Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 75
Текст из файла (страница 75)
10 ст. 87, Федерального закона «Об исполнительном производстве» №229-ФЗ, по решению суда. В рамкахпроведенного диссертационного исследования автором в главах 4 и 5 предложены методики оценки различныхвидов имущества должника, как находящегося в процедуре банкротства, так и в рамках исполнительногопроизводства, в которых выделены соответствующие понижающие корректировки к стоимости. Отсюда, делаетсявывод, что имущество, имеющее обременение в виде ареста, или находящееся в процедуре банкротства должнореализовываться с соответствующим дисконтом.Праватребования, - При определении величины прав требования, как правило, прибегают к стоимостной оценке прав требования.предъявленныев Например, в случае ликвидации открытого акционерного общества (ОАО) возникает право требования у акционеровсудебном порядкеданного ОАО в отношении имущества общества, в данном конкретном случае рыночная стоимость имущества,скорей всего, снизится в процессе реализации имущества и затем будет разделена между обладателями правтребования соразмерно доле акций, которыми владеют предъявители прав требования.
В целом, каждый конкретныйслучай возникновения прав требования имеет свои условия и рассматривается судом), а в каждом отдельном случаеправа требования могут оказывать различное влияние на величину рыночной стоимости имущества. В рамкахнастоящего диссертационного исследования данное влияние описано в соответствующем параграфе.Продолжение таблицы Ж.1РешенияобизъятииземельногоучасткаПубличныесервитуты (ст. 23ЗК РФ); доп. см.Обременениеправасобственностиземельнымсервитутом.3730- В соответствии со ст. 279 ГК РФ решение об изъятии не влияет на стоимость земельного участка, отсутствие данноговлияния подтверждается сложившейся Арбитражной практикой относительно определения размера возмещения идругих условий в рамках достигнутых соглашений или на основании решения суда. В случае не достижения соглашенияпо размеру возмещения, производится оценка рыночной стоимости независимым оценщиком.- Сервитуты влияют на стоимость, учесть стоимость сервитута довольно сложно, если, например, на участке публичныйсервитут в виде "строительство автомобильной дороги", то самым эффективным способом учесть наличие сервитута,это изменение площади всего участка на площадь под сервитутом, так как конкретно в данном случае наличие такогосервитута накладывает полное ограничение в пользовании земельным участком.+, -, 0- В целом каждый сервитут по-разному отражается в рыночной стоимости земельного имущества, сервитут можетбыть источником арендных платежей, увеличивая рыночную стоимость участка.- Сервитут, обременяющий земельный участок на неопределенный срок, существует, пока в нем есть необходимость.При этом сервитут никак не зависит от конкретной личности - собственника земельного участка, он сохраняется вслучае перехода прав на земельный участок к другому лицу.
В связи с этим собственнику земельного участка,обремененного сервитутом, необходимо знать, что при его продаже он должен проинформировать о сервитуте будущегопокупателя, так как в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременении земельногоучастка покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажиземельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Также отметим, что осуществление сервитута третьимлицом должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.+Для собственника земельного участка предусматривается денежная компенсация за возможные неудобства,причиненные сервитутом - ему дается возможность требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут,соразмерную плату за пользование земельным участком.
Выплата соразмерной платы за сервитут может иметьединовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когдаплата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплатысоразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте,решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.
Плата за сервитут должна бытьсоразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости,обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, а ее размер можетизменяться в течение срока, на который установлен сервитут.Продолжение таблицы Ж.1374+ В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка,собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путемвыкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местногосамоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка свозмещением убытков.+Публичный сервитут на прокладку линейных объектов (дороги, магистрали).Увеличение стоимости земельного участка промышленного или коммерческого назначения происходит в результатепрохождения через участок транспортных коммуникаций (прокладка по территории участка транспортной артерии,дорог, магистралей).
Размер положительного эффекта будет различен соответственно виду и оживленности дорог. Взависимости от предпочтений собственника такой земельный участок может использоваться для следующих целей:станция технического обслуживания автомобилей, мойка, различные объекты торговли, торговый комплексы, складскиекомплексы, производственные комплексы. По своей сути, установление подобного сервитута является улучшениемтранспортной доступности земельного участка как основного ценообразующего фактора. Таким образом, стоимостьземельного участка растет в связи с увеличением его транспортной доступности и, в свою очередь, расширяет спектрвариантов возможно использования земельного участка.+ или - по различным оценкам, а также по оценкам, проведенным автором диссертационного исследования, разница встоимости земельных участков при наличии рядом федеральной трассы составляет от 6% до 32%, при наличии дороги ствердым покрытием в сравнении с грунтовой, гравийной дорогой составляет до 8% для участков, находящихся в мелкихнаселенных пунктах; для земель загородных владений до 30 км от городов разница между наличием дороги с грунтовымпокрытием и наличием грунтовой, гравийной дороги составляет до 7% стоимости земельного участка [134].+ или - Публичный сервитут на доступ к прибрежной зоне.Увеличение стоимости земельного участка за счет сервитута, подводящего земельные участки под категориюприродоохранных зон, связано, прежде всего, с возможностью использования земельного участка рекреационного,коммерческого или промышленного назначения как объекта, обеспечивающего население услугами отдыха, лечения,развлечения.
К примерам такого использования земельного участка можно отнести следующие случаи открытияобъектов пляжной инфраструктуры. По различным оценкам, разница в стоимости земельных участков при наличииводоема составляет от 12% до 29% для участков, находящихся в мелких населенных пунктах; от 5% до 22% для земельзагородных владений до 30 км от городов. При этом следует отметить, что для элитных направлений размещенияземельных участков, такая надбавка может составлять до 50% стоимости земельного участка [134].Продолжение таблицы Ж.1Частныесервитуты375+,-,0 - Аналогично публичным сервитутам+ или -Частный сервитут на прокладку линейных объектов (дороги)В соответствии со ст.
1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) разделяетземельные участки и недвижимое имущество, которое связано с землей и его перемещение невозможно безнесоразмерного ущерба. Частный сервитут, обуславливающий возможность прокладки дороги с регистрациейдорожного покрытия в собственности сервитуария на участке сервитутодателя, по своей сути, увеличивает стоимостьземельного участка. Следует отметить, что происходит это только в том случае, когда рассматриваемая площадьсервитута уже эксплуатируется как дорога. Тогда и только тогда, стоимость участка увеличивается посредствомсовместной эксплуатации дороги и дорожного покрытия сервитуарием и сервитутодателем.
При этом обслуживаниедорожного покрытия может выполняться как совместно, так и исключительно его собственником. Продажа земельногоучастка, обремененного таким сервитутом, опосредует необходимость сервитуарию заключать новое соглашение сновым собственником-сервитутодателем.+ или - Частный сервитут на прокладку линейных объектов (ЛЭП, водопровод, газопровод).Увеличение стоимости земельного участка происходит при проведении по территории земельного участка Линииэлектропередач (ЛЭП), водопроводов, газопроводов, канализации и иных коммуникаций, при условии отсутствиятаковых на участке.
Подобные сервитуты оказывают существенное влияние на стоимость земельного участка тем, чтооткрывают возможность электрификации, газификации и организации циркуляции воды на участке без значительныхзатрат. Сервитуты на прокладку коммуникаций вносят значительных вклад в стоимость земельного участка, при этомнаиболее существенно стоимость повышается при первичной прокладки таких коммуникаций в населенный пункт.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
