Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 78
Текст из файла (страница 78)
главу 5В рамках проведенногодиссертационногоисследования автором в главах4 и 5 предложены методикиоценки различных видовимущества должника, какнаходящегося в процедуребанкротства, так и в рамкахисполнительного производства,в которых выделенысоответствующие понижающиекорректировки к стоимости /см. таблицу настоящегоисследования «Видыобременений и ограничений иих влияние на стоимость»Ликвидационная стоимость386ВидобремененияАрестПродолжение таблицы И.3Недвижимое идвижимоеимущество,дебиторскаязадолженность,земельныеучасткиРыночнаяРешенияоб изъятииземельногоучасткаЗемельныеучасткиРыночнаяОпределениерыночнойстоимостиПубличные Земельныесервитуты участкиРыночнаяОпределениерыночнойстоимостиЛиквидационнаяОпределениерыночнойстоимостиОпределениеликвидационной стоимостиДля принятия управленческихрешений, для осуществлениисделки купли-продажи долговпредприятия, для обращениявзысканиянаимуществодолжника, при банкротствепредприятия, при подготовкесделки по переуступке долгов насвободном рынкеДля целейизъятияземельногоучасткаСм.главу 4для целейкуплипродажи, длязалога, дляцелей сдачиимущества варендуОтражены в ФСО 2, в проекте ФСО 12 /см.Таблицу настоящего исследования«Виды обременений и ограничений и ихвлияние на стоимость»Положительноевлияние.ИтРС =(РС ∗ ) − Вуб,гдеИтРС – итоговаярыночнаястоимость;РС – рыночнаястоимость;a– рискуменьшенияпокупной цены;)Вуб –возмещениеущерба, причемОтражены в ФСО 2,в проекте ФСО 12 /см.Таблицу настоящегоисследования «Видыобременений иограничений и их влияниена стоимость»Отражены в ФСО 2, в проекте ФСО12 / см.Таблицу настоящегоисследования «Виды обременений иограничений и их влияние настоимость»387Праватребования,предъявленные всудебномпорядкеПродолжение таблицы И.3ЛиквидационнаяОпределениеликвидационнойстоимости(∑ уб.
причин. собств. ) =Плата за сервитутПубличный сервитут.ИтРС=РС * ((1+А2/А1) + ), где А1 – экспертноезначение оживленности трассы до улучшениятранспортной доступности, в %. А2 – экспертноезначение оживленности трассы после улучшениетранспортной доступности, в %.- поправка на возможность расширение спектравозможности использования земельного участка +см.Таблицу настоящего исследования «Видыобременений и ограничений и их влияние настоимость»388Источник: составлено автором.Таблица И.4 - Зависимость вида определяемой стоимости от целей и задач оценки и вида обременения (частные сервитуты,особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах,особый условия охраны окружающей среды, сделки с отложенным исполнением с акциями, резервирование земель, специальныйвид ограничения, концессионное соглашение, иные ограничения)Видобременения/ограниченияЧастныесервитутыОбъекты ВидстоимостиЗемельн РыноыечнаяучасткиЦельоценкиЗадачи оценкиФормула и применяемыекорректировкиУсловия применения/Влияниена стоимостьОпределениерыночнойстоимостиДля цели сделкикупли-продажи, дляцелей залога, дляцелей сдачиимущества в арендуСогласно анализу рынка объектовпод обременением в виде частныхсервитутов, надбавки к рыночнойстоимости земли составляют всреднем 17% + см.Таблицунастоящего исследования «Видыобременений и ограничений и ихвлияние на стоимость»Отражены в ФСО 2, в проектеФСО 12 / см.Таблицунастоящего исследования«Виды обременений иограничений и их влияние настоимость»Продолжение таблицы И.4Особые условия использования Земельныеземельных участков и режимучасткихозяйственной деятельности вохранных, санитарно-защитныхзонахРыночнаяОпределениерыночнойстоимостиОсобые условия охраныокружающей среды, в томчисле животного ирастительного мира,памятников природы, историии культуры, археологическихобъектов, сохраненияплодородного слоя почвы,естественной среды обитания,путей миграции дикихживотныхЭксплуатац Рыночиянаяприродныхресурсов;Земельныеучастки;Предприятия;НедвижимостьОпределениерыночнойстоимостиСогласно анализу рынкаобъектов подобременением в видеособых условийиспользованияземельных участков,средняя величинанадбавки за«престижность»земельного участка стаким обременениемсоставила 20%.Для целейпринятия решенийпри реализацииинвестиционногопроектаОтражены в ФСО 2, впроекте ФСО 13 /см.Таблицу настоящегоисследования «Видыобременений иограничений и ихвлияние на стоимость»РС =Отражены в ФСО 2 /РС необремененной части см.Таблицуобъекта +настоящегоКС обремененной части объектаисследования «Виды,обременений игде РС – рыночнаяограничений и ихстоимость, КС –кадастровая стоимость.влияние на стоимость»Для целейсовершения сделкикупли-продажи,для целей залога,для целейоптимизацииналогообложенияОтражены в ФСО 2 /см.Таблицу настоящегоисследования «Видыобременений иограничений и ихвлияние на стоимость»389Инвест Определиционн ениеаяинвестиционнойстоимостиДля цели сделкикупли-продажи,для целей залога,для целейоптимизацииналогообложенияПродолжение таблицы И.4Сделки сотложеннымисполнением с акциямиРыночнаяСпециальны Объекты недвижимостий види связанные с нимиограничения земельные участки,памятники, объектыкультурного наследия ит.д.Резервирование земельОпределениерыночнойстоимостиОпределениерыночнойстоимостиДля целейсовершения сделкикупли-продажи-Для целейопределениявыкупной стоимостив последующемпроцессе изъятия-РыночнаяОпределениерыночнойстоимостиДля целей внесениясведений остоимости в реестр,для целейорганизацииоткрытых торговРСи = РС − Зд, гдеРС – рыночнаястоимость такогоимущества, Зд –дополнительныезатраты связанные сособенным статусомобъекта.
Следующиевиды затрат: затратына реставрацию, насохранениецелостности изрительноговосприятия, ремонт.ИнвестиционнаяОпределениеинвестиционнойстоимостиДля целей куплипродажиРыночнаяОтражены в ФСО 2 /см.Таблицу настоящегоисследования «Видыобременений и ограниченийи их влияние на стоимость»Отражены в ФСО 2 /см.Таблицу настоящегоисследования «Видыобременений и ограниченийи их влияние на стоимость»Отражены в ФСО 2, впроекте ФСО 13 /см.Таблицу настоящегоисследования «Видыобременений и ограниченийи их влияние на стоимость»390Земельные участки;Предприятия;Оборудование;Недвижимость;Нематериальные активыЗемельные участкиПродолжение таблицы И.4КонцессионноесоглашениеОбъекты Рыночнаянедвижимости, вт.ч.земельныеучасткиЗемельн РыночнаяыестоимостьучасткиОпределениерыночнойстоимостиДля целейопределениявознагражденияза выполняемыеуслуги отконцедентаИтРС -= S1 ∗ Cк + РС, гдеИтРС – итоговое значениерыночной стоимости;S1 – Площадь ограниченногопо использованию земельногоучастка, руб./кв.
м.Ск – Удельная кадастроваястоимость руб./кв .м.РС – рыночная стоимостьнеобремененной частиземельного участка.Отражены в ФСО 2 /см.Таблицу настоящегоисследования «Видыобременений и ограничений иих влияние на стоимость»391ИныеОпределение Для целей куплиограничениярыночнойпродажи, дляиспользованистоимостицелейя земельныхпредоставленияучастков вотчета в суд, дляслучаях,целей залога, дляустановленныоценки правах ЗК РФ и ГКпользования, дляРФ, инымипередачи вфедеральнымдоверительноеи законами.управлениеИныеПодробно описано в главе 5 настоящего исследованияограничения,незакрепленныевнормативноправовыхактахПродолжение таблицы И.4Примечания:1. В случае арестов и запрещения на заключение сделок, рыночная стоимость определяется в соответствии с 229-ФЗ, однако посделанным в главе 5 предложениям автора подлежит корректировкам на соответствующие поправки к стоимости.2.
Значение 17%, при надбавке к частным сервитутом и значение 20% при надбавке на престижность было рассчитано на основевыборки сделанной путем интервьюирования агентов недвижимости: Группа компаний Астерра (контакты: http://www.asterra.ru/, тел.8(495)642-60-60); PennyLaneRealty (контакты: http://www.realtor.ru/, тел. 8(495)232-00-99); «Азбука Жилья» (контакты: http://domgo.ru/, тел.8(495)795-05-33); Агентство недвижимости «Простор» (контакты: http://www.naprostore.ru/, тел.
8(495) 921-21-71).Источник: составлено автором.392ПРИЛОЖЕНИЕ К(обязательное)Положительные моменты из опыта зарубежных стран применительно к российской действительностиТаблица К.1 - Положительные моменты из опыта зарубежных стран применительно к российской действительностиФактыЛюксембургФинл Казахстаяндия нПозволяет не только выступать от имени органовисполнительной власти, но и от имени налоговыхорганов, разыскивая должников, которые неуплатили налоги в бюджет города и или района, атакже от имени крупного кредитора, например,финансово-кредитного учреждения – по выплатамза кредитотчисления в виде процента от суммы долга, которую онсобрал,чторегламентированоназаконодательном уровне, чтоповышаетрольисполнительногопроизводствавчастивозврата долгов: офицерыисполнители заинтересованыв том, что чем большеимущества они реализуют,тем больший бонус онизаработают для себя, а,ИталияГерманияСШАГолландия----Великобритания-Отчисления в виде процента от суммы долга, которую онсобрал,чторегламентированоназаконодательном уровне, чтоповышаетрольисполнительногопроизводствавчастивозврата долгов: офицерыисполнители заинтересованыв том, что чем большеимущества они реализуют,тем больший бонус онизаработают для себя, а,--393Лицензированиедеятельностисудебныхприставовисполнителей, плата«завходвпрофессиюРазграничениефункциимеждусудебнымиприставамиисполнителямииофицерамиисполнителямиФранцияПродолжение таблицы К.1следовательно,большийдоход поступит в бюджетстраны в целомРазрешениеуплачивая арендную плату, и должникуна должник может продолжатьдоговорной основе пользоваться арестованнымдальнейшуюимуществом, пока аренднаяэксплуатациюплата не погасит суммуимуществавозникшего долга.--Это право получают только те судебныеприставы-исполнители,которые имеют соответствующуюквалификацию в области оценкистоимости имущества*-----****----*-*-+-+--++--394Самостоятельноеопределениястоимостиимуществаипоследующаяреализация его спубличных торговСамостоятельноеопределениестоимости и торгина понижениеЭлектронныеаукционы-следовательно,большийдоход поступит в бюджетстраны в целомуплачивая арендную плату, и должник может продолжатьпользоваться арестованнымимуществом, пока аренднаяплата не погасит суммувозникшего долга.Продолжение таблицы К.1Источник: составлено автором по данным источника [83]395Применение******************промежуточныхпоказателей оценкиэффективности,атакжеоценкавлияниянезависимыхпеременныхнастоимость компанииПримечания:* Положительным моментом является и тот факт, что судебный пристав-исполнитель уже изначально конфискует только то имущество, закоторое можно выручить денежные средства, благодаря своим профессиональным знаниям, навыкам и опыту в области оценки и реализацииимущества, т.е.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
