текст ВКР (1227413), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Систематический анализ положений §7 ГК РФ позволят сформулировать следующее определение договора купли-продажи жилых помещений. Это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателя) жилое помещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него обговоренную в соглашении цену.

Договор купли-продажи жилых помещений является консенсуальным, двухстороннеобязывающим. Такой договор должен быть заключен в письменной форме (ст.550 ГК РФ). Подчеркнем, что в подтверждение факта заключения договора купли-продажи жилого помещения сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. N 16-В03-6).

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются:

Во-первых, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность (ст.554 ГК РФ). Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (точный адрес, его площадь и иная необходимая информация).

Во-вторых, существенным условием договора продажи жилого помещения является цена продаваемого имущества (ст.555 ГК РФ). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

В-третьих, особенностью купли-продажи жилых помещений является выделение в качестве существенного условия договора указания в тексте соглашения лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением) (п.1 ст.558 ГК РФ).

Такое существенное условия с одной стороны является гарантией «чистоты» жилья для покупателя, с другой стороны закон гарантирует права на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении.

К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.ст. 675 и 677 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).

Отсутствие в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из указанных существенных условий свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а следовательно, и переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации.

В заключение данного параграфа отметим, что необходимо учитывать особенности купли-продажи отдельных видов жилых помещений. Так, согласно п.6 ст.42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

По общему правилу ст.552 ГК РФ по договору купли-продажи жилого дома или его части покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Земельный кодекс N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п.2 ст.552 ГК РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

В качестве оснований возникновения обязательственных правоотношений могут выступать самые разнообразные юридические факты (п. 2 ст. 307 ГК), из которых ведущую роль играет договор. С учетом равенства, автономии воли и имущественной самостоятельности участников гражданско-правовых отношений данный подход законодателя выглядит не случайным. Договор является наилучшей правовой формой, позволяющей сторонам зафиксировать свои интересы и в дальнейшем требовать их осуществления. В условиях рыночных отношений договор приобретает значение не только основания возникновения обязательств, но и становится основным способом их регулирования. Многие нормы гражданского законодательства являются диспозитивными, в связи, с чем субъектам разрешается самим определять права и обязанности в рамках своих взаимоотношений.¹⁶

Сам по себе термин «договор», как и многие другие правовые понятия, имеет несколько значений, которые принято различать:

а) сделка, юридический факт-договор;

б) документ, фиксирующий соглашение-договор;

в) правоотношение-договор.

Согласно ст. 420 ГК РФ понятие договора, как сделки и юридического факта: договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно данному определению договор выступает, как разновидность сделки. Многосторонние и двусторонние сделки и называются договорами во многом потому, что при наличии в сделке более чем одной стороны должно происходить согласование воли ее участников. Сам термин «договор» как раз и характеризует итог такого согласования: то, до чего стороны в процессе разговора (переговоров) договорились. Договор в рамках этого значения, как и любая сделка, выступает, как разновидность юридического факта (как юридический акт), и его основная функция – это порождение правоотношений либо изменение или прекращение ранее возникших правоотношений¹⁷.

Как видно, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, квартиру, здание, сооружение, или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК). По своей юридической природе этот договор является консенсуальным, двусторонним (причем взаимным) и возмездным¹⁸.

В Гражданском праве договор продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету – недвижимому имуществу.

Предметом данного договора может быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ). Так, по действующему законодательству в числе объектов, составляющих природные ресурсы, оборотоспособностью обладают лишь земельные участки, за исключением изъятых из оборота (ст. 27 ЗК РФ). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости, только при соблюдении установленного законом порядка его отчуждения.

Продавцами и покупателями по договору купли-продажи недвижимого имущества являются, как физические, так и юридические лица. По общему правилу в качестве продавца должен выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.

В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Например, согласно п. 3 ст. 35 СК для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Отсутствие такого согласия дает последнему право требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении. Закон может устанавливать специальные правила, установленные покупателям недвижимости.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами, и считается заключенным с момента его подписания (за исключением договора купли-продажи жилых помещений). Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Сущьностью договора-купли продажи является обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Если одна из сторон уклоненяется от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, то считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество¹⁹.

Сторонами подписывается передаточный акт или иной документ о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества.

В случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Исходя из вышеуказанного главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости, является: принять купленную недвижимость и оплатить ее. Порядок, способ и форма оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается различные формы оплаты купленной недвижимости: в кредит и в рассрочку, а также предварительная оплата. При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 закона об ипотеке, ипотека, возникшая на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ, регистрируется без представления отдельного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями. Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК РФ) в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, комнаты, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является указание лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

В указанный перечень могут быть включены следующие субъекты:

а) наниматель жилого помещения и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, а также граждане, переставшие быть членами семьи нанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. Круг вышеуказанных лиц определяется по правилам ст. 31 ЖК РФ;

б) наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК РФ);

в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения, как коммерческого, так и социального (ст. 685 ГК РФ, ст. 77 и 79 ЖК РФ);

г) временные жильцы, которые нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного проживания сроком до шести месяцев;

д) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ);

Характеристики

Список файлов ВКР