Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 73
Текст из файла (страница 73)
Показатель показывает слабую взаимосвязь со стоимостью недвижимости в условиях инфляции, не превышающей кризисныезначения (см. Инфляционные кризисы). Данный показатель требует постоянного мониторинга, так как в условиях гиперинфляциинаблюдается резкое возрастание спроса на недвижимость, так как разумные инвесторы стремятся обезопасить свои денежные средства; ИПЦ- Индекс потребительских цен (усредненный по товарам и услугам); И ОК - Инвестиции в основной капитал; ОРТ - Оборот розничнойторговли; КС - Ключевая ставка; ИДА (PMI) - Индекс Промышленной Деловой активности (PMI); ИДА (PMI) УСЛ - Индекс Деловойактивности (PMI) по услугам; ИРПП - Индекс развития промышленного производства; Экспорт – объем экспорта; РТС - Индекс РТС; ММВБ- Индекс ММВБ; КД - Обменный курс доллара к рублю; КЕ - Обменный курс евро к рублю; СН - Стоимость нефти; Золото - Стоимостьзолота.ПРИЛОЖЕНИЕ Е(обязательное)Анализ судебной практики в отношении дел по оспариванию сделокТаблица Е.1 – Анализ судебной практики в отношении дел по оспариванию сделок*№ делаN А4079288/2011Возбужденопроизводство поделу/Дата сделки27.07.2011/10.10.2011ДолжникВыгодопреобре Объекттатель/ЦенапродажиХаритоновГ.А.Потребитель ШуркевичУчасток общей площадьюскийсоюз А.В./ 5 450 000 16861 кв.
м с кадастровым"Центрруб.номером50:08:070234:257социальных(земельный участок-2) иинвестиций"земельный участок общей(рук.площадью 10392 кв. м сВодопьяновкадастровымномеромВ.А.)50:08:070234:256 (земельныйучасток-1), расположенныепоадресу:Московскаяобласть, Истринский район,с/п Бужаровское, в районе д.Ефимоново,НПИЗ"Ефимоново Плюс"РешениеСогласно заключению экспертастоимость имущества составила15 615 969 руб. С ШуркевичаА.В. взысканы в конкурснуюмассу Потребительского союза"ЦентрСоциальныхинвестиций" 10 165 969 руб.,также расходы по уплатегосударственной пошлины вразмере 4 000 руб.362КонкурсныйуправляющийПродолжение таблицы Е.121.07.2014/16.05.2014ГКОООАгентс "Банктво по БФТТ"страхованиявкладовN 309ЭС155938/13.11.2009ЦескисА.А.ООО"Чистыйдом"N 309ЭС151959(5)/03.06.2010Бортник Н.А.общество"Яицкийпосад"КБ ООО"ВИНФЕСТ- Договоры возмездной уступкиКАПИТАЛ",далее прав требования ООО "Сампо"ОАО"Гипромез"/18766 919 руб.
45 коп.Сафина О.Н./ сделка поотчуждению нежилогоздания совершена позаниженнойцене(заключение оценщикаN 59 (э)/2013)Шевченко Ю.А./-Здание, общей площадью 762,9кв. м, расположенное по адресу:Свердловскаяобласть,г.Артемовский, ул. Заводская, 36"А"Незавершенные строительствастроенийавтозаправочныхстанций, расположенных поадресам: Оренбургская область,г.
Оренбург, ул. Шевченко;Оренбургскаяобласть,г.Оренбург, ул. Нежинское шоссес левой стороны при въезде в г.Оренбург;Оренбургскаяобласть, г. Оренбург, ул.ЮркинаПризнаны недействительнымидоговоры возмездной уступкиправ требования. ЗадолженностьООО "Сампо" на моментзаключения договора уступкиправ требования от 16 мая 2014года N 2 перед ООО КБ "БанкБФТ" составляла 19 754 652рубля 02 копейки.Оспариваемая сделка Признананедействительной, примененыпоследствия недействительностисделки в виде обязания СафинойО.Н.
передать должнику спорноеимущество.Сделкипоотчуждениюнезавершенных строительствомстроенийсовершеныпозаниженной цене (заключенияэксперта от 11.11.2013 N N 9-ЭК,10-ЭК и 11-ЭК) в пользузаинтересованноголица.Взыскания с Шевченко В.Ю. вконкурсную массу общества"Яицкийпосад"рыночнойстоимости спорных объектов вразмерах 1 830 500 руб., 1 808600 руб. и 1 528 900 руб.363N А4088500/2014Продолжение таблицы Е.1/04.12.2012, 18.02.2013Гречан1иковВ.А./жалоба осменеуправляющегообщество"ЛесникПлюс"общество"Актеон"N А668068/201321.10.2013/28.06.2013ЕлисеевС.В.ООО"БетоКом"ОООТД -помещения корпуса производственного"Норма"/главного, назначение: нежилое, общаяплощадь 1080 кв. м, этаж 1, номера напоэтажном плане 1-5, 50б;-части корпуса производственного главного,назначение: нежилое, общая площадь 1080кв. м, этаж 1, номер на поэтажном плане 67;-части корпуса производственного главного,назначение: нежилые помещения, общаяплощадь 1329,4 кв.
м, этаж 1, номера напоэтажном плане 40, 41, 50а, 67и, 70);-части корпуса производственного главного,назначение: нежилое, общая площадь 1356,8кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 51,67л, 68, 69;-гаража,назначение:нежилое,общаяплощадь 534,7 кв. м,1 этаж, номера по плану1-10, 11а; 2 этаж - номера по плану 1-6, поадресу: Республика Коми, Сыктывдинскийрайон,сельскоепоселениеЗеленец,Ухтинское шоссе, д. 45/3ОООТранспортное средство NISSAN TEANA,«БетоКом- 2010 года выпуска; транспортное средствоП», ООО DAEWOO NEXIA, 2009 года выпуска;"Квадрат"/Впреддвериизаключениясделкисторонамибылапроизведена оценка рыночнойстоимостиобъектовнедвижимости. На моментподачи в суд настоящегозаявлениякредиторамидолжника не было приняторешение об обращении в суд сзаявлением об оспариваниисделок должника по продаже впредверии банкротства пятиобъектовнедвижимогоимуществаДоказана заинтересованностьлиц.Сделкипризнанынедействительными.364N А292079/2013Продолжение таблицы Е.104.09.2014/08.07.2014ЕфимовП.Л.ООО"ГлассДизайн"N А7621843/201404.09.2014/14.01.2014ЕфимовП.Л.ООО"ГлассДизайн"ГершуниК.Б./240000 руб.Автомобиль ИНФИНИТИ FX Судомустановлено,чтостоимость37, 2011 года выпускасоставляет 1 460 000, что подтверждаетсясправкойЮжно-Уральскойторговопромышленной палаты N 3197/15 от11.06.2015(л.д.80).Последствиянедействительности сделки отражены в видевзыскания с ответчика суммы в размере 1 460000 руб., составляющей разницу междурыночнойстоимостьюпроданногоимущества и стоимостью уплаченных за негоденежных средств.Малявкины Автомобиль AUDI А6, 2011 Судомустановлено,чтостоимостьм П.Н./ 230 года выпускасоставляет 1 500 000, что подтверждается000 руб.справкойЮжно-Уральскойторговопромышленной палаты N 3188/15 от11.06.2015.
Ввиду того, что машина былаперепродана третьему лицу суд обязалответчика возместить 1 500 000 руб.365N А7621843/2014Продолжение таблицы Е.1N Ф064416/201310.09.2012/31.01.2011Антонов Д. ЗАОА."ПТПК"ЗАО"Втормет","ТорговыйдомММК"/-Сделка признана недействительной. Судприменил последствия недействительностисделки, обязал ООО "Торговый дом ММК"возвратить в конкурсную массу ЗАО "ПТПК"имущество.366Имущество, расположенного поадресу: г. Саратов, ул.
Азина,б/н:- нежилое здание (проходная)кадастровыйN64-6411/094/2009-214,объектнезавершенного строительствакадастровыйN64-6401/049/2007-171,нежилоездание(административноездание)кадастровыйN64-6411/094/2009-212, - нежилоездание кадастровый N 64-6401/049/2007-053,- нежилое здание (склад)кадастровыйN64-6411/094/2009-213, - земельныйучастоккадастровыйN64:48:020436:7.Продолжение таблицы E.1Источник: составлено автором.367Примечание- * Анализ арбитражной практики по оспариванию сделок показывает, что в качестве оснований оспариваниявыступают специальные основания, закрепленные в Законе о банкротстве, так и по иным основаниям позволяющим считать сделкуничтожной или оспариваемой в соответствие с требованиями ГК РФ.В процессе вынесения судебного решения о недействительности сделки основной задачей суда ставится определениехарактеристик спорных правоотношений и набор регламентирующего законодательства.Наиболее часто в рамках судебной практикисделки оспариваются на основании превышения полномочий должником.
При этом арбитражные управляющие сталкиваются сосложными нетривиальными задачами по правильному обоснованию исков о признании сделок недействительными.В качестве примера сделок, которые чаще всего оспариваются по специальным основаниям, предусмотренным Законом обанкротстве, можно отнести следующие типы сделок: подозрительные сделки должника (ст. 61.2);сделки, влекущие за собой оказаниепредпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами (ст. 61.3).Необходимо понимать, что перечисленные выше основания являют собой, только возникновение возможности оспоритьконкретную рассматриваемую сделку, а не характеризуют её как ничтожную.
Необходимо также понимать, что важнейшей задачей приоспаривании сделки, является доказательство неравноценности условий для сторон участвующих в такой сделке или доказательствонеравноценного встречного исполнения в рамках договора.В судебной практике, со временем, был выработан ряд критериев, которые не нашли своего отражения в законодательстве, однакопозволили выработать единые подходы и принципы в судебную практику вынесения решений. В сложившейся практике принятоквалифицировать сделки как «приnворные», т.е. подлежащие анализу и оспариванию в дальнейшем.
Для выявления такого рода сделоквыделено три критерия: Стоимость имущества существенно занижена по сравнению с рыночной, справедливой и разумной ценой. Сумма сделки явно неотражает очевидную рыночную стоимость, возможно прикрытие данной сделки договором дарения; Стороны намеренно передают имущество в рамках договора дарения; Стороны являются аффилированными заинтересованными лицами, что подразумевает их должную осведомлённость о занижениистоимости имущества.Данные критерии хорошо срабатывают при анализе сделок внутри группы компаний или холдингов (например, приреструктуризации активов/долей участия внутри группы).
В процессах реструктуризации, сделки, по сути, позволяют перераспределитьимущество внутри группы, соответственно, соблюдение рыночных условий ценообразования большой роли не играет.Одним из основополагающих принципов гражданского права и рыночной экономики в целом является принцип эквивалентности вхозяйственных взаимоотношениях участников. Без соблюдения общепризнанных принципов поведения хозяйствующих субъектов вкоммерческой деятельности ставится под сомнение реализация целей систематическое получение прибыли и роста стоимости активов.Отношения субъектов должны носить возмездный характер, поскольку неравноценность обмена, по сути, нарушает основополагающиепринципы рыночной экономики.ПРИЛОЖЕНИЕ Ж(обязательное)Виды обременений и ограничений и их влияние на стоимостьТаблица Ж.1 – Виды обременений и ограничений и их влияние на стоимостьОбременение / ограничение368Ипотека (залог недвижимогоимущества), возникающая наосновании договора и в силузакона (ст.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
