Диссертация (1138316), страница 19
Текст из файла (страница 19)
Все выданные ипотечные жилищные кредитыбыли рефинансированы в АИЖК региональным оператором38, средикоторых 60,3% приходится на специальные ипотечные программы(«Военная ипотека», «Материнский капитал», ипотека, выданнаяна специальныхусловиях).Набориспользуемыхпеременных,их описательные статистики и характеристики региона, в которомрасположенрегиональныйоператорАИЖК,представленыв Приложении 2.Первоначально объем выборки составлял 4897 наблюдений.Однако далее был проведен предварительный анализ данныхна предмет наличия статистических выбросов и явных ошибокизмерения.
В частности, из выборки были исключены: заемщики, чей возраст не был определен или был менее 18 лет; ипотечныекредитысотрицательными/илинулевымежемесячным платежом и/или процентной ставкой; ипотечные кредиты с соотношением Кредит/Залог, близким к 0(в частности 1 наблюдение с соотношением Кредит/Залогравным 0,0009); ипотечные кредиты с показателем Кредит/Залог, равнымили превышающим 1, т.е. когда сумма ипотечного кредита38Среди рефинансированных в АИЖК ипотечных кредитов 43% – региональный оператор, 50% –основной первичный кредитор, 7% – другие первичные кредиторы.114равна или значительно выше рыночной (залоговой) стоимостипредмета ипотеки; наблюденияссоотношениемПлатеж/Доход,равным0или превышающим 1.Выборка содержит также в себе долю ипотечных кредитов,процесскредитногоандеррайтингакоторыхпроисходилв индивидуальном порядке, а последующее их рефинансированиев АИЖК осуществлялось нерыночными способами, как отмечаютэксперты регионального оператора АИЖК.
Это относится, в первуюочередь к ипотечным кредитам со следующими параметрами: сроком кредитования менее 36 месяцев; суммой кредита менее 0,3 млн руб.; соотношением Кредит/Залог, меньшим 0,2 и превышающим 0,9; соотношением Платеж/Доход, превышающим 0,45.Вместе с тем, данная группа ипотечных кредитов не былавпоследствии исключена из выборки, поскольку их исключение ведетк существенному сокращению доли дефолтных заемщиков (с 6,9%до 3,4%), что значительно ограничивает возможность эмпирическойоценки вероятности дефолта.Среди особенностей структуры имеющихся данных следуетотметить большую долю заемщиков, доход которых не указан,а как следствие, не указан показатель Платеж/Доход (табл. П2.4).Это объясняется двумя основными причинами.Во-первых, в ряде случаев, предусмотренных СтандартамиАИЖК, допускается, что в качестве заемщика может выступать лицо,не имеющее дохода.
В первую очередь, лица, обучающиеся в учебныхзаведениях на очной форме (3,5%), лица мужского пола в возрастедо 27лет(8,6%)илица,являющиесяпредпринимателями (4,1%).115индивидуальнымиВо-вторых, в рамках ряда действующих кредитных программАИЖК, потенциальные заемщики имеют право воспользоватьсяспециальным предложением «Альтернативный документ», котороедаетвозможностьвзятьипотечныйкредитприотсутствиивозможности подтвердить свой доход справкой 2НДФЛ.
Однакоэто неисключаетподтверждающегонеобходимостидоходвпредоставлениясвободнойформе.документа,Крометого,за пользование данной опцией заемщик платит повышенную ставкуна протяжении всего срока кредита в размере 0,5%.Примечательно, что выборка включает в себя информациюкак по одобренным, так и по отклоненным кредитным заявкамв соотношении86:14,стационарнымводнакотечениеэтосоотношениерассматриваемогонеявляетсяпериодавремени(рис. 3.1–3.2). При этом в среднем на 15% больше ипотечных заявокподано в посткризисный (2010–2012 гг.) в сравнении с кризиснымпериодом (2008–2009 гг.) (табл.
П2.2).500400300200Число отклоненных заявокЧисло одобренных заявокОбщее число заявокРис. 3.1. Число ипотечных заявок за период авг. 2008–авг. 2012 гг.11608/201206/201204/201202/201212/201110/201108/201106/201104/201102/201112/201010/201008/201006/201004/201002/201012/200910/200908/200906/200904/200902/200912/200810/2008008/200810008/201206/201204/201202/201212/201110/201108/201106/201104/201102/201112/201010/201008/201006/201004/201002/201012/200910/200908/200906/200904/200902/200912/200810/200808/200835%30%25%20%15%10%5%0%Рис.
3.2. Динамика процента отклоненных ипотечных заявокПри этом только 75,7% одобренных клиентов приняли решениео заключении ипотечной сделки, среди которых общий процентдефолтов, т.е. ситуации просроченных платежей на срок более чемна 90 дней, составляет 5,9%, структура которых представленана рис. 3.3.Основнойпервичныйкредитор2%Другиепервичныекредиторы15%Региональныйоператор83%Рис. 3.3.
Структура дефолтных рефинансированных в АИЖКипотечных жилищных кредитовПроблема несбалансированности выборки характерна для задачмоделирования кредитного риска. Однако при построении моделейбинарноговыбораэто оказываетивлияниедажетолькомоделина117линейнойоценкувероятности,свободногочлена,но не на оценкикоэффициентовприобъясняющихпеременных[Maddala, 1992].Как видно из табл.
П2.2., основная часть ипотечных заявок(66,3%) относится к базовому региону, характеристики которогопредставлены в табл. П2.3. Второй набор данных представляет собойрегиональные макроэкономические показатели базового регионаза период, соответствующий первому набору данных авг. 2008 –авг. 2012 гг. и доступных на официальных сайтах ЦБ РФ, Росстатаи АИЖК. Описательные статистки по макропеременным приведеныв Приложениях 2 и 9. В течение рассматриваемого периода временисредняя рыночная стоимость квадратного метра жилья в базовомрегионе составила 38,6 тыс. руб. При этом максимальное значениеданного показателя было зафиксировано в августе 2008 г.—51,3 тыс.
руб.Одним из основных индикаторов рынка труда является уровеньбезработицы. Средний квартальный уровень безработицы в базовомрегионе39составил 8,4% (рис. П2.2), однако на протяжениирассматриваемого периода времени он неуклонно падал и по итогам2-х месяцев III кв. 2012 г. составил 4,9%.39Уровень безработицы по муниципальным образованиям региона может варьироваться. Вместес тем в структуре имеющихся данных данная информация наблюдаема только для выданныхипотечных кредитов, среди которых преобладают (62,3%) кредиты из административного центракрая; среди дефолтных кредитов на их долю приходится 75,3%.
Данный факт,как и ограниченность данных по уровню безработицы во внутрирегиональном разрезе, объясняетиспользование уровня безработицы в базовом регионе в качестве прокси-переменной для учетарисков, связанных с потерей работы. Однако изучение влияния данной переменнойво внутрирегиональном разрезе, как и его возможного лагированного эффекта на вероятностьодобрения/отклонения ипотечной заявки и вероятность ипотечного дефолта, требуетдополнительного изучения.1183.2.Результатыдискриминационного,корреляционногоивариационного анализаОтбор риск-доминирущихфакторов дляэконометрическоймодели оценки вероятности дефолта PD ипотечного заемщика,как и для вероятностиодобренияипотечнойзаявки,базировалсяна Методических рекомендациях по реализации подхода к расчетукредитного риска на основе внутренних рейтингов банков [ЦБ РФ, 2012]и включал в себя: анализ дискриминационной способности факторов; корреляционный анализ; экономический смысл.В качестве дополнительного критерия при отборе переменныхиспользовался анализ вариации переменных в разрезе группдефолтныхиодобренныхиограничениемдействующихнедефолтныхипотечныхзаемщиков,отклоненныхипотечныхзаявок.являлосьсистемпредположениекредитногооатакжеЕстественнымсопоставимостиандеррайтингапервичныхкредиторов и регионального оператора.
Допустимость данногопредположения на данном этапе подтверждает факт дальнейшегорефинансирования выданных ипотечных кредитов в АИЖК.Переменные,обладающиевысокойдискриминационнойспособностью, отражены в табл. 3.1–3.2 и выявлены с использованиемстатистических тестов для выборочных средних и дисперсий. Такиестатистические тесты предполагают нормальность распределениянезависимыхпеременных.Результатытестана нормальностьраспределения (skweness and kurtosis normality test) позволяютотклонитьгипотезуонормальномраспределениисоциально-демографических характеристик клиентов и параметров ипотечного119кредита. Однако согласно Центральной Предельной Теореме (ЦПТ),это предположение не является критичным при достаточно большихобъемах выборок.
На практике достаточно 30 наблюдений для двухгрупп.Таблица 3.1Результаты статистических тестов для отбора переменных с высокойдискриминационной способностьюПеременныеВозраст клиентаДоход заемщикаДоход созаемщиковУровень безработицыСредняя стоимостьрегионеp-value (тестБартлетта)p-value(t-тест)p-value(ANOVAтест)p-value(критерийУилкоксонаМанна-Уитни)Одобренные/отклоненные ипотечные заявки0,000***0,0009***0,0021***0,9830,0132**0,0132**0,020**0,0086***0,0086***0,006***0,90280,8968жилья в0,007***0,0118**0,0177**Дефолтные/недефолтные ипотечные заемщикиВозраст клиента0,9260,0002***0.0002***Доход заемщика0,000***0,37770.1680Доход созаемщиков0,8840,25440.2544Кредитный лимит0,000***0,0247**0.0004***Сумма кредита0,000***0,0647*0.0013***Процентная ставка0,000***0,0000***0,0000***Срок кредита0,016**0,0000***0,0000***Первоначальный взнос0,000***0,59720,4188Стоимость жилья0,000***0,17200,0214**Ежемесячный платеж0,000***0,80530,6145Кредит/Залог0,000***0,65580,6558Платеж/Доход0,5910,92320,9232«Возраст кредита»0,000***0,0000***0,0000***Уровень безработицы0,000***0,000**0,000***Вероятность подачи заявки0,000***0,0127**0,935*Средняя стоимость жилья в0,003***0.000***0,0000***регионеПримечание: ***, **, * — значимость на уровне 1, 5 и 10% соответственно.
Курсивомпеременные, обладающие высокой дискриминационной способностью.1200,0163**0,0014***0,0323**0,36540,0726*0,0001***0,12580,10890,0000***0,0000***0,0000***0,0000***0,0000***0,0000***0,0001***0,83060,67280,0000***0,0000***0,0185**0,0000***обозначеныТаблица 3.2Результаты статистических тестов для отбора категориальныхпеременных с высокой дискриминационной способностьюp-value (критерийp-value (точный тестсогласия Пирсона)Фишера)Одобренные/отклоненные ипотечные заявкиПол0,677—Место работы—0,000***Уровень образования0,000***—Семейное положение—0,508Доход заемщика (категориальная переменная)—0,000***Доход созаемщиков (категориальная переменная)—0,000***Время подачи ипотечной заявки0,412—Тип ОПИК0,017**—Региональная принадлежность ипотечной заявки—0,000***Тип ипотечной программы0,000***—Дефолтные/недефолтные ипотечные заемщикиПол0,031**—Место работы—0,000***Уровень образования—0,001***Семейное положение—0,004***Доход заемщика (категориальная переменная)0,000***—Доход созаемщиков (категориальная переменная)0,000***—Срок кредита (категориальная переменная)—0,000***Кредит/Залог (категориальная переменная)0,000***—Платеж/Доход (категориальная переменная)0,000***—Тип процентной ставки—0,000***Время подачи ипотечной заявки—0,000***Тип ОПИК0,000***Региональная принадлежность ипотечной заявки—0,065*Тип ипотечной программы0,000***—Примечание: ***, **, * — значимость на уровне 1, 5 и 10% соответственно.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
