177963 (596238), страница 14
Текст из файла (страница 14)
Все объекты выставляются на продажу с учетом НДС. Поскольку в затратном и доходном подходе рыночная стоимость определяется без НДС, проводилась корректировка на НДС. Расчеты рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблицах 4.8 и 4.9 .
Таблица 4.8.
Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж (по кафе) .
| Показатели | Объект оценки | Объекты аналоги | ||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
|
|
| 549000 | 683800 | 57292 | 185417 | 46560 |
| Местоположение | Ул. Красная, 23 | пр-т Скорины 56 | Ул. Притыцкого 56/2 | Ул. Революци-онная 9 | пр-т Скорины 19 | Ул. Карла Маркса 21 |
| Рост цен ,% |
| 6,58% | 6,58% | 79,07% | 79,07% | 41,77% |
| Стоимость 1 м2 базовой оценочной зоны | 179,98 | 167,61 | 115,46 | 192,69 | 127,95 | 127,95 |
| Площадь помещений, м.кв. | 458 | 366 | 1052 | 126,6 | 422,2 | 120,3 |
| в том числе рабочей | 210,7812 | 270 | 379 | 50,64 | 194,212 | 48,12 |
| Коэффициент рабочих площадей | 0,46 | 0,74 | 0,36 | 0,40 | 0,46 | 0,40 |
| Стоимость 1 м2,долл. |
| 1500 | 650 | 453 | 439 | 387 |
| Корректировка на время продажи |
| 98,70 | 42,77 | 357,84 | 347,26 | 161,67 |
| Скорректированная стоимость на время продажи |
| 1599 | 693 | 810 | 786 | 549 |
| Стоимость 1м2 оценочной зоны при корректировке на функцию | 179,98 | 167,60625 | 173,19 | 173,421 | 191,925 | 191,925 |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на функцию земельного участка объекта оценки ,% |
| 0,00% | 50,00% | -10,00% | 50,00% | 50,00% |
| Корректировка на 1м2 общей площади на функцию земельного участка |
| 0 | 346 | -81 | 393 | 274 |
| Скорректированная стоимость на функцию земельного участка |
| 1599 | 1039 | 729 | 1180 | 823 |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на по транспортную доступность к центру,% |
| 0,00% | 26,58% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
продолжение таблицы 4.8
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Корректировка на 1м2 общей площади на на транспортную доступность |
| 0 | 173 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная стоимость 1м2 на транспортную доступность |
| 1599 | 1212 | 729 | 1180 | 823 |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на местоположение |
| 7,38% | 3,92% | 3,78% | -6,22% | -6,22% |
| Корректировка стоимости 1м2 на местоположение |
| 110,73 | 25,48 | 30,65 | -48,95 | -34,15 |
| Cкорректированная стоимость 1 м2 на местоположение |
| 1710 | 1237 | 760 | 1131 | 789 |
| Относительная корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей |
| -37,64% | 27,68% | 15,00% | 0,00% | 15,00% |
| Корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей |
| -565 | 180 | 122 | 0 | 82 |
| Скорректированная стоимость на разницу рабочих площадей |
| 1145 | 1417 | 882 | 1131 | 871 |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на подвал,% |
| 11,11% | 0,00% | 0,00% | 33,33% | 33,33% |
| Корректировка на подвал |
| 167 | 0 | 0 | 262 | 183 |
| Cкорректированная стоимость 1 м2 на подвал |
| 1312 | 1417 | 882 | 1393 | 1054 |
| Корректировка на евроремонт |
| 0,00% | 0,00% | 17,32% | 0,00% | 43,30% |
окончание таблицы 4.8
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на евроремонт |
| 0 | 0 | 140 | 0 | 238 |
| Cорректированная стоимость |
| 1312 | 1417 | 1022 | 1393 | 1292 |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на листинг продаж,% |
| 5,00% | 5,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Корректировка 1м2 на листинг продаж |
| 61 | 68 | 0 | 0 | 0 |
| Cкорректированная стоимость 1 м2 общей площади с учетом листинга продаж, долл. |
| 1251 | 1349 | 1022 | 1393 | 1292 |
| Корректировка на НДС |
| 176 | 196 | 156 | 212 | 197 |
| Cкорректированная стоимость 1 м2, долл.без учета НДС |
| 1075 | 1153 | 866 | 1180 | 1095 |
| Cумма корректировок |
| 1177 | 1010 | 644 | 1264 | 1005 |
| Относительная корректировка,% | 911% | 78,47% | 155,38% | 142,36% | 287,83% | 259,78% |
| Рассчитанный вес аналога в стоимости объекта оценки,% | 100% | 8,61% | 17,06% | 15,63% | 31,61% | 28,53% |
| Стоимостная величина весового соотношения аналога в стоимости объекта оценки |
| 92,56 | 172,31 | 135,39 | 373,09 | 312,29 |
Таблица 4.9
Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж ( по бару ) .
| Показатели | Объект оценки | Объекты аналоги | |||||||||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | |||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | |||||||
|
|
| 549000 | 683800 | 57292 | 185417 | 46560 | |||||||
| Местоположение | Красная, 23 | пр-т Скорины 56 | Ул. Притыцкого 56/2 | Ул. Революци-онная, 9 | пр-т Скорины 19 | Ул. Карла Маркса 21 | |||||||
| Рост цен ,% |
| 6,58% | 6,58% | 79,07% | 79,07% | 41,77% | |||||||
| Стоимость 1 м2 базовой оценочной зоны | 179,98 | 167,61 | 115,46 | 192,69 | 127,95 | 127,95 | |||||||
| Площадь помещений, м.кв. | 65,30 | 366 | 1 052 | 126,60 | 422,20 | 120,30 | |||||||
| в том числе рабочей | 49,40 | 270 | 379 | 50,64 | 194,21 | 48,12 | |||||||
| Коэффициент рабочих площадей | 0,76 | 0,74 | 0,36 | 0,40 | 0,46 | 0,40 | |||||||
| Стоимость 1 м2, долл. |
| 1500 | 650 | 453 | 439 | 387 | |||||||
| Корректировка на время продажи |
| 98,70 | 42,77 | 357,837 | 347,263 | 161,672 | |||||||
| Скорректированная стоимость на время продажи |
| 1599 | 693 | 810 | 786 | 549 | |||||||
| Стоимость 1м2 оценочной зоны при корректировке на функцию | 179,98 | 167,61 | 173,19 | 173,42 | 191,93 | 191,93 | |||||||
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на функцию земельного участка объекта оценки ,% |
| 0,00% | 50,00% | -10,00% | 50,00% | 50,00% | |||||||
| Корректировка на 1м2 общей площади на функцию земельного участка |
| 0 | 346 | -81 | 393 | 274 | |||||||
| Скорректированная стоимость на функцию земельного участка |
| 1599 | 1039 | 729 | 1180 | 823 | |||||||
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на по транспортную доступность к центру,% |
| 0,00% | 26,58% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |||||||
| Корректировка на 1м2 общей площади на на транспортную доступность |
| 0 | 173 | 0 | 0 | 0 | |||||||
продолжение таблицы 4.9
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Скорректированная стоимость 1м2 на транспортную доступность |
| 1500 | 1212 | 729 | 1180 | 823 |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на местоположение |
| 7,38% | 3,92% | 3,78% | -6,22% | -6,22% |
| Корректировка стоимости 1м2 на местоположение |
| 110,73 | 25,48 | 30,65 | -48,95 | -34,15 |
| Cкорректированная стоимость 1 м2 на местоположение |
| 1710 | 1237 | 760 | 1131 | 789 |
| Относительная корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей |
| 1,35% | 109,99% | 89,13% | 64,46% | 89,13% |
| Корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей |
| 20 | 715 | 722 | 507 | 489 |
| Скорректированная стоимость на разницу рабочих площадей |
| 1730 | 1952 | 1482 | 1638 | 1278 |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на подвал,% |
| 11,11% | 0,00% | 0,00% | 33,33% | 33,33% |
| Корректировка на подвал |
| 167 | 0 | 0 | 262 | 183 |
| Cкорректированная стоимость 1 м2 на подвал |
| 1897 | 1952 | 1482 | 1900 | 1461 |
| Корректировка на евроремонт |
| 0,00% | 0,00% | 17,32% |
| 43,30% |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на евроремонт |
| 0 | 0 | 140 | 0 | 238 |
| Cкорректированная стоимость |
| 1897 | 1952 | 1623 | 1900 | 1698 |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на листинг продаж,% |
| 5,00% | 5,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Корректировка 1м2 на листинг продаж |
| 91 | 94 | 0 | 0 | 0 |
| Cкорректированная стоимость 1 м2 с учетом листинга |
| 1806 | 1858 | 1623 | 1900 | 1698 |
окончание таблицы 4.9
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Корректировка на НДС |
| 263 | 274 | 248 | 290 | 259 |
| Cкорректированная стоимость 1 м2, долл.без учета НДС |
| 1543 | 1584 | 1375 | 1610 | 1439 |
| Cумма корректировок |
| 750 | 1670 | 135 | 834 | 661 |
| Относительная корректировка, % | 677% | 50,00% | 256,92% | 29,86% | 190,01% | 170,72% |
| Рассчитанный вес аналога в стоимости объекта оценки,% | 100% | 7,38% | 37,95% | 4,41% | 28,06% | 25,21% |
| Стоимостная величина весового соотношения аналога в стоимости объекта оценки |
| 90,11 | 601,13 | 60,64 | 451,69 | 362,84 |
Результаты расчетов рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблице 4.10.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
