Диссертация (Экономические диспропорции в жилищной сфере Российской Федерации и подходы к их устранению)

Федеральное государственное автономное образовательноеучреждение высшего образования«Национальный исследовательский университет«Высшая школа экономики»На правах рукописиПолиди Татьяна ДмитриевнаЭкономические диспропорции в жилищной сфере Российской Федерации иподходы к их устранению08.00.05. – Экономика и управление народным хозяйством(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,комплексами – сфера услуг)Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наукНаучный руководитель:к.э.н. Н.Б.

КосареваМосква – 2016ОГЛАВЛЕНИЕВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................. 4ГЛАВА 1 Анализ жилищной экономики и жилищной политики в России в1992-2014 гг. .............................................................................................................. 191.1 Понятийный аппарат исследования жилищной сферы ............................... 191.2 Зарубежные и российские исследования жилищной сферы ...................... 251.3Основные тенденции развития жилищной сферы ................................. 551.3.1 Состояние жилищного фонда в России ................................................. 551.3.2 Жилищное строительство........................................................................

601.3.3 Рынок жилья ............................................................................................. 621.4 Реформы в жилищной сфере Российской Федерации в 1992 – 2014 гг. ... 661.5 Общие выводы по главе 1 .............................................................................. 86ГЛАВА 2 Экономические диспропорции в жилищной сфере РоссийскойФедерации .................................................................................................................. 892.1 Методика построения модели жилищной сферы Российской Федерации 892.2 Расчет инвестиционных расходов в жилищной сфере ..............................

1112.2.1 Нефинансовые показатели .................................................................... 1112.2.2 Финансовые показатели ........................................................................ 1282.3. Расчет текущих расходов в жилищной сфере ........................................... 1362.4 Структура текущих и инвестиционных расходов в жилищной сфере и ихраспределение по институциональным секторам экономики ........................ 1392.5 Общие выводы по главе 2 ............................................................................ 146ГЛАВА 3 Подходы к устранению экономических диспропорций в жилищнойсфере Российской Федерации ................................................................................

1503.1 Оценка финансовых условий и возможностей устранения экономическихдиспропорций в жилищной сфере Российской Федерации ............................ 15023.2. Основные направления изменений в жилищной сфере, необходимых дляустранения экономических диспропорций в жилищной сфере РоссийскойФедерации ............................................................................................................ 1643.2.1 Переход от экстенсивного к интенсивному развитию городов ........ 1653.2.2 Увеличение инвестиций собственников жилья в капитальный ремонтмногоквартирных домов ................................................................................. 1713.2.3 Увеличение инвестиций собственников коммунальнойинфраструктуры в ее реконструкцию и модернизацию..............................

1733.2.4 Повышение роли корпораций в финансировании инвестиционныхрасходов в жилищной сфере .......................................................................... 1763.3 Общие выводы по главе 3 ............................................................................ 179ЗАКЛЮЧЕНИЕ .......................................................................................................

182СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.............................................. 189ПРИЛОЖЕНИЕ Модель жилищной сферы Российской Федерации ............... 2063ВВЕДЕНИЕАктуальность исследования. Жилищная сфера России характеризуетсяпостоянно ухудшающимся состоянием жилищного фонда и коммунальнойинфраструктуры,низкимкачествомблагоустройствагородскойсреды,неэффективным использованием территорий.Собственники активов в жилищной сфере (жилья и коммунальнойинфраструктуры) практически не осуществляют инвестиции в их поддержаниев приемлемом состоянии, однако в строительство жилья на новых, ранее незастроенных территориях инвестируется ежегодно порядка 2 трлн руб.Государственные расходы в жилищной сфере в России весьмазначительныдажевсравнениисостранамиснаиболеесоциальноориентированной жилищной политикой – в России такие расходы составляют1,97% ВВП (в 2012 г.

порядка 1,2 трлн руб.), а например, в Швеции – 2,01,Франции – 0,8, Германии – 0,4%. Однако такие государственные расходыимеютнеоптимальнуюструктуруинизкотаргетированы,чтоделаетневозможным достижение целей государственной политики по ликвидацииветхого и аварийного жилья и созданию комфортной городской среды.Существующиеисследованиянесодержаткомплексногоанализасложившихся в жилищной сфере России проблем и не показывают ихколичественныхоценок,чтоопределяетактуальностьнастоящегоисследования.Степень разработанности проблемы.

Теоретическиеаспектыэкономики города (urban economics) широко представлены в зарубежныхисследованиях, в том числе в работах Койшнига и Нильсена, Капоза и Хисли,Майо и Шеппарда, Титмана, Мьюса, Потербы, Брюкнера, Милса, Полински иРубинфельда, Алонсо и Вильяма, Уитона и Вильяма, Клоусона и Мэриона,Энаса, Боллингера, Салливана, Макдональда, Гринвуда, Эриксона, Бэбкока,Кули и ЛаСивита и многих других. Модели экономики города позволяютобъяснить влияние градостроительного регулирования на размер города и ценына жилье, соотношение свободных и застроенных земель, структуру цен наземлю и жилье, распределение городских земель по функциональномуиспользованию, расселение жителей с разным уровнем доходов по городскойтерритории и др.длительногоТакие модели учитывают свойства жилья как товарапользования,теряющегосовременемпотребительскуюполезность, с одной стороны, и как инвестиционного товара, с другой стороны,а городской земли – как истощаемого ресурса.В теоретических работахпоказано, что градостроительное регулирование имеет прямое влияние наразмер города, плотность застройки и цены на жилье, а также темпы реновациии воспроизводства жилья и сопутствующей инфраструктуры.

В городе сфиксированными границами снос ветхой недвижимости оптимально начинатьпосле того, как все свободные земли застроены (в предпосылке отсутствиявнешних эффектов от такой застройки).Полученныетеоретическиерезультатыподкрепленымножествомэмпирических исследований функционирования рынков жилья и жилищногостроительства, в том числе влияния градостроительного регулирования на ценына жилье и вход новых игроков на рынок, ценовую эластичность предложения,эффективности использования городских земель, которые развиты в работахзарубежных исследователей Сомервилля, Малпецци, Болла, Мьюса, Ноама,Маклинана, Майо, Стерна, Гьюрко, Фисмана, Джительмана, ДиПаскаля иУитона, Глейзера, Страйка, Ньюэлла и др. В перечисленных работах показано,что предложение нового жилья, как правило, низкоэластично, что связано сограничительным регулированием землепользования и застройки, а такженесовершенной конкуренцией между девелоперами (чаще в развивающихсястранах).

При этом если издержки перевода прилегающих к городусельскохозяйственных земель в городские земли невысоки относительно цен нажилье, то в условиях мягкого градостроительного регулирования город будет«расползаться».Качество управления многоквартирным жилищным фондом, в том числесвоевременное принятие решений об инвестициях в его поддержание, тесно5связано с формой управления таким жильем множеством собственников.Направлениеисследованийразличныхформуправленияжильемсобственниками и нанимателями, сравнительного анализа их эффективности сучетом проблемы принятия коллективных решений представлено в работахЛуянена, Хегедюша, Ясина, Полищука, Сиваева, Шоминой, Косаревой,Шаститко, Пузанова, Генцлер и др. Показано, что в условиях долевойсобственности на общее имущество в многоквартирном доме и добровольногочленства в органах управления домом принятие коллективных решенийпрактическизаблокировано,проблемабезбилетникаприводиткнедофинансированию общественных благ в доме, в том числе содержание иремонт помещений общего пользования.Эффективность государственной политики в жилищной сфере, в томчисле сравнительный анализ различных инструментов такой политики,государственные расходы в жилищной сфере в разных странах исследуется вработахХафнера, Уайтхэд, Скэнлон, Луянена, Болхувера.