Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 31
Текст из файла (страница 31)
день квартала)Земельный участокПлощадь ЗУЦена 1 кв.м.Бюджет, с НДССтоимость ЗУЗемельный налогПроектированиеСМР зданияВнешние сетиРезерв на непредвиденные расходы 5%Управление проектом 5%Операционные расходыБрокерские услугиБюджет строительстваБанковские расходы (строительство)ВсегоСтоимость 1 кв.м. с учетом банк.
%кв.мдолл./кв.м/годАП, мес.30.06.2014кв.мдолл.всего32 100137,93%2,030.09.201560 00050тыс. долл.3 0006853524 0751 6051 3111 17011436932 2461 19833 4441 042склады30 000130,0офисы2 100250,0190Продолжение таблицы М.1Параметры финансированияЗаемное финансированиеLTC, %Заемное финансирование, лимитЗаемное финансирование, выборкаСтавка по кредиту, строительствоСтавка по кредиту, рефинансUp-front feeDSCRBalloon repainmentСроки погашения кредитовДоля собственного финансированияЛимит собственного финансирования, вт.ч.Стоимость ЗУОбеспечительные платежиА Плюс (вклад деньгами в стройку)А плюс (оплата банк. расходов)Ставка акционерные займы (в ЦНО)Ставка капитализации NOI при продажетыс.долл.тыс.долл.75%24 20024 18413,5%13,5%0,50%120%37%202325%тыс.долл.тыс.долл.тыс.долл.тыс.долл.тыс.долл.8 0613 0007384 3241 19815%12,0%РЕЗУЛЬТАТЫДен.поток проектаNPV проектаIRR проектаДенежный поток А+IRR A+курс доллараСтавкарефинансированияСтавка налога наприбыльСтоимость собственных средствСтоимость заемныхсредствДоля собственныхсредствДоля заемных средствWACCтыс.долл.тыс.долл.тыс.долл.36,08,25%20,00%20,92%13,50%25,00%75,00%13,33%66 67213 58519,7%48 27821,7%191Продолжение таблицы М.1Модель денежных потоков проекта, тыс.
долл.ПоказателиИтогоОперационная деятельностьВыручка, без НДС, в т.ч.:Арендная платаЗаполняемостьОбеспечительные платежиНалог на прибыльК уплатеИнвестиционная деятельностьВозмещение НДС от строительстваПриобретение ЗУГрафик фин-я строительстваСМР и сетиФинансовая деятельностьСобственное финансирование А+Финансирование строит.
расходовФинансирование банк. расходовНачисление процентов по АЗКредитное финансирование, в т.ч.:Итого ден.потокОстаток ден.средствПотоки акционераВложение денегТерминальная стоимость объектаРаспределение ден.потокаИтого поток A+62 69563 90663 906Источник: составлено автором.738(1 948)(28 240)4 006(3 000)100%(29 246)(9 871)8 5227 3241 198(18 393)24 58424 584(8 522)48 1148 68748 2782 кв.201430.06.20140%(3 000)(3 000)0%3 0003 0003 000(113)2 кв.2014(3 000)3 кв.201430.09.20140%(1 462)5%(1 462)1 4621 4621 462(167)3 кв.2014(1 462)4 кв.201431.12.20140%(7 311)25%(7 311)7 3113 0582 862196(282)4 2544 кв.2014(3 058)1 кв.201531.03.20157380%738(10 236)35%(10 236)9 498235235(291)9 2631 кв.2015(235)2 кв.201530.06.20150%(7 311)25%(7 311)7 311359359(304)6 9532 кв.2015(359)3 кв.201530.09.20150%(2 925)10%(2 925)2 925408408(320)2 5163 кв.2015(408)4 кв.201531.12.20151 1061 1061 106100%0%(816)(320)(816)2902904 кв.2015-1 кв.201631.03.20161 1061 1061 106100%0%(915)(320)(915)1924821 кв.2016-202330.06.20235 4425 4425 442100%0%(9 644)(1 278)(9 644)(4 202)3 0812023-(3 000)(1 462)(3 058)(235)(359)(408)---202430.06.20245 6055 6055 605100%0%(1 278)5 6058 687202448 1148 68756 800192ПРИЛОЖЕНИЕ Н(обязательное)Финансовая модель проекта № 4: Магазин OBI, г.
Ростов-на-ДонуТаблица Н.1 - Финансовая модель проекта № 4: Магазин OBI, г. Ростов-на-ДонуКоммерческие параметры, долл.Площадь GBAПлощадь GLAБазовая арендная ставкаБазовая арендная платаОбеспечительный платеж 1Обеспечительный платеж 2Банковская гарантия на ОППлата с оборота (если превышает БАП)Индексация (прогноз)Ставка рефинансированияСтавка налога на прибыльСтоимость собственных средствСтоимость заемных средствДоля собственных средствДоля заемных средствWACCкв.м.кв.мдолл./кв.м/годтыс.
долл./годАП, мес.АП, мес.% от суммыCPI8,25%20,00%20,92%13,00%30,00%70,00%13,56%OBI, 1 очередьМагазинстройматериаловОтапливаемаячасть СадаНеотапливаемаячасть Сада8 5178 517225,91 924631 8001 800225,9407631 8201 820225,941163Открытая зонаСада460115225,92663Офисы,склады2 9992 999225,967763ИТОГО15 59615 251225,93 4451 7228615%4%2%193Продолжение таблицы Н.1Бюджет проекта, тыс. долл.Бюджет, с НДСВыкуп прав аренды ЗУВынос ЛЭПУкладка трубопроводаПриобретение лимитов по электроэнергииАренда земли на этапе строительстваПроектированиеСМР, в т.ч.- строительство пандуса 3500 кв.м.Резерв на непредвиденные расходы, 5%Управление проектом, 5,75%Операционные расходы (оценка, аудит, маркетинг, гарантия)Итого бюджетБанковские расходы (% на инвест.
фазе)ВсегоСтоимость 1 кв.м.Стоимость 1 кв.м.с банк. расходамиOBI2 7947357351 02947159617 7981 2351 0451 09626826 5681 51428 0821 703,501 800,58Эффективность проекта, тыс.долл.Потоки проекта (операц. и инвестиц.)Терминальная стоимостьДен.поток проектаNPV проектаIRR проектаIRR A+IRR акц. 2Параметры заемного финансированияLTC, %Заемное финансирование, лимитЗаемное финансирование, выборкаСтавка по кредиту, строительствоСтавка по кредиту, рефинансUp-front feeDSCRBaloon repmtСроки погашения кредитов:ПродажаСтавка капитализации NOI припродажеС продажей в конце/ без продажиСобственное финансированиеДоля собственного финансированияЛимит собственного финансирования- Обеспечительные платежи- Денежное финансир.
бюджета- Денежное финансир. банк. расх-вСтавка акционерные займы (в ЦНО)8 63537 52746 1627 36917,20%19,11%18,50%70,00%18 60018 62013%13%0,50%120%13%202311,0%030,00%9 4841 7226 2481 51415%194Продолжение таблицы Н.1Модель денежных потоков проекта, тыс.долл.ПоказателиИтогоОперационная деятельностьВыручка, без НДС, в т.ч.:БАППлата с оборотаОбеспечительные платежиБанковская гарантияНалог на прибыльИнвестиционная деятельностьВозмещение НДС от строительстваВыкуп прав аренды ЗУ, вынос ЛЭПАрендная плата за ЗУГрафик фин-я строительстваСМР и сетиФинансовая деятельностьЗаймы акционеров, в т.ч.:на строительствона оплату банк.
%31 99557 42257 422861(382)(1 668)(23 360)3 058(4 265)(471)100%(21 682)(5 487)7 7626 2481 514(18 845)(13 249)27 38727 387Начисление процентов по АЗ (для ЦНО)Кредитное финансированиеИтого ден.потокОстаток ден.средствПотоки акционераВложение денегТерминальная стоимость объектаРаспределение ден.потокаИтого поток акционеровИсточник: разработано автором.(7 762)37 5273 14832 9133 кв.201430.09.2014(5 349)(4 265)5%(1 084)5 3495 3495 349-4 кв.201431.12.20141 7011 722(22)(2 227)(59)10%(2 168)526526526-1 кв.201531.03.2015(22)(22)(3 311)(59)15%(3 252)3 3335143731412 кв.201530.06.2015(22)(22)(4 395)(59)20%(4 336)4 4171201203 кв.201530.09.2015(22)(22)(3 311)(59)15%(3 252)3 3331741744 кв.201531.12.2015(22)(22)(3 311)(59)15%(3 252)3 3332282281 кв.201631.03.2016(22)(22)(2 227)(59)10%(2 168)2 2492652652 кв.201630.06.2016(22)(22)(1 143)(59)5%(1 084)1 1642842843 кв.201630.09.2016409431431(22)(1 143)(59)5%(1 084)1 164303303202430.06.20244 0264 0364 036(11)0%(5 346)-(201)3 кв.2014(5 349)-(220)4 кв.2014(526)-(240)2 8191 кв.2015(514)-(244)4 2972 кв.2015(120)-(251)3 1593 кв.2015(174)-(259)3 1054 кв.2015(228)-(269)1 9841 кв.2016(265)-(280)8812 кв.2016(284)-(291)8624314313 кв.2016(303)-(5 349)(526)(514)(120)(174)(228)(265)(284)(303)(1 164)(5 346)(1 320)3 148202437 5273 14840 675195ПРИЛОЖЕНИЕ П(обязательное)Финансовая модель проекта № 5: Производственно-складские помещения класса А, г.
ЕкатеринбургТаблица П.1 - Финансовая модель проекта № 5: Производственно-складские помещения класса А, г. ЕкатеринбургКоммерческие параметры: долларыПлощадьСтавка арендыИндексацияОбеспечительные платежиСрок строит-ва (указан посл. деньквартала)Земельный участокПлощадь ЗУПриобретение прав арендыРын. стоимость прав аренды, 30 долл.кв.м.ЗУ под 1 очер.ЗУ под 2 очер.Арендная плата за ЗУ в годАП, мес.industrial20 000120,03%2,030.06.201430.06.2015кв.мтыс.
долл.100 058287тыс. долл.тыс. долл.тыс. долл.тыс. долл.3 0021 3341 66859кв.мдолл./кв.м/годБюджет проекта, 1 очередьБюджет, с НДСтыс. долл.Стоимость прав арендыАренда ЗУ на пер строительстваПроектированиеСМР зданияВнешние сетиРезерв на непредвиденные расходы 5%Управление проектом 5%Операционные расходыБрокерские услугиБанковские расходы (строительство)Общий бюджетСтоимость 1 кв.м.1 3348934815 0002 00086777611920062021 3531 068196Продолжение таблицы П.1Параметры финансированияЗаемное финансированиеLTC, %Заемное финансирование, лимитЗаемное финансирование, выборкаСтавка по кредиту, строительствоСтавка по кредиту, рефинансUp-front feeDSCRBalloon repainmentСроки погашения кредитовДоля собственного финансированияЛимит собственного финансирования, в т.ч.Стоимость прав аренды ЗУОбеспечительные платежиА Плюс (вклад деньгами)Ставка акционерные займы (в ЦНО)Ставка капитализации NOI при продажетыс.долл.тыс.долл.тыс.долл.тыс.долл.тыс.долл.тыс.долл.65%13 90013 89011,5%11,5%0,50%120%31%202335%7 4741 3344005 74015%12,0%РЕЗУЛЬТАТЫДен.поток проектаNPV проектаIRR проектаДенежный поток А+IRR A+тыс.долл.тыс.долл.тыс.долл.курс доллараСтавка рефинансированияСтавка налога на прибыльСтоимость собственныхсредствСтоимость заемных средствДоля собственных средствДоля заемных средствWACC34,58,25%20,00%20,92%11,50%35,00%65,00%13,30%38 7353 96317,1%27 97319,5%197Продолжение таблицы П.1Модель денежных потоков проекта, тыс.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
