Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 76

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 76)

Внекоторых случаях, при сервитутах на прокладку газо, водо и электроснабжения рост стоимости может достигать 35%50% от стоимости земельного участка до наложения сервитутов.По различным оценкам, разница в стоимости земельных участков наличии газа на участке и отсутствии газа ивозможности к подключению составляет от 25% до 32% для участков, находящихся в мелких населенных пунктах; приналичии общей канализации от 6% до 15% стоимости земельного участка для земель загородных владений,находящихся до 30 км от городов. [134]В справочнике оценщика недвижимости «Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков»[134] среднее значение корректировки на наличие у земельного участка электрификации составляет 16% (под офиснуюзастройку), 18% (под объекты рекреации), 17% (под МЖС), 16% (под ИЖС).Продолжение таблицы Ж.1376Особые условия использования земельных - В случае, если обременение, наложенное на земельный участок, ограничиваетучастков и режим хозяйственной деятельности использование участка/части участка по его прямому назначению, то данное обременениев охранных, санитарно-защитных зонахсущественно влияет на стоимость;0 - если же обременение накладывает особый порядок использования, но не ограничиваетдействия, то стоимость не изменится.+ Обременение в виде природоохранной и водоохранной зоны.Природоохранные и водоохранные территории представляют собой территории,требующие особой охраны ввиду их природных и культурных особенностей.

Водным иземельным кодексом налагается ряд ограничений на деятельность в таких зонах:запрещается сбрасывать сточные воды, размещать кладбища, осуществлять распашкуземель и др. Однако в таких зонах есть возможность размещать коммерческие ирекреакционные предприятия, что позволяет увеличить стоимость таких объектовнедвижимости, при условии наличия стабильного спроса со стороны потребителей.В условиях внешнеполитической нестабильности, выраженной в международных санкциях,закрытия туристического сообщения с основными зарубежными центрами туризма средироссиян – Турции и Египта, девальвации российской валюты, российские туристическиегорода принимают больший объем туристов, что обеспечивает большую доходностьбизнеса.

Как следствие, повышается стоимость недвижимого имущества.Наиболее частые примеры размещения предприятийводоохрана зона – яхтклуб, лечебное учреждение, развлекательное учреждение(катание на гидроцикле, катание на катерах и пр.);природоохранная зона – учреждения для отдыха, лечебные заведения и пр.Особые условия охраны окружающей среды, в - В случае если, обременение, наложенное на участок, ограничивает использованиетом числе животного и растительного мира, участка/части участка по его прямому назначению, то данное обременение существеннопамятников природы, истории и культуры, влияет на стоимость;археологическихобъектов,сохранения 0 - если же обременение накладывает особый порядок использования, но не ограничиваетплодородного слоя почвы, естественной среды действия, то стоимость не изменится.обитания, путей миграции диких животныхПродолжение таблицы Ж.1377Сделки с отложенным 0 - Технология сделок с отложенным исполнением позволяет участникам торгов заключать сделки с ценнымиисполнениемс бумагами без предварительного депонирования активов.

При заключении сделки, стороны указывают цену иакциямиколичество ценных бумаг, а также дату расчетов по сделке, следовательно, не возникает влияния на рыночнуюстоимостьРезервирование0 - Происходит изъятие земель из гражданского оборота, рыночная стоимость не может быть определена, посколькуземель ЗК РФ, Статья это противоречит положению законодательства об оценочной деятельности о рыночной стоимости: объект оценки70.1. Резервирование представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.земельдля Государство ее для личного пользования резервирует, и она изымается из оборота. Определяется только кадастроваягосударственных или стоимость.муниципальных нуждСпециальныйвид Объекты Культурного наследия (ОКН)ограничения- В ст.

5.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об объектах культурного наследия(памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" перечислены требования к осуществлениюдеятельности в границах территории объекта культурного наследия и особый режим использования земельногоучастка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия.Перечисленные ограничения не позволяют использовать территории объектов культурного наследия каким-либоиным образом, кроме перечисленных в п.п.2 п.1 ст.5.1.

Таким образом, данный вид обременения существенноснижает рыночную стоимость имущества, так как накладывает ограничения на возможность реализации принципаНЭИ для земельного участка или расположенного на территории иного недвижимого имущества, являющегосяобъектом культурного наследия, в том числе на собственника ложится бремя по поддержанию сохранности такогообъекта, реставрации и т.д.0 - Объекты авторских правВ соответствие с постановлением Правительства РФ от 19 апреля 2008 г.

N 285 и ст. 1293 Гражданского кодексаРоссийской Федерации, были утверждены правила осуществления выплат авторам, при публичной перепродажеоригиналов произведений изобразительного искусства, авторских рукописей (автографов), литературных имузыкальных произведений. Данное обременение не оказывает влияние на рыночную стоимость имущества.+ или - Объекты музейного фонда РФМузейные предметы и музейные коллекции, включенные в состав Музейного фонда Российской Федерации,Продолжение таблицы Ж.1378могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо инымспособом только по специальному разрешению федерального органа исполнительной власти, на который возложеногосударственное регулирование в области культуры.

Музейный фонд делится на 2 части: государственную инегосударственную (ст.6 ФЗ №54-ФЗ).Музейные предметы и музейные коллекции, включенные в состав государственной части Музейного фондаРоссийской Федерации, закрепляются за государственными музеями, иными государственными учреждениями направе оперативного управления, при условии обеспечения: физической сохранности и безопасности, ведения исохранности учетной документации, связанной с этими музейными предметами и музейными коллекциями,использования музейных предметов и музейных коллекций в научных, культурных, образовательных, творческопроизводственных целях. Аналогично для негосударственной части.

(ст. 22 ФЗ №54-ФЗ).Таким образом, в отношении объектов музейного фонда могут возникать несколько видов обременений:доверительное управление и запрет на передачу прав на объекты музейного фонда. Определить влияние нарыночную стоимость объектов музейного фонда очень сложно, так как нет рынка данных объектов. Однако оценкаОКН производится с учетом:1) обременений, которые возникают из содержания охранного договора, охранного обязательства, договора арендыОКН или его части. В указанных документах предусматривается порядок, сроки реставрации, консервации, ремонтаОКН и связанных с ним объектов (зданий, сооружений и предметов, представляющих культурную ценность,благоустройства территории, садов, парков, природных ландшафтов), а также ограничения по видам разрешенногоиспользования;2) преимуществ, которые выражаются в возможном вкладе нематериального актива, связанного с ОКН, егоместоположении: близость к центрам деловой активности, роли в архитектурно-планировочной среде, характерестроительных конструкций, форме и содержании фасада и интерьеров, от чего в итоге зависит увеличениедоходности результатов предпринимательской деятельности по отношению к подобным объектам, неотнесенным кОКН.В большинстве своем, обременения и ограничения уменьшают рыночную стоимость оцениваемого объектакультурного наследия, поскольку собственнику необходимо осуществлять затраты на реставрацию, консервациюобъекта и прочее, однако в частных случаях стоимость таких объектов будет определяться определеннымиаукционными домами и здесь уже речь пойдет об инвестиционной стоимости, которую будет устанавливатьПродолжение таблицы Ж.1379частный инвестор непосредственно от характера того, как он хочет заполучить в собственность объектограниченный в обороте.+ Специальные виды ограничения (памятники архитектуры).Недвижимое имущество, которое представляет собой объект культурного наследия, притягивает к себе повышенноевнимание со стороны потенциальных потребителей.Особняки представительского класса рассматриваются как офисные здания высокого класса, так как обладаютдополнительным престижем.

Такие здания могут не обладать всеми факторами, которые бы относили их к высокомуклассу такие, как: наличие лифтов, однако стоимость их может быть существенно выше.При появлении инвестиционной привлекательности и престижности у зданий, являющихся культурноисторическими памятниками, стоимость здания возрастает на 20-30% по сравнению со стоимостью альтернативнойпокупки аналогичного по функциональному назначению объекта, который не является памятником в аналогичномклассе.При наличии условной «средней» престижности стоимость здания возрастает до стоимости альтернативной покупкианалогичного по функциональному назначению объекта, не являющегося памятником, но более высокого класса.При наличии условной «высокой» престижности стоимость здания возрастает до максимальной стоимости зданияаналога, не являющегося памятником культурного наследия и относимого к максимальному классу (класс «А»).В случае максимальной привлекательности здания, здание может быть продано на 20-30% дороже здания зданияаналога, не являющегося памятником культурного наследия и относимого к максимальному классу (класс «А»)[134].+ В ряде случаев, обременения земельных участков обеспечивают прирост их стоимости.

Рост стоимостиземельного участка после наложения сервитута объясняется постояннымдолговременным) полезным эффектом,генерируемым сервитутом. Полезный эффект может выражаться в различных формах, принося собственникуземельного участка выгоды и возможности получения различных доходов в период действия сервитута.Такие ситуации характеризуются увеличением потенциала использования участка при наложении обременения засчет эффекта синергии. Рассмотрим наиболее частые примеры.Продолжение таблицы Ж.10 или - . В случае если имеется согласованный проект с установленными сроками, то использованиеданного земельного участка ограничено рамками данного проекта, фактически такой участокневозможно использовать в иных целях, помимо реализации проекта.

Характеристики

Список файлов диссертации