсидия выдается гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим на учете по предоставлению жилой площади, а так же лицам, имеющим право на льготное финансирование строительства и приобретения жилья, но не использовавшим это право. Субсидия на руки не выдается, а предоставляется справка, подтверждающая, что продавцу или застройщику будет перечислена предоставленная гражданину субсидия.
Может быть признано право собственности и на самопроизвольную постройку. Так, в ч.3 ст. 222 ГК РФ сказано, что право собственности на самопроизвольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка13.
Гражданин, не являющийся собственником жилья, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это жилье (приобретательная давность). Приобретение жилого помещения по этому основанию подлежит государственной регистрации.
В соответствии с ч.2 ст. 218 ГК РФ члены жилищного, жилищно-строительного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Жилое помещение, которое находится в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Служебные жилые помещения, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии или в домах закрытых военных городков, а так же в общежитии до придания им иного статуса, не могут быть приватизированы. Жилые помещения передаются в собственность на бесплатной основе. Граждане имеют право с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а так же несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.
Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами, либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования домом. В коммунальной квартире собственнику приватизированного жилого помещения принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
Оформляется передача жилых помещений в собственность граждан договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещения в собственность, в порядке, установленном законодательством.
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования один раз.
После приобретения жилья в собственность граждане владеют, пользуются и распоряжаются им по своему усмотрению. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может производиться лишь на основе решения суда или арбитражного суда.14
1.2. Содержание, обязательства, стороны договора купли-продажи
Подобно всем другим гражданским правоотношениям, обязательства возникают на основе определенных юридических фактов, которые принято называть основаниями возникновения обязательств.
Обязательства данной группы является переход имущества от одних лиц к другим, в результате чего происходит смена собственника. Приобретатель получает правомочия по владению, распоряжению и пользованию имуществом, а также по совершению в отношении имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц15.
Параграф 7 Гражданского кодекса РФ (Продажа недвижимости) содержит специальную статью закрепляющую особенности продажи жилых помещений (ст.558), тем самым, законодатель акцентирует внимание на обороте такого объекта недвижимости как жилые помещения.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
