Диссертация (1138316), страница 18
Текст из файла (страница 18)
2.5. Оценка доли потерь по ипотечным жилищным кредитамНапервомэтапедлякаждогоипотечногозаемщикамоделируется вероятность ипотечного дефолта PD, подробноеописание которой представлено в параграфе 2.2. В условияхограниченностиинформацииодатеипотечногодефолтаи фактической доли потерь для аппроксимации исторической долипотерь 30 важно отметить необходимость включения в модель PDв качестве объясняющей переменной «возраста ипотечного кредита»31для получения последующей оценки PD в течение произвольногогоризонта времени. Состояние экономического цикла осуществляетсяпутем включения соответствующего набора макроэкономическихпеременных.
Полученные результаты модели PD используются далее30Данный вопрос находит детальное обсуждение в параграфе 3.4 и определяется структуройисследуемой эмпирической выборки.31Альтернативный подход заключается в упрощении предположения, что интенсивность потокадефолтов, постоянна во времени. При этом интервал времени, прошедший от текущей точки домомента дефолта распределен экспоненциально [Ивлиев, 2004]. Знание PD за год и интенсивностипотока позволяет определить PD в течение произвольного периода.
В работе [Помазанов, 2003]представлена апробация модели блуждающих дефолтов для оценки кредитного риска банковскихпортфелей. Автором используется предположение о том, что поквартальное случайное блуждание(σ) PD заемщика (на практике ln(PD)) оказывает влияние на PD на заданном отрезке времени. Дляэтого используется распределение, представляющее собой смесь нормального и ограниченногологарифмического распределений. В результате автором получена асимптотическая формула PD:PD (n, ) nn 11 PD (1 2), n 2 .44109для получения оценок PD it на каждую временную точку t в течениезаданного временного интервала, которым может выступать весь сроккредитования M32.На втором этапе для расчета доли убытков LGDit, при условиинаступления ипотечного дефолта в момент времени t, оцениваетсявеличина текущей стоимости реализации залогового обеспечения Rit.Учет изменения стоимости обеспечения во времени может быть учтенс помощью индекса цен на недвижимость, публикуемого Росстатом.
Вработе [Leow, Mues, 2012] авторами используется Halifax House PriceIndex, публикуемый Lloyds Banking Group и отражающий динамикуцен на рынке недвижимости Великобритании.На данном этапе важно учитывать срок обращения взысканияна предмет залога, а также период его реализации33. Согласнороссийскому законодательству, реализация заложенного имуществадопускается не ранее чем через 10 дней с момента получениязалогодателем и заемщиком уведомление о начале обращениявзыскания на предмет залога, а при наличии уважительных причинреализация предмета залога может быть отсрочена до 1 года.
Такимобразом, весь процесс по взысканию залога может быть от 1 мес.,но, как правило, он довольно длителен (до 1,5–2 г.) 34 . По оценкамагентства Moody’s, в России в условиях рецессии для большихгородов это 3 г., а для регионов – 4 г. [Moody’s, 2009]. Процедуравзыскания проблемной задолженности за счет средств, полученныхпутемреализациина законодательном32залоговогоуровне.обеспеченияЛимитынаопределятсяпродолжительностьПрогнозное значение PD, полученное по модели PD, представляет собой кумулятивную PD.Для расчета оценок PD it используется формула полной вероятности.33ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке» [ЦБ РФ, 2014].34По оценкам АИЖК (досудебное урегулирование 1-3 мес., рассмотрение иска в суде, вынесениерешения судом и выдача им исполнительного листа 3-8 мес., исполнительное производство(переход права собственности на заложенное имущество) 6-12 мес.110взыскания проблемной задолженности и реализации залоговогообеспеченияустанавливаютсякоммерческимибанкамисамостоятельно.
После превышения предельного времени кредиторымогут прибегать к их списанию или продаже внешним агентствам.Стоит также отметить, что в случае определения начальнойпродажнойценынедвижимостивсудебномпорядке,онаустанавливается в размере 80% от рыночной стоимости, определеннойв отчете независимого оценщика [ЦБ РФ, 2014]. Другими словами,дисконт (haircut), применяемый в случае реализации обеспечения,составляет 20%. В отдельных случаях, когда процесс продажизалогового обеспечения затруднен в силу разных обстоятельств(например,вслучаенеликвидногообеспеченияи/или неблагоприятной ситуации на рынке жилой недвижимости)коммерческими банками устанавливается дополнительный дисконт,обычно в размере 20%.По экспертным оценкам, издержки, связанные с процессомвзыскания залогового имущества, могут составлять 5–15% (без учетагосударственных сборов и платежей) от его стоимости, включаяиздержки, связанные с удержанием резервов.
По оценкам агентстваMoody’s, в среднем в России величина таких издержек в условияхрецессии может составлять 10% от стоимости объекта [Moody’s,2009]. Как отмечается в работе [Araten et al., 2004], общие издержкиCit в среднем добавляют до 1% к величине экономических потерьв случаедефолта.Пооценкам[Dermine,Carvalhode,2006]для корпоративных кредитов, выданных одним из коммерческихбанков Португалии, их величина составила 2,6% от суммы платежейпо восстановлению.Далее рассчитывается текущая сумма остаточная сумма долга(EADit) для i-го ипотечного заемщика при условии наступления111ипотечного дефолта в момент времени t, представленная формулой(19).
Исходя из полученных результатов оценки текущей стоимостиреализации залогового обеспечения Rit, общих издержек Cit и текущейостаточнойсуммыдолгаEADit,рассчитываетсявеличинабухгалтерского LGDit и экономического LGDit для i-го ипотечногожилищного кредита по формулам (18) и (20), соответственно. Тогдаожидаемые относительные потери рассчитываются как:MELGDi E ( LGDi ) PD it LGDit , t 1,, M , ,t 1(26)где ELGDi — математическое ожидание доли убытков по ипотечномужилищному кредиту i на протяжении всего срока кредитования M.35PD it — оценка вероятности дефолта ипотечного заемщика i в каждыймомент времени t в течение срока кредитования M, LGDit — доля потерьпо ипотечному жилищному кредиту i при наступлении дефолтав момент времени t.Назаключительномэтапепредставленнаяпроцедураповторяется N раз (для каждого ипотечного жилищного кредита),в результате чего по формуле (17) рассчитываются ожидаемыеабсолютные потери по ипотечным жилищным кредитам кредитногопортфеля.35В предположении, что количество ипотечных заемщиков и выданных ипотечных жилищныхкредитов равны и отсутствуют взаимосвязанные заемщики, а как следствие, корреляция междудефолтами взаимосвязанных ипотечных заемщиков отсутствует.112ГЛАВА 3.
ПОСТРОЕНИЕ И ИСПОЛЬЗОВАНИЕЭМПИРИЧЕСКИХ МОДЕЛЕЙ ДЛЯ ОЦЕНКИ КРЕДИТНОГОРИСКА3.1.Структураданных,используемыхдляэмпирическогоисследованияДля цели эмпирического исследования вероятности дефолта PDипотечного заемщика используется два набора данных.Первыйнабориз региональныхданныхоператоровсодержитАИЖКиинформациюпервичныходногокредиторов(которые рефинансировали выданные ипотечные кредиты (займы) 36в АИЖК) по 4298 российским потребителям 37 , подавшим заявкуна получение ипотечного кредита (займа) в период авг.
2008 –авг. 2012 гг., аккумулированную региональным оператором.Для каждого потенциального заемщика доступны социальнодемографические характеристики клиента на дату подачи ипотечнойзаявки, решение ОПИК об отклонении/одобрении ипотечной заявки,решение потенциального заемщика о заключении/не заключенииипотечногоинформациидоговора.Выборкаиспользуетсяпредставленнойзамаксимальностатистическойдоступныйпродолжительный период времени и глубина выборки составляет4 года (авг.
2008–авг. 2012 гг.). Это, в свою очередь, наиболееприближенно к требованиям продолжительности используемыхданных (5 лет), изложенных в Методических рекомендациях Банка36Региональным оператором АИЖК населению предоставляются ипотечные займы, в то время какпервичными кредиторами – ипотечные кредиты.
Однако далее в работе данные источникифинансирования приобретения жилья из заемных средств не разграничиваются в силу того, чтодля заемщика с точки зрения схемы погашения займа/кредита и факторов ипотечного дефолта,также как и для кредитора с точки зрения построения системы ипотечного андеррайтинга, разницав них практически отсутствует.37Среди выданных ипотечных кредитов (займов) 43% – региональный оператор, 52% – основнойпервичный кредитор, 5% – другие первичные кредиторы.113России по реализации подхода к расчету кредитного риска на основевнутренних рейтингов банков [ЦБ РФ, 2012].Для каждой из 2799 заключенных ипотечных сделок доступныпараметры ипотечного кредита и характеристики предмета ипотекина дату заключения ипотечного договора, а также информацияпо обслуживаниюипотечногокредита,включаяинформациюо наличии просроченной задолженности более чем на 90 дней(ипотечный дефолт).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
