Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 30
Текст из файла (страница 30)
долл.2008 г.2009 г.2011 г.2012 г.тыс. долл.тыс. долл.тыс. долл.тыс. долл.тыс. долл.тыс. долл.----Прочие краткосрочные обязательстваИтого краткосрочныеобязательства452 661272 243613 326580 623ИТОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА489 5721 179 0831 703 79017 32098 947356 926-2010 г.213 038193 397432 1671 327 273995 6971 560 9862 034 6283 020 3353 913 185347 973342 205465 638645 121219 444217 425218 206325 875Raven RussiaДолгосрочные обязательстваДолгосрочные кредиты и займыполученныеПривилегированные акцииРезервы по прочим обязательствам иплатежамОтложенные налоговыеобязательстваДолгосрочная кредиторскаязадолженностьДолгосрочные производныефинансовые инструменты5 51725 25816 42024 26725 16869 56292 0145 20312 99931 69634 24936 71418 35240 2887 9046 1664 4398 9689 103Итого долгосрочные обязательства28 040137 204412 946632 099625 951780 7261 148 6182 8734 80480 04297 59789 84595 607121 936Краткосрочные обязательстваКраткосрочные кредиты и займыполученные-----------36 217179Продолжение таблицы Ж.1ПоказателиКраткосрочная кредиторскаязадолженностьКраткосрочные производныефинансовые инструментыИтого краткосрочныеобязательства2006 г.2007 г.2008 г.2009 г.2010 г.2011 г.2012 г.тыс.
долл.тыс. долл.тыс. долл.тыс. долл.тыс. долл.тыс. долл.тыс. долл.56 41051 51162 85247 9381 0274741 68244 424--70 577-92 94960647 29761 214132 580160 923139 465166 184215 49175 337198 418545 526793 022765 416946 9101 364 10945 59092 193332 207300 20717 46031 070180 151112 212351 340292 936137 804103 949111 29189 25810 53912 3415 813Итого долгосрочные обязательства168 341455 874630 956438 011121 409142 361281 492Краткосрочные обязательстваКраткосрочные кредиты и займыполученныеКраткосрочная кредиторскаязадолженность154 737103 882196 486102 077327 972286 285222 06862 72937 63133 27730 43647 35842 89066 4629737 3713 9673 1389 5279 2449 337ИТОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВАОПИНДолгосрочные обязательстваДолгосрочные кредиты и займыполученныеОтложенные налоговыеобязательстваДолгосрочная кредиторскаязадолженностьТекущие налоговые обязательства---12 083180Продолжение таблицы Ж.1ПоказателиРезервы по прочим обязательствам иплатежам2006 г.2007 г.2008 г.2009 г.2010 г.2011 г.2012 г.тыс.
долл.тыс. долл.тыс. долл.тыс. долл.тыс. долл.тыс. долл.тыс. долл.----7 2479 2139 418Авансы, полученные от покупателейИтого краткосрочныеобязательства6 978123 626185 228192 468166 65867 72240 256225 417272 510418 958328 119558 762415 354347 542ИТОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА393 758728 3841 049 914766 130680 171557 715629 03461 74672 877158 744322 096434 352528 116554 55171 62738 32481 194142 093104 59328 23922 62220 163AFI DevelopmentДолгосрочные обязательстваДолгосрочные кредиты и займыполученныеДолгосрочная кредиторскаязадолженностьОтложенные налоговыеобязательстваОтложенные доходы (deferredincome)122-50 893-6 321-44 592--Итого долгосрочные обязательства61 868123 770165 065366 688543 785764 458717 631Краткосрочные обязательстваКраткосрочные кредиты и займыполученныеКраткосрочная кредиторскаязадолженность14 786259 072139 56294 00533 88398 97317 34524 49783 816140 339151 702119 834154 092273 516181Продолжение таблицы Ж.1ПоказателиТекущие налоговые обязательстваОтложенные доходы (deferredincome)Обязательства для продажиИтого краткосрочныеобязательстваИТОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВАИсточник: разработано автором.2006 г.2007 г.2008 г.2009 г.2010 г.2011 г.2012 г.тыс.
долл.тыс. долл.тыс. долл.тыс. долл.тыс. долл.тыс. долл.тыс. долл.9504 4042 7031 892-203-1156 89824 28227 826---------114 59740 348354 190306 886275 425153 717253 268405 458102 216477 960471 951642 113697 5021 017 7261 123 089182ПРИЛОЖЕНИЕ И(обязательное)Финансовые результаты девелоперских компанийТаблица И.1 - Финансовые результаты девелоперских компаний в 2006 - 2012 гг.ПоказателиГалс ДевелопментПрибыль до выплаты процентов иналоговСумма выплачиваемых процентовЧистая прибыльRaven RussiaПрибыль до выплаты процентов иналоговСумма выплачиваемых процентовЧистая прибыльОПИНПрибыль до выплаты процентов иналоговСумма выплачиваемых процентовЧистая прибыльAFI DevelopmentПрибыль до выплаты процентов иналоговСумма выплачиваемых процентовЧистая прибыльИсточник: разработано автором.200620072008200920102011201282 9964 25555 57448 66612 79034 681- 124 47282 722- 381 097- 380 517162 100- 578 267- 114 819120 784- 244 74018 170122 282- 107 653120 338141 904- 36 5139 0692 07332 56589 4901 79895 254- 162 59538 409- 170 289- 112 594892- 139 27991 42941 485200 26873 54988 363148 78792 61329 41482 72211 53457 910106 83110 69186 762- 67 76530 070- 61 365- 969 35747 128- 904 445- 554 57839 012- 509 75485 77920 60732 436- 76 50128 901- 93 207120 9387 648111 984277 8012 278215 621- 98 55927 616- 107 85666 64522 134- 2 65587 08716 79325 878295 51348 872171 543- 222 10061 400- 275 500183ПРИЛОЖЕНИЕ К(обязательное)Финансовая модель проекта № 1: Ритейл-парк в Московской областиТаблица К.1 - Финансовая модель проекта № 1: Ритейл-парк в Московской областиКоммерческие параметрыПлощадь GBAПлощадь GLAБазовая арендная ставкаБазовая арендная платаОбеспечительный платеж 1Обеспечительный платеж 2Банковская гарантия на ОППлата с оборота (если превышает БАП)Индексация (прогноз)кв.м.кв.мдолл./кв.м/годтыс.
долл./годАП, мес.АП, мес.% от суммыОБИО'КейДекатлонНебольшиемагазиныРесторанныйкластерКинотеатрИТОГО15 00015 000230,0345013 00013 000210,027308 0008 000240,0192011 00011 000300,033005 0005 000300,015005 0005 000200,0100057 00057 000243,913 900225%0%2%CPIПлата с оборотаГодовой оборотТорговая площадьГодовой оборот всегоПлата с оборотаЕжегодное увеличение оборотадолл./кв.м.кв.м.тыс. долл.тыс. долл.%0%Земельный участокПлощадьЦена 1 кв.м.Стоимость ЗУкв.м.долл.тыс.
долл.158 00012018 960Ставка рефинансированияСтавка налога на прибыльСтоимость собственных средствСтоимость заемных средствДоля собственных средствДоля заемных средствWACC8,25%20,00%20,92%12,00%15,00%85,00%11,30%184Продолжение таблицы К.1Бюджет проекта, тыс. долл.Бюджет, с НДСВыкуп ЗУНалог на землюПроектированиеСМРВнешние сетиРезерв на непредвиденные расходы, 5%Управление проектом, 5,75%Операционные расходы (оценка, аудит, маркетинг,гарантия)Итого бюджетБанковские расходы (% на инвест.
фазе)ВсегоСтоимость 1 кв.м.Стоимость 1 кв.м.с банк. расходамиЭффективность проекта, тыс.долл.Потоки проекта (операц. и инвестиц.)Терминальная стоимостьДен. поток проектаNPV проектаIRR проектаIRR акц.52 997154 305207 30237 88119,18%25,33%OBI18 9603562 17960 5345 7003 4213 52126894 9385 324100 2621 665,581 758,99Параметры заемного финансированияLTC, %Заемное финансирование, лимитЗаемное финансирование, выборкаСтавка по кредиту, строительствоСтавка по кредиту, рефинансUp-front feeDSCRBaloon repmtСроки погашения кредитов:85,00%80 70080 64612%12%0,50%120%11%2023Собственное финансированиеДоля собственного финансированияЛимит собственного финансирования- Обеспечительные платежи- Денежное финансир.
бюджета- Денежное финансир. банк. расх-вСтавка акционерные займы (в ЦНО)15,00%19 5652 31711 9245 32415%ПродажаСтавка капитализации NOI припродаже11,0%Курсевродоллары США4634185Продолжение таблицы К.1Модель денежных потоков проекта, тыс.долл.ПоказателиИтогоОперационная деятельность122 806Выручка, без НДС, в т.ч.:229 953БАП229 953Плата с оборотаОбеспечительные платежи2 317Банковская гарантия(753)Налог на прибыль(19 625)Инвестиционная деятельность(84 273)Возмещение НДС от строительства 10 382Выкуп прав аренды ЗУ, вынос(18 960)ЛЭПНалог на ЗУ(222)График фин-я строительства100%СМР и сети(75 473)Продажа готовых зданийФинансовая деятельность(38 425)Займы акционеров, в т.ч.:17 248на строительство11 924на оплату банк. %5 324Начисление процентов по АЗ(15 684)(55 674)Кредитное финансирование89 194Итого ден.потокОстаток ден.
средств89 194Потоки акционера(17 248)Вложение денег154 305Терминальная стоимость объектаРаспределение ден.потока14 571Итого поток акционеров151 6283 кв.2014(1 000)-4 кв.20142 2882 317(29)(5 987)-1 кв.2015(29)(29)(9 760)-2 кв.2015(29)(29)(13 534)-3 кв.2015(29)(29)(15 139)-4 кв.2015(29)(29)(18 913)-1 кв.2016(29)(29)(22 686)-2 кв.2016(29)(29)(3 818)-3 кв.2016(29)(29)(3 818)-4 кв.20163 4463 4753 475(29)-202514 46316 61216 612(29)(2 119)-(1 000)0%1 0001 0001 000(38)3 кв.2014(1 000)-(5 987)0%3 6993 6993 699(176)4 кв.2014(3 699)-(5 987)5%(3 774)9 7899 7899 789(0)(543)(0)1 кв.2015(9 789)-(5 987)10%(7 547)13 563(1 919)(2 564)645(471)15 4822 кв.20151 919-(44)20%(15 095)15 168469469(489)14 6983 кв.2015(469)-(44)25%(18 868)18 942754754(517)18 1884 кв.2015(754)-(44)30%(22 642)22 7151 0941 094(558)21 6211 кв.2016(1 094)-(44)5%(3 774)3 8471 1521 152(601)2 6952 кв.2016(1 152)-(44)5%(3 774)3 8471 2101 210(647)2 6373 кв.2016(1 210)-0%(2 419)(647)(2 419)1 0271 0274 кв.2016-(1 000)(3 699)(9 789)1 919(469)(754)(1 094)(1 152)(1 210)-0%(647)14 46314 5712025154 30514 571168 876Источник: разработано автором.186ПРИЛОЖЕНИЕ Л(обязательное)Финансовая модель проекта № 2: Мультитемпературные склады класса А, г.
ВолгоградТаблица Л.1 - Финансовая модель проекта № 2: Мультитемпературные склады класса А, г. ВолгоградКоммерческие параметры: долларыПлощадькв.мСтавка арендыдолл./кв.м/годИндексацияОбеспечительные платежиАП, мес.Срок строительства (указан последний день квартала)СухойскладХолодильныепомещенияМорозильныепомещенияОфисыМезонинВспомогат.помещения32 000116,66 000180,02 000220,000,000,000,030.09.201430.09.2015Земельный участокПлощадь ЗУЦена 1 кв.м.кв.мдолл.80 00020Стоимость ЗУтыс.
долл.1 600Ставка рефинансированияСтавка налога на прибыльСтоимость собственныхсредствСтоимость заемных средствДоля собственных средствДоля заемных средствWACC8,25%20,00%20,92%12,50%20,00%80,00%12,18%Итого40 000131,33%2,0187Продолжение таблицы Л.1Бюджет, с НДСтыс. руб.тыс. долл.Приобретение и оформление ЗУИРД, ТУПроектированиеСМР зданияВнешние и внутренние сетиХолодильное оборудованиеРезерв на непредвиденные расходы 5%Управление проектом 3%Банковские расходы (строительство)Операционные расходыОбщий бюджетСтоимость 1 кв.м.54 40028 00016 0001 020 00040 80080 00059 24037 32144 2003 0001 382 96134 5741 60082447130 0001 2002 3531 7421 0981 3008840 6751 017Параметры финансированияЗаемное финансированиеLTC, %Заемное финансирование, лимитЗаемное финансирование, выборкаСтавка по кредиту, строительствоСтавка по кредиту, рефинансUp-front feeDSCRBalloon repainmentСроки погашения кредитовДоля собственного финансированияЛимит собственного финансирования, вт.ч.Стоимость ЗУОбеспечительные платежиА Плюс (вклад деньгами)Ставка акционерные займы (в ЦНО)Ставка капитализации NOI при продажеРЕЗУЛЬТАТЫДен.поток проектаNPV проектаIRR проектаДенежный поток А+IRR A+тыс.долл.тыс.долл.80%32 54032 54012,5%12,5%0,50%120%8%202120%тыс.долл.тыс.долл.тыс.долл.тыс.долл.тыс.долл.тыс.долл.8 1351 6008755 66015%12,0%67 0239 60516,8%60 45723,2%188Продолжение таблицы Л.1Модель денежных потоков проекта, тыс.
долл.ПоказателиИтогоОперационная деятельностьВыручка, без НДС, в т.ч.:Арендная платаЗаполняемостьОбеспечительные платежиНалог на прибыльК уплатеИнвестиционная деятельностьВозмещение НДС от строительстваПриобретение ЗУГрафик фин-я строительстваСМР и сетиПродажа готовых зданийФинансовая деятельностьСобственное финансирование А+Начисление процентов по АЗ (дляЦНО)Кредитное финансирование, в т.ч.:Денежные потокиОстаток кредита1 очередьИтого ден.потокОстаток ден.средствПотоки акционераВложение денегТерминальная стоимость объектаРаспределение ден.потокаИтого поток A+74 10075 82175 821Источник: разработано автором.875(2 596)(34 189)5 186100%(37 775)(18 427)7 260(25 687)(25 687)21 48421 484(7 260)58 7968 92160 457факт2 кв.201430.06.20140%(1 600)(1 600)0%-3 кв.201430.09.20148750%875(3 778)10%(3 778)4 кв.201431.12.20140%(11 333)30%(11 333)1 кв.201531.03.20150%(9 444)25%(9 444)2 кв.201530.06.20150%(7 555)20%(7 555)3 кв.201530.09.20150%(5 666)15%(5 666)4 кв.201531.12.20151 3131 3131 313100%0%-202430.06.20246 4826 6516 651100%(169)(169)0%-202530.06.20256 1836 8506 850100%(668)(668)0%-1 6001 6002 9032 90311 2522 7589 395-7 513-5 628-(1 017)-(12 899)--(60)(169)(272)(272)(272)(272)(272)(1 089)(1 089)2 кв.2014(1 600)3 кв.2014(2 903)8 4958 7958 495(80)(80)4 кв.2014(2 758)9 39518 4799 395(49)(129)1 кв.2015-7 51326 4047 513(43)(171)2 кв.2015-5 62832 5405 628(38)(210)3 кв.2015-(1 017)32 540(1 017)296864 кв.2015-(12 899)(12 899)(6 417)2 7382024-(1 600)(2 903)(2 758)-----6 1838 921202558 7968 92167 717189ПРИЛОЖЕНИЕ М(обязательное)Финансовая модель проекта № 3: Индустриальный парк в Московской областиТаблица М.1 - Финансовая модель проекта № 3: Индустриальный парк в Московской областиКоммерческие параметры: долларыПлощадьСтавка арендыИндексацияОбеспечительные платежиСрок строительства (указан посл.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
