177963 (596238), страница 10

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 10)

Расчет внутренней нормы прибыли по трем вариантам прогноза для бара представлены в таблицах 3.13-3.15 , а результаты в таблице 3.16 .

Таблица 3.13

Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по бару ( вариант 1) .

Таблица 3.14

Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы

прибыли по бару ( вариант 2) .

Таблица 3.15

Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по бару ( вариант 3) .

Таблица 3.16

Согласование результатов расчета ставки дисконтирования для бара .

Таким образом. ставка дисконтирования для бара составляет 13.47% .

3.9 Дисконтирование денежных потоков .

При прогнозировании будущих денежных потоков в качестве отправной точки будем использовать выполненный выше реконструированный отчет о доходах и рассчитанную внутреннюю норму прибыли. Текущая стоимость всех будущих выгод будет определяться из выражения:

NPV=PV_NOI + PV_REV, (3.4)

где

PV_NOI – настоящая стоимость денежного потока платежей от аренды

PV_REV – настоящая стоимость денежного потока от реверсии в конце предполагаемого периода владения.

Денежные потоки от деятельности прогнозируются на основе реконструированного отчета о доходах. При этом могут прогнозироваться тенденции изменения как доходной, так и расходной части отчета. Конкретные величины изменения каждой позиции реконструированного отчета в течение срока проекта прогнозируются на основе тщательного изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик. Если проект предусматривает расходы на реконструкцию и модернизацию, то их величина вычитается из чистого операционного дохода в периоды, когда они имеют место.

Денежный поток от реверсии можно спрогнозировать тремя способами:

• непосредственным назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка и предположений относительно его будущего состояния;

• принятием допущений относительно изменения стоимости собственности за период владения;

• прямой капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания периода владения, с использованием терминального коэффициента капитализации. Такой подход предполагает, что после окончания проекта доход, генерируемый собственностью, будет постоянен и бесконечен, а стоимость собственности на дату окончания проекта будет равна настоящей стоимости будущих доходов.

Следует заметить, что на реверсию может приходиться разная часть возврата капитала. Некоторые инвестиции возвращаются частично за счет потока дохода, а частично за счет реверсии. В других случаях весь инвестированный капитал возвращается за счет реверсии. Для собственности, у которой чистая настоящая стоимость реверсии превышает чистую настоящую стоимость потока доходов, для компенсации более высокого риска необходимо применять более высокую норму дисконтирования будущих доходов.

В расчетах по прогнозированию денежных потоков было принято 4 варианта развития событий , приведенные в таблице 3.17 (для кафе) и 3.23 ( для бара) .

Таблица 3.17

Прогнозируемое изменение дохода и стоимости кафе за пятилетний период по вариантам прогноза .

Расчеты стоимости кафе методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.18 – 3.21 .

Таблица 3.18

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.19

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.20

Характеристики

Список файлов ВКР