Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 8)

В данном случае, предлагаю:

– чтобы свести к минимуму возможные риски, при покупке жилого помещения, следует запросить у продавца жилого помещения свидетельство о праве собственности, где указывается дата вступления в право наследования и следует отсчитать срок исковой давности три года от даты вступления в право наследования, т.к. наследник пропустивший срок вступления в наследство(6 месяцев), имеет право заявить свои права на данное жилое помещение в судебном порядке, и истребовать его, даже от претьего лица приобетшего право собственности, например на основании договора купли-продажи, т.е. необходимо быть внимательным при изучении документов подтверждающих право собственности гражданина на жилое помещение в процессе подготовки к сделке купли- продажи.

В-третьих, проблема, связанная с приватизацией жилого помещения, в сущности, состоит в том, что право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением ни где не регистрируется. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нигде такие обременения не фиксируется, поскольку ни гражданское, ни жилищное законодательство, ни федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривают регистрации права постоянного (бессрочного) пользования квартирой. При покупке квартиры можно потребовать предоставить справку формы № 40 (см. Приложение 12) из паспортного стола или из ФМС, в которой указывается, перечь лиц, зарегистрированных в данной квартире на момент приватизации. Однако если квартира была уже несколько раз перепродана, то запрос справки формы 40 не даст никаких результатов, и придется проследить всю цепочку действий, совершаемых с квартирой, а это очень затруднительно.

Единственный способ, как можно со стопроцентной вероятностью безопасить себя от таких проблем – это купить жилье у застройщика. Или придется проводить целое расследование, кому и когда эта квартира продавалась, и дойдя до первоначального источника приобретения – договор на передачу квартир гражданам, следует проверить не отказывался ли кто-либо от своей доли в процессе приватизации.

К сожалению, как показывает судебная практика, комментарии многих юристов проблему связанную с приобретением жилого помещения фактически невозможно полностью решить и остается надеяться, к сожалению, только на удачу в сделке.

Так же во время регистрации сделки в Росреестре регистратор ЕГРП к сожалению не будет проверять содержание документов и давать им юридическую оценку, т.к. в соответствии с Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" это не входит в его обязанности.

Даже, если в договоре купли-продажи сказано, что лица, зарегиcтрированные в квартире, обязуются выписаться в течение определенного срока – это не гарантия того, что они именно так и поступят. Ведь договор подписывает продавец и покупатель, а члены семьи бывшего собственника не учавствуют в продаже жилого помещения.

По моему мнению, решение проблемы состоит в следующем:

– право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением должно регистрироваться соответствующими органами. И такие данные должны быть доступны потенциальному покупателю жилого помещения;

– также, важно не идти на уговоры продавцов и не приобретать жилое помещение с зарегистрированными лицами и не прислушиваться к мотивациям,

– «этих лиц можно выписать без проблем, по суду», в таких случаях, жилое помещение предлагается приобрести по значительно низкой цене, а последствия выявляются очень негативные;

– необходимо тщательно просмотреть зарегистрированных лиц по документам справки формы 40(Справка "Форма 40" выдается уполномоченным специалистом паспортного стола, миграционной службы, УК или ТСЖ и свидетельствует о количестве граждан, зарегистрированных в жилом помещении (см. Приложение 9). Справка необходима для сделок с недвижимостью и работы с административными органами по месту пребывания и регистрации недвижимости) за последние десять лет это максимально доступные архивные данные, которые могут предоставить с паспортного стола;

-запросить у лиц отказавшихся от приватизации расписку, в которой они должны указать что они не претендуют на сохранения за ними право бессрочного пользования либо с написанием отступного на жилое помещение.

Или же застраховать жилое помещение, данное предложение применимо в обоих случаях: при приобритении жилого помещения ранее полученного в собственность на основании прав наследования и в результате процесса приватизации.

во время регистрации сделки в Росреестре регистратор к сожалению не будет проверять содержание документов и давать им юридическую оценку, т.к. в соответствии с Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" это не входит в его обязанности.

Поэтому не стоит ожидать, что при регистрации сделки сотрудник Росреестра приостановит регистрацию из-за обнаруженных несоответствий законодательству или возможных рисков для покупателя.

В отличии от Регистратора в Росреестре , в случае обращения к нотариусу для заверения- предварительного удостоверения сделки купли-продажи на жилое помещение, перед госрегистрацией в Росреестре, нотариус сделает полный юридический анализ всех предоставленных документов и для выяснения возникших вопросов запросит необходимых документы или справки, затем разъяснит права и обязанности всех сторон, а также предупредит покупателя о возможных рисках, и только потом заверит такой договор купли-продажи! Поэтому обратится к нотариусу имеет смысл.

Как пример на официальном сайте страховой компании «Россгострах» фактически и озвученны проблемы, которые я затронула при написании своей выпускной квалификационной работы.

Сказано: «Для тех, кто приобретает недвижимость (включая земельный участок), данный страховой продукт, является наиболее эффективным способом защитить свои имущественные интересы от рисков, связанных с ограниченным доступом к полной юридической информации по приобретаемому объекту.

Страхование прав собственности на недвижимость позволяет избежать неприятностей, когда ваше право собственности на недвижимость может быть оспорено в суде.

Мы обеспечиваем страховую защиту на случай утраты вашего права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество на основании вступившего в законную силу решения суда.

Основное отличие титульного страхования от других видов заключается в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Заранее предвидеть такие обстоятельства, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости часто, как правило, просто невозможно. По этой причине, покупая квартиру, вы должны надежно застраховать свою сделку.

К наиболее типичным рискам, покрываемым титульным страхованиям, относятся следующие:

• не были учтены интересы наследников и/или несовершеннолетних лиц;

• предыдущие сделки по приватизации или продаже данного объекта недвижимости не были законными и др.

• в процессе оформления необходимых документов для сделки были допущены ошибки;

• имеет место случай мошенничества;

По титульному страхованию можно застраховать следующие объекты:

1. Жилые помещения (квартира, дом, и т.п.).

2. Нежилые помещения (сооружения, здания, предприятия как имущественные комплексы).

Оформив титульное страхование, вы получаете значимые преимущества:

• договор страхования может быть заключен на этапе подготовки договора купли-продажи объекта недвижимости;

• проведение предстраховой экспертизы (изучение юридической истории объекта недвижимости);

• минимальный перечень документов, предоставляемых в копии;

• при необходимости мы можем участвовать в суде в качестве третьего лица, имеющего заинтересованность»

Титульное страхование, в настоящее время является актуальным на вторичном рынке недвижимости и активно применяется гражданами, а также банками предоставляющими займы населению для приобретения жилых помещений.

Подводя итог вышестказанному можно сделать вывод, что если лицо опасается за «чистоту» сделки при приобретении жилого помещения, то во избежание каких-либо негативных последствий можно прибегнуть к помощи страховых компаний, которые исходя из перечня предоставляемых услуг уже не впервый раз сталкиваются с данными проблемами.

Проверкой недвижимости занимаются юристы, а также риелторские компании, но, как показывает практика, только профессиональный и опытный юрист, специализирующийся на такого рода сделках с жильем, может досконально и в полном объеме проверить недвижимость и права продавца на нее.

Однако не стоит забывать о том, что риелтор, в отличие от юриста, получает свое вознаграждение не за проверку юридической чистоты недвижимости, а за факт осуществления сделки. Поэтому у риелтора и у юриста – изначально различные, противоречащие друг другу интересы. Риелтор желает поскорее завершить сделку, чтобы получить вознаграждение, поэтому по характеру своей деятельности он не склонен искать такие юридические риски, которые могут поставить сделку под сомнение, а то и вовсе заставить покупателя отказаться от приобретения недвижимости.

Юрист же, напротив, получает свое вознаграждение не за сделку, а только за юридическую проверку недвижимости и оформление необходимой для совершения сделки документации. Юриста не заботит, состоится сделка или нет, его заботит только чистота этой сделки и недвижимости, поэтому юрист более объективен, не зависим в своих оценках и выводах в отношении юридической чистоты недвижимости. Юрист с легкостью посоветует вам отказаться от сделки, если обнаружит существенные юридические риски, однако этого нельзя сказать о риелторе, который не склонен к тому, чтобы потерять сделку и связанное с ней вознаграждение из-за каких-то там, как ему кажется, незначительных юридических рисков.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе исследования, в результате анализа и изучения действующего законодательства, правовых норм и судебной практики, я достигла поставленной цели и смогла выявить некоторые пробелы в дейстующем законодательстве РФ, определила возможные риски для граждан при покупке жилого помещения на вторичном рынке жилья, условно разделила их подробно рассмотрела, а также обнаружила источники их возникновения и предложила некоторые пути решения данных проблем.

Таким образом, мы видим, что риск сопутствует любой сфере человеческой деятельности, и сделки на рынке недвижимости не являются исключением. Купля-продажа жилых помещений, совершается в условиях неопределенности и ограниченности информации о предмете сделки, об организации и реализации самой сделки. Неопределенность присуща и условиям, в которых совершается сделка. Данные факторы являются основанием того, что и продавец и покупатель при совершении сделки подвержены определенным рискам.

Покупка квартиры (жилого помещения) – это процесс, котрый всегда связан с определенными сложностями и рисками. И эти риски при покупке квартиры на вторичном рынке жилья можно условно разделить, на юридические и технические. Юридическими назовем риски, последствием которых может стать утрата права собственности на жилье. Технические риски – это покупка жилого помещения с различными недостатками, которые создают условия некомфортного проживания, но не влияют на право собственности.

Сложность сделок с жильем на вторичном рынке обусловна тем, что у приобретаемого жилого помещения уже есть некоторое юридическое прошлое, и оно может быть не совсем понятным и прозрачным. Покупая жилое помещение на вторичном рынке жилья, нужно досконально исследовать это (юридическое) прошлое и продумать (попытаться спрогнозировать) возможные правовые последствия, чтобы минимизировать возможные риски для себя.

Законы и правовые нормы регулирующие право собственности, безусловно требуют дополений и изменений, т.к., имеющаяся законодательная база, вносит путаницу в гражданские дела связанные с правом наследования по закону или завещанию, также сохраняется неясность в отношении лиц отказавшихся от участия в приватизации и сохранивших бессрочное право пользования жилым помещением, и как следствие осложняет правоприменительну практику. Т.е. не совсем ясно правовое положение граждан и защита их прав и интересов гарантируемых Конституцией РФ, которые добросовестно приобретают жилые помещения с таким «юридическим прошлым» на вторичном рынке жилья, в случае обращения к ним исков «об истребовании восстановления законных прав» на спорное жилое помещение от лиц сохранивших бессрочное право пользования в жилом помещении, либо например, иждивенца или лица пропустившего срок вступления в наследство.

Законодатель максимально защищает права иждивенцев наследодателя, относительно имущества, т.е. если даже, лицо не является родственником, членом семьи наследодателя, но в судебном порядке докажет факт его нахождения на иждивении у наследодателя, суд может удовлетворить его требования в отношении спорного жилого помещения, основываясь на положениях ст. 1149 ГК РФ и признать за ним не менее половины доли имущества. Наследственное законодательство, к сожалению, не устанавливает даже примерных критериев, позволяющих признать лицо нетрудоспособным, поэтому указанные критерии, выработаны правоприменительными органами, в основном судами.И так как большое заначеине имеет, то каким образом жилое помещение приобретено предыдущим собственником.В данном случае мы рассматриваем наследственное вступление.То такой иждивенец которого никаким образом нельзя было учесть может заявить свои права на жилое помещение. Которое приобрел уже новый собственник. Соответственно далее возникают судебные разбирательства и не очень положительные для нового собственника обстоятельства. А так же тем самым исчезает свобода завещания, получается что лицо оставившее завещание, изявившее свою волю оставить имущество конкретному лицу(лицам) и никому иному, не может быть уверен в его исполнении.

Характеристики

Список файлов ВКР