Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 74

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 74)

11 Федеральный законот 16 июля 1998 года № 102-ФЗ"Обипотеке(залогенедвижимости));Влияние на рыночную стоимость (+увеличение, - уменьшение, 0 – нейтральное действие) (оценкастоимости снятия обременения, уменьшающая стоимость объекта оценки, приведена в гл.5 параграфе5.1 настоящего исследования)0 - В соответствие со ст. 48-49 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ, а именно: в п.2 ст. 48 указано, что передачаправ на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею правв совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе правазалогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от правпервоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Следовательно, в данномслучае нет никаких существенных ограничений на передачу прав по закладной, что соответствуетрыночным условиям реализации недвижимого имущества.Продолжение таблицы Ж.1369Доверительноеуправление 0 - В соответствии со ст.1012 ГК РФ: «Осуществляя доверительное управление имуществом,земельным участкомдоверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии сдоговором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересахвыгодоприобретателя».

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода правасобственности на него к доверительному управляющему.Согласно п.3 ст.1012 ГК РФ, сделки с переданным в доверительное управление имуществомдоверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует вкачестве такого управляющего. При отсутствии указания о действии доверительного управляющего вэтом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает передними только принадлежащим ему имуществом.

Таким образом, данное обременение не оказываетвлияния на рыночную стоимость объекта доверительного управления.+ Одним из основных ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость коммерческойнедвижимости, является наличие квалифицированного менеджмент [126]. Услуги управлениянедвижимости предоставляются управляющими компаниями, взаимоотношения с которымиоформляются договором доверительного управления [4]. Наличие квалифицированной управляющейкомпании опосредует присвоение класса для офисной недвижимости в числе прочих факторов. Наличиевысококвалифицированного менеджмента является одним из факторов присвоения максимальногокласса для офисной недвижимости и опосредует заинтересованность в ней со стороны наиболееплатежеспособных потребителей, что является гарантией стабильного возврата инвестиций.+ Другим примером увеличения стоимости коммерческой недвижимости является ресторанный бизнес.Бренд управляющей компании может являться фактором, повышающим привлекательность места дляпотенциальных потребителей и обеспечивать стабильно растущий денежный поток, которыйнеобходимо учитывать при расчете стоимости недвижимого имущества.

Ярким примером такойуправляющей компании является GinzaProject – компания, которая обеспечила себе имя, так как спомощью глубокого анализа рынка, смогли обеспечить престижный статус управляемых ими заведений.Профессионализм сотрудников, обеспечивающих доверительное управление, оказывает прямое влияниена эффективность использования недвижимости, в результате чего стоимости недвижимого имуществапри реализации и при предоставлении в аренду существенно увеличиваются.Продолжение таблицы Ж.1Рента370+ или - Рента оказывает влияние на величину рыночной стоимости земельного участка в зависимости отцелей оценки и в соответствии с применяемым подходом и методами оценки земельного участка.+ Например, при оценке для целей купли-продажи, определения наиболее эффективного способаиспользования, при применении доходного подхода в рамках методов капитализации и дисконтированияденежных потоков, учитываются все денежные потоки, формирующие чистый операционный доход(ЧОД) объекта недвижимости, в том числе земельного участка.

Также в случае изъятия земельногоучастка может потребоваться расчет упущенной выгоды бывшего владельца, что также требует учетаземельной ренты. Наиболее типичные случаи, когда требуется проведение оценки земельных участков:При совершении сделки купли-продажи с единым объектом недвижимости;При вовлечении земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи вдоверительное управление либо передачи в аренду;Для определения наиболее эффективного использования земельных участков;Для разработки и осуществления инвестиционных проектов;В случае оценки начальной цены земельного участка для проведения торгов;При изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, например, пристроительстве зданий, транспортных развязок, мостовых переходов и пр.;Оценка земли для получения кредита под залог земельного участка;При внесении земельных участков в уставной капитал предприятия;При признании кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночнойПри оспаривании кадастровой стоимостиПродолжение таблицы Ж.1Аренда+ Обременение долгосрочной арендой может оказывать выступать в качестве фактора, увеличивающего стоимость в случае,если приведенные с объектом собственности улучшения или реструктуризация действующего бизнеса, представляющегособой торговый объект недвижимости, приводит к увеличению стоимости объекта (например, сдача в аренду торговыхплощадей якорному арендатору повышает привлекательность данной торговой площади).В случае реализации недвижимого имущества, на которое заключен долгосрочный договор аренды 1 присутствует одинарендатор или пул арендаторов, хотя бы один из которых является якорным.Примечания:1Регулируется гл.

34 "Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015).2Якорным считается крупный сетевой арендатор, который занимает основную полезную площадь (не менее 5-15%), и генерируетосновную долю динамики посетителей (https://ru.wikipedia.org/wiki/Торговая_недвижимость371Стоимость недвижимости, приобретаемой с готовым арендным бизнесом, существенно превышает рыночную стоимостьнедвижимости. Обладая таким видом обременения, данная недвижимость представляет интерес для крупных инвесторов, таккак является надежным доходным способом инвестировать накопленные средства и обеспечивает качественным возвратоминвестиций в зависимости от сдаваемых в аренду помещений.Наибольший прирост стоимости от обременения в виде аренды получают коммерческие торговые помещения класса А и В.Оценка стоимости арендного бизнеса может быть произведена как доходным подходом, так и сравнительным, при наличииразвитого рынка.Однако прирост стоимости может происходить в том случае, когда стоимость аренды превосходит стоимостьэксплуатационных расходов недвижимого имущества.

В сложившихся условиях нестабильной макроэкономической ситуацииследует наиболее скрупулезно подходить к составлению договора долгосрочной аренды.В интересах собственника предусмотреть возможность повышения стоимости арендной платы через определенный период,чтобы обеспечить компенсацию роста рыночных арендных ставок, инфляционного удорожания эксплуатационных и личныхрасходов. Кроме того, собственник может перенести на арендатора договорными условиями часть эксплуатационныхрасходов (проведение текущего ремонта, оплата коммунальных услуг)В интересах арендатора наоборот заключить договор, который бы не предусматривал увеличения стоимости арендной платыи исключал возможность дополнительных затрат.0 - в иных случаях обременение арендой не окажет влияния на стоимость объекта собственности,- за исключением того, если снятие аренды ведет к штрафным санкциям, тогда стоимость объекта оценки должна бытьуменьшена на данные санкции.Продолжение таблицы Ж.1372Аресты и запрещения 0 - В соответствие с п.1 ст.

85 Федерального закона №229-ФЗ от 02.10.2007 г. «Об исполнительном производстве»:на заключение сделок оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителемпо рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.В соответствии со ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» принудительная реализацияимущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми впорядке, установленном Правительством Российской Федерации, которая обязана реализовывать имущество толькопутем публичных оферт, на рыночных условиях.Цена, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества, заисключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.- В соответствие с п.

10 ст. 87, Федерального закона «Об исполнительном производстве» Если имущество должника,за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дняпередачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцатьпроцентов.- Выводы: данный вид обременения влияет на рыночную стоимость в случае возникновения ситуации, описанной вп.

Характеристики

Список файлов диссертации