Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 77

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 77)

Стоимость данногоземельного участка закладывается в стоимость реализации инвестиционного проекта. Стоимостьотдельно взятого участка не рассматривается. Отрицательное влияние на стоимость окажет снятиеобременение.+ Сервитут на проведение изыскательских, исследовательских работ. Увеличение стоимостиземельного участка за счет сервитута на временное пользования земельным участком в целяхпроведения изыскательских, исследовательских и других работ дает возможность собственнику, бездополнительных затрат, получить сведения о недрах земельного участка.

В результате такихисследований могут быть выявлены как наличие природных ресурсов в недрах участка, так иналичие исторически значимых объектов (захоронения, клады, артефакты).Концессионное соглашение+ Удорожание государственного недвижимого имущества может происходить за счет наложенияобременения в виде концессионного соглашения [15], в результате которого передается впользование комплекс исключительных прав, которые могут передаваться и закрепляться законцессионером.Концессионер при этом получает вознаграждение, которое представляет собой разовые(паушальные) или периодические (роялти) платежи за выполняемые услуги от концедента.

Вотношении имущества концессионер выполняет услуги по строительству, управлению свозможностью последующей передачи государству.Существует ряд типичных концессионных соглашений:BBO – подразумевает выкуп государственного имущества с его последующимвосстановлением и управлением.

Увеличение стоимости недвижимого имущества происходит засчет качественного восстановления и эффективного управления;BOOT – подразумевает ограниченное по сроку владение недвижимым имуществом,произведение работ по капитальному строительству и управлению таким имуществом. По380Условияначалаизавершениязастройки или освоения земельногоучастка в течение установленныхсроковпосогласованномувустановленномпорядкепроекту,строительства,ремонтаилисодержания автомобильной дороги(участка автомобильной дороги) припредоставлении прав на земельныйучасток,находящийсявгосударственной и муниципальнойсобственностиПродолжение таблицы Ж.1381Иные ограничения использованияземельных участков в случаях,установленных ЗК РФ и ГК РФ,иными федеральными законами.Перечисленные ст. 56 ЗК РФограниченияправназемлюустанавливаютсяактамиисполнительныхоргановгосударственной власти, актамиорганов местного самоуправленияили решениями суда бессрочно илина определенный срок.

Такиеистечении срока действия соглашения, имущество передается обратно государству;BOO – передача государственной собственности в бессрочное владение на правахсобственности концессионеру, но обязывающее провести строительство объекта в соответствии ссоглашением;BTO – подразумевает строительство объекта, права на который по завершении строительствапередаются государству, однако возмездное управление остается за концессионером;BOT – подразумевает осуществление концессионером работ по капитальному строительству сограниченным по сроку управлением имуществом и конечной передачей государству.В процессе исполнения концессионного соглашения существенно увеличивается стоимостьнедвижимого имущества, которое в большинстве случаев оказывается вновь в собственностигосударства с возможностью последующей приватизации другим собственником.

Однакокомиссионеру могут предоставляться преференции при приватизации имущества.- при расторжении условий концессионного соглашения в судебном порядке.- В случае, если обременение, наложенное на участок, ограничивает использование участка/частиучастка по его прямому назначению, то данное обременение существенно влияет на стоимость;0 - если же обречение накладывает особый порядок использования, но не ограничивает действия, тостоимость не изменится.Продолжение таблицы Ж.1ограничения могут быть обжалованылицом, чьи права ограничены, всудебном порядке. Ограниченияследуют за вещью, а потому припереходе права собственности наземельный участок к другому лицуограничения сохраняются.Иные ограничения, не закрепленные - подробно описано в 5 главе настоящего исследованияв нормативно-правовых актахИсточник: составлено автором [85, с.129-144]382ПРИЛОЖЕНИЕ И(обязательное)Зависимость вида определяемой стоимости от целей и задач оценки и вида обременения или ограниченияТаблица И.1 - Зависимость вида определяемой стоимости от целей и задач оценки и вида обременения (ипотека, доверительноеуправление, рента)ОбъектыВидстоимостиЦель оценкиЗадачи оценкиИпотека(залогнедвижимогоимущества)1)земельные участки, за исключением Рыночнаяземельных участков, находящихся вгосударственной или муниципальнойсобственности2) предприятия, а также здания,сооружения и иное недвижимоеимущество,используемоевпредпринимательской деятельности;3) жилые дома, квартиры и частиЛиквидацжилых домов и квартир, состоящие изионнаяодной или нескольких изолированныхкомнат; дачи, садовые дома, гаражи идругие строения потребительскогоназначения;5) воздушные и морские суда,суда внутреннегоплавания и космические объекты.ОпределениерыночнойстоимостиДля целей купли-продажи, для целей предоставления отчета всуд, для целей залога; для целейипотечного кредитованияОпределение Дляцелейисполнительноголиквидационн производства; для целей оценкиой стоимости имущества для целей залога сприменениемФедеральногостандарта оценки «Оценка дляцелей залога (ФСО №9)»; дляцелей ипотечного кредитованияФормулаиприменяемыекорректировкиУсловияприменения/Влияние настоимостьОтражены вФСО 2, иФСО 9, впроектеФСО 12 /см.Таблицунастоящегоисследования «Видыобремененийиограниченийиихвлияние настоимость»383Видобременения/ограниченияПродолжение таблицы И.1ДоверительноеуправлениеРыночна ОпределяениерыночнойстоимостиИнвестиционнаяОпределениеинвестиционнойстоимостиДля выхода нафондовый рынок(ценные бумаги);дляцелейстрахованияимущества;длякупли-продажи;Прислиянии/поглощении компаний;для целейтрансфертногоценообразования;приреструктуризациипредприятия; длявыкупаимущества/доли впредприятии-, гдеД(Т) – доходность доверительного управленияза отчетный период (в % годовых);ИСИ(Т) - изменение стоимости имуществаУчредителя доверительного управления;СИ(t) Стоимость имущества на дату передачив доверительное управление;СПИ(T) стоимость имущества, переданного вдоверительное управление Учредителем втечение отчетного периода;СИИ(Т) стоимость имущества, изъятогоУчредителем в течение отчетного периода;Т – количество календарных дней в отчетномпериоде.Ti,j – количество дней, на протяжениикоторых находился в управлении i или j видимущества в отчетном периоде.Отражены в ФСО 2, впроектеФСО12/см.Таблицунастоящегоисследования«Видыобременений и ограниченийи их влияние на стоимость»Отражены в ФСО 2, впроекте ФСО 13, а также назначение, полученное поприведеннойформуле,уменьшается/увеличиваетсявеличинаинвестиционной стоимостиобъекта.Формулаприменяется при наличииквалифицированной/«брендовой» управляющейкомпании/менеджера/см.Таблицунастоящегоисследования«Видыобременений и ограниченийи их влияние на стоимость»384Объектамидоверительногоуправления могутбыть предприятияидругиеимущественныекомплексы,отдельныеобъекты,относящиесякнедвижимомуимуществу,ценныебумаги,права,удостоверенныебездокументарнымиценнымибумагами,исключительныеправа и другоеимуществоПродолжение таблицы И.1Рента Индивидуальноопределённоеимущество,находящееся направесобственности, аименно: вещи —как движимые, таки недвижимые,наличные деньги идокументарныеценные бумагиРыночнаяОпределениерыночнойстоимостиДляцелейопределенияналоговой базы для исчисленияналога на имущество; для целейкупли-продажи; для передачи вдоверительное управление; дляцелейприватизации;дляразработки и осуществленияинвестиционных проектов; дляцелей изъятия; для целейвнесения в уставной капитал;дляцелейоспариваниякадастровой стоимости; дляцелей проведения аукционовРрент = [( − ), min( −, 0)]/ [ min( − , 0)]^2 ,где li – доходность объектаоценки, рассчитанная путемметода рыночной экстракции;lf – ставка рефинансированияЦБ; lm – доходность рынкаарестованного имуществаОтражены в ФСО 2.Применяется к итоговомузначению рыночнойстоимости объектакоммерческойнедвижимости /см.Таблицу настоящегоисследования «Видыобременений иограничений и их влияниена стоимость»385Источник: составлено автором.Таблица И.2 - Зависимость вида определяемой стоимости от целей и задач оценки и вида обременения (аренда)ОбъектыЗемельные участки и другиеобособленные природныеобъекты, предприятия и другиеимущественные комплексы,здания, сооружения, коммерческаяи жилая недвижимость, машины иоборудование, транспортныеВидстоимостиРыночнаяЦельоценкиЗадачи оценкиОпределениерыночнойстоимостиДля целей лизинга; дляцелей сдачи имущества варенду на срок более 11мес., при разделеимущества иимущественных спорах;для целей купли-Формула и применяемыекорректировкиСумма скидки =ЧОД нп∗Где: ЧОД нп – недополученныйчистый операционный доход запериод с момента приобретения,до момента, когда будет возможенпересмотр арендной ставки; m –длительностьпериодадопересмотра арендной ставки вУсловияприменения/Влияниена стоимостьОтражены в ФСО 2 /см.Таблицунастоящегоисследования «Видыобремененийиограничений и ихвлияние наПродолжение таблицы И.2средства, производственныйинвентарь и другие вещи, которыене теряют своих натуральныхсвойств в процессе ихиспользования (непотребляемыевещи).продажи объекта; дляцелей страхования; дляпередачи вдоверительноеуправление.месяцах; n – количество месяцевгоду;R–коэффициенткапитализации.стоимость»Источник: составлено автором.ТаблицаИ.3 - Зависимость вида определяемой стоимости от целей и задач оценки и вида обременения (аресты и запрещение назаключение сделок, права требования, решения об изъятии земельного участка, публичные сервитуты)ОбъектыВидстоимостиЦель оценкиЗадачи оценкиФормула иприменяемыекорректировкиУсловия применения/Влияниена стоимостьНематериальные активы,дебиторская задолженность,основные и оборотныесредства, ценные бумаги,прочие активы, находящиесяна балансе должника и всобственности, а такжепакеты акций и доли вуставном капиталехозяйствующих субъектовРыночнаястоимостьОпределение рыночнойстоимостиОпределениеликвидационнойстоимостиДля целейопределенияначальнойценыконтракта; дляцелейаукциона/торгов, связанных среализациейарестованногоимущества; дляцелейотчужденияимуществаСм.

Характеристики

Список файлов диссертации