Диссертация (1138365), страница 11
Текст из файла (страница 11)
ОЦЕНКА ФУНКЦИИ СПРОСА НА ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ3.1.Ипотечный кредит как частный случай дифференцированного товарас эндогенными характеристикамиДифференцированностьтоварапредполагает,чтопотребительразличает с точки зрения предпочтений два товара, которые не различаютсяобъемом, но различаются выраженностью набора характеристик. При этом,характеристики товара являются эндогенными, если потребитель выбираеткак объем потребления товара, так и выраженность его характеристик. Однимиз примеров такого товара является кредит.
Ипотечный кредит, спрос накоторый изучается в данной главе, является частным случая кредита.Процесс ипотечного кредитования для заемщика представляетсяследующей процедурой [Ozhegov, 2015]:1. Подача заявки заемщиком в кредитную организацию. Заемщикосознает потребность в ипотеке, выбирает ипотечную программу,предлагаемую кредитными организациями, и, соответственно,кредитную организацию, которая в некотором смысле соответствуетего предпочтениям.
Потенциальный заемщик заполняет анкету ввыбранной кредитной организации.2. Анализируя анкету заемщика, кредитная организация уточняетподанные сведения, принимает решение о его кредитоспособности,выносит решение об одобрении/неодобрении заемщика. В процессекредитного андеррайтинга и в случае одобрения кредитнаяорганизация также устанавливают предельную величину ссуды(кредитный лимит) для данного заемщика.3. Одобренный заемщик принимает решение о заключении кредитногоконтракта или не заключении такового.
В случае заключенияконтракта, выбирает условия кредита: величину ссуды не вышепредельной,установленнойбанком,срокпогашения,первоначальный взнос и размер ежемесячного платежа из множества63условий, определенных кредитной программой, выбирает объектнедвижимости для приобретения. Ставка по кредиту определяется всоответствие с выбранной ипотечной программой на основанииостальных выбранных заемщиков параметров. Размер общегоежемесячного платежа, как и размер ежемесячного платежа запользование каждым рублем, взятым в долг, определяется исходя изпроцентной ставки, а также срока погашения и других характеристиккредита.В данном исследовании изучается спрос на ипотечные займы Агентствапо ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), предоставившего данныедля исследования.
Краткое описание банка, являющегося государственнымпоставщиком ипотек в России, будет представлено в следующем параграфе.Построим функции спроса на агрегированном уровне, т.е. на уровнепотока заявок в банк, а также на индивидуальном уровне, т.е. на уровнерешений заемщика о заключении контракта и выборе конкретных условий(размера ссуды, срока погашения, ставки и наличия государственнойстраховки ответственности), а также проанализируем взаимосвязь выборапараметров займа, одобрения заемщика и обслуживания ипотечныхконтрактов.
Данный подход позволит комплексно проанализировать спрос нагосударственную ипотеку в РФ.Функции агрегированного и индивидуального спроса на ипотеку имеютсвои особенности при моделировании. Так, моделируя агрегированный спросна ипотечные займы конкретного банка необходимо учитывать, что потокзаявок в банк и условия их выдачи является результатом реализациичастичного равновесия на рынке ипотечных займов. Таким образом,агрегированные условия выдачи займов (характеристики товара) примоделировании потока заявок должны рассматриваться как эндогенные.При оценке функции спроса на индивидуальном уровне следуетучитывать, что, во-первых, условия займа хоть и являются наблюдаемыми дляисследователя только после заключения контракта, формируются в процессе64переговоров между конкретным заемщиком и банком. Так решения ободобрении заемщика и выборе параметров кредитного контракта являютсявзаимосвязанными и должны моделироваться совместно.
Во-вторых, банк наэтапе одобрения отсекает аппликантов, считающихся некредитоспособными,что обуславливает неслучайность в механизме формирования выборки позаключенным контрактам. Также необходимо учитывать то, что на этапезаключения контракта заемщик выбирает не только размер ссуды (объемпотребления), но также и другие характеристики кредита, такие как срокпогашения и соотношение суммы займа к стоимости залога (LTV).Таким образом, при моделировании спроса на ипотечный кредитнеобходимо учесть, что:1. Функция спроса должна быть многомерной, содержать количествозависимых переменных, равных количеству условий кредита,выбираемых заемщиком.2. Выбор каждого параметра кредита должен зависеть от предпочтенийиндивида, а также от остальных условий кредита (характеристикиявляются эндогенными).3.
Выборказаемщиковявляетсянеслучайной,т.е.наэтапемоделирования выбора характеристик товара присутствует проблемавыборочной селективности.4. Ошибки в уравнениях одобрения и выбора условий кредита являютсяраспределенными совместно, т.к. все эти решения формируются врезультате переговоров банка и заемщика, которые являютсяненаблюдаемыми для исследователя.5.
Теоретический вид функциональных взаимосвязей между условиямикредита, а также теоретическое распределение ошибок являютсянеизвестными.Так в силу того, что характеристики кредита выбираются совместно собъемом потребления, то ипотечный кредит является товаром с эндогеннымихарактеристиками. Более того, задача поведения потребителя содержит65угловые решения ввиду того, что часть потребителей принимает решение непотреблять товар, а также виду того, что банк отсекает часть заемщиков наэтапе андеррайтинга.Модель функции спроса, предложенная в параграфе 2.1, позволяетучитывать все эти аспекты, идентифицировать и состоятельно оцениватьфункцию спроса на ипотечные кредиты со всеми введенными предпосылками.3.2.Описание механизма государственного ипотечного кредитования в РФВ данном исследовании анализируется спрос на ипотечные кредитыодного регионального банка, оперирующего ипотечными программами,разрабатываемымиАгентствомипотечногожилищногокредитования(АИЖК).В качестве объекта исследования выступают заемщики одного изрегиональныхпредставителейАгентстваипотечногожилищногокредитования (АИЖК), предоставившего данные о количестве заявок в банкна получение ипотечного кредита, сведения о потенциальных заемщиках,подавших заявки на получение ипотечного займа, условиях по всем выданнымзаймам и дисциплине их обслуживания.АИЖК является организацией со 100%-ым государственным участием,через которую государствореализует политику по предоставлениюдоступного жилья населению через инструменты ипотечного кредитования.Созданов1997порешениюПравительстваРФ,принадлежитиконтролируется Федеральным агентством по управлению государственнымимуществом.
Согласно Уставу2 организации, задачами АИЖК являются:заключениедолгосрочныхдоговоровспартнераминарефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с2С сайта ahml.ru66фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемостиразвития ситуации для участников рынка;внедрение различных финансовых инструментов и механизмов дляповышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечногорынка;привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпускаи размещения на открытом рынке корпоративных облигаций иипотечных ценных бумаг;стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживанияипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равнойдоступности ипотечных кредитов и займов для населения на всейтерритории России;предоставление технической и консультационной помощи участникамрынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовкеи проведению операций, связанных с выдачей и рефинансированиемипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпускомипотечных ценных бумаг и т.
п.АИЖКиспользуетдвухступенчатуюсистемукредитованияирефинансирования ипотечных займов. На первом уровне коммерческие банкии региональные представительства АИЖК выдают ипотечные кредитынаселению по установленным «стандартам АИЖК». Далее выданные кредиты,при соблюдении «стандартов», выкупаются АИЖК у банков. Затем АИЖКэмитирует ценные бумаги на основании выданных ипотечных ссуд. ФункцииАИЖК также распространяются на разработку специальных ипотечныхпрограмм, в рамках которых далее кредиты выдаются коммерческимибанками и региональными представителями. Такими программами являются«Молодые ученые», «Молодые учителя», «Военная ипотека», «Материнскийкапитал» и другие социальные программы.
Все они характеризуютсясравнительно высоким уровнем риска для соответствующей целевой группы67потенциальныхзаемщиков.Данныепрограммыпредназначеныдлякоммерческих банков, так, если коммерческий банк выдает ипотечный займпо программе АИЖК, то в случае предоставления в АИЖК пакета документов,соответствующего«cтандартамАИЖК»,данныйкредитбудетрефинансирован АИЖК, а выдавший его коммерческий банк получитфиксированное вознаграждение. Физически такая ссуда и весь кредитныйриск будет принадлежать АИЖК. Заемщик же будет взаимодействоватьтолько с банком, выдавшем ипотеку (вносить платежи и т.п.), за что банкполучает ежемесячное комиссионное вознаграждение от АИЖК.В течение предыдущего десятилетия российский ипотечный рынокпережил два явления, оказавших на него существенное влияние.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
