177963 (596238), страница 6
Текст из файла (страница 6)
Расчет стоимости условно-отделимых улучшений.
| Наименование | марка | аналог | Стоимость ,дол | Коррек-тировка, дол | Рыночная стоимость, долл | Примечание |
| Проточный водонагреватель | Ariston SG 10 OR | Ariston TiTech Tl-15 OREE | 155 | 10 | 145 | Прайс лист Интернет-магазин Водонагреватели |
| Проточный водонагреватель | Ariston SG 10 OR | Ariston TiTech Tl-15 OREE | 155 | 10 | 145 | |
| Проточный водонагреватель | Ariston SG 10 OR | Ariston TiTech Tl-15 OREE | 155 | 10 | 145 | |
| Бойлерный нагреватель | Ariston SG НР 100 VE 1,5 | Ariston TiTech Tl-120/L | 265 | 5 | 260 | |
| Бойлерный нагреватель | Ariston SG НР 100 VE 1,5 | Ariston TiTech Tl-120/L | 265 | 5 | 260 | |
| Кондиционер настенный | LG S07LHG | LG S07LHG | 645 | 645 | Прайс Интернет магазина Shop.Ni.by | |
| Кондиционер потолочный | MC Quay | MC Quay | 1859 | 1859 | «Северная звезда» Прайс на кондиционеры | |
| ИТОГО , долл. |
| 3459 |
Сводный расчет восстановительной стоимости по объектам недвижимости представлен в таблице 2.11.
Таблица 2.11
| Сводный расчет восстановительной стоимости по объектам оценки. | |||||||||||||||||||||||||
|
Таким образом, восстановительная стоимость оцениваемых встроенных помещений с неотделимыми улучшениями на дату оценки в ценах на 1.01.2006 г. составляет 506 831 180 руб., в т.ч.: кафе - 447 060 847 руб., бар - 59 470 333 руб.
2.6. Оценка величины накопленного износа.
Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих источников.
Накопленный износ для объекта оценки определялся методом разбивки. При этом в общем случае рассматриваются все виды износа, к которым относят:
-
физический износ (исправимый и неисправимый);
-
функциональный износ (исправимый и неисправимый);
-
внешний или экономический износ.
Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации зданий.
Функциональный износ вызывается несоответствием устройства здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т.п.) современным рыночным требованиям.
Внешний износ вызывается изменениями ситуации на рынке, изменением финансовых, законодательных условий и т.п.
Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И, наоборот, износ относится к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость здания.
| Исправимый физический износ (отложенный ремонт) | Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости недвижимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. При этом предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. |
| Неисправимый физический износ | Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной восстановительной стоимости (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов. |
Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструктивных элементов: долгоживущих и короткоживущих.
К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания: фундаменты, каркас, наружные стены, железобетонные перекрытия, металлоконструкции. Нормативный срок их эксплуатации совпадает со сроком эксплуатации здания в целом, устанавливаемым, исходя из группы капитальности в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий).
Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим элементам, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться.
Визуальное обследование объекта показало, что ремонтно-строительные работы по оцениваемым помещениям проведены 2.5 года назад и в настоящее время проведения дополнительных работ не требуется. Поэтому исправимый физический износ (отложенный ремонт) по оцениваемым помещениям можно принять равным 0.
В то же время продолжается процесс естественного старения элементов конструкций. Основные несущие конструкции прослужили более 50 лет. При этом накапливается неисправимый физический износ, зачастую не оцениваемый визуально.
Процент износа начислялся отдельно по каждому конструктивному элементу пропорционально фактическому и нормативному сроку службы отдельных конструктивных элементов.
В денежном выражении физический износ рассчитывался в процентном отношении от восстановительной стоимости с неотделимыми улучшениями.
Общий процент физического износа по объекту оценки после проведенного ремонта составляет 28%. Стоимостная величина физического износа объекта оценки рассчитывалась от восстановительной стоимости с учетом неотделимых улучшений. Расчет величины физического износа представлен в таблицах 2.12. и 2.13
Таблица 2.12
Определение физического износа
встроенных помещений 1-го этажа здания по ул.Красной,23
| №№ п/п | Наименование конструктив-ных элементов | Описание конструктивных элементов | Удель-ный вес в % | фактический срок службы | Норматив-ный срок службы | Износ по сроку службы | Удельный износ |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 1 | Фундамент | Сборные ж/бетонный | 10,0 | 51 | 125 | 40,80 | 4,08 |
| 2 | Каркас и перекрытия | Железобетон | 31,0 | 51 | 125 | 40,80 | 12,65 |
| 3 | Стены и перегородки | Кирпичные | 15,0 | 51 | 125 | 40,80 | 6,12 |
| 4 | Кровля | Двускатная металлическая | 2,0 | 2 | 20 | 10,00 | 0,20 |
| 5 | Полы | ковровое, плитка, бетон | 10,0 | 2 | 30 | 6,67 | 0,67 |
| 6 | Проемы дверные | ПВХ, деревянные | 1,0 | 2 | 30 | 6,67 | 0,07 |
| 7 | Проемы оконные | ПВХ, Двойные деревянные | 6,0 | 2 | 30 | 6,67 | 0,40 |
окончание таблицы 2.12
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 8 | Отделочные работы | Гипсокартон, , обои, плитка, камень, окраска, подвесной потолок | 7,0 | 2 | 6 | 33,33 | 2,33 |
| 9 | Внутренние сантехничес-кие и электротехнические устройства | Горячее водоснабжение -металлические трубы, электроосвещение -срытая проводка, канализация -чугунные трубы, вентиляция -приточно-вытяжная. | 16,0 | 2 | 30 | 6,67 | 1,07 |
| 10 | Прочие работы | Бетонные крыльца | 2,0 | 2 | 30 | 6,67 | 0,13 |
|
| ИТОГО: |
| 100,0 | ||||
|
| Средний процент износа составляет: |
|
|
|
| 28% | |
Таблица 2.13
Расчет величины физического износа
| Наименование зданий и сооружений | Восстановительная стоимость с улучшениями, рублей. | Износ помещений здания по акту, %. | Износ, руб. |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул.Красная, 23 | 506 831 180 | 28% | 141 912 730 |
| В т.ч. | |||
| Кафе | 447 060 847 | 28% | 125 177 037 |
| Бар | 59 470 333 | 28% | 16 651 693 |
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
