Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 12)

Таблица 3.28

Согласование рыночной стоимости бара определенной методом дисконтирования денежных потоков с использованием моделей расчета.

Таким образом, рыночная стоимость бара «Друкар», рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составляет 68 838 долл., или 148 139 376 руб.

ВЫВОД:

Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная доходным подходом, по состоянию на 1.01.2006г составляет:

Кафе - 874 970 920 рублей или 406 585 долларов США ;

Бар - 148 139 176 рублей или 68 838 долларов США .

Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж .

4.1. Методологические основы оценки сравнительным подходом .

Метод сравнительного анализа продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж может только определить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность получаемой информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами недвижимости. При корректировке цены продажи объектов-аналогов все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Последовательность применения метода сравнения продаж:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление оцениваемого объекта с типовыми объектами оценки с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

На первом этапе осуществляется подбор объектов-аналогов, которые по своему назначению, техническим параметрам, конструктивным решениям одинаковы или близки к оцениваемому.

На втором этапе определяются единицы сравнения, приняв за основу стоимость 1.кв.м. площади.

На третьем этапе из списка объектов аналогов выбирались только те, по которым можно было выполнить корректировки для их приведения в сопоставимый вид с объектом оценки.

На четвертом этапе объекты аналоги приводятся в сопоставимый вид с объектом оценки с использованием методов корректировок.

Проведенный анализ рынка недвижимости позволил сделать следующие выводы:

Для столичного рынка помещений торговли и общественного питания характерен все более увеличивающийся спрос при достаточно низком предложении. Эта тенденция сохраняется в течение последних двух лет. Как следствие – увеличение цен на коммерческую недвижимость. Необходимо отметить, что высокие арендные ставки, существующие на рынке нежилой недвижимости, а также нестабильность арендных отношений, приводит к тому, что наиболее выгодным становится приобретение недвижимости в собственность, что и вызывает увеличение спроса на нее.

Цены на нежилую коммерческую недвижимость сегодня имеют широкий диапазон. Для оцениваемого типа недвижимости (предприятия общественного питания) наиболее важными факторами, влияющими на стоимость недвижимости, являются местоположение объекта, удобство подъезда на личном и общественном транспорте, наличие автостоянки, высокий уровень и качество отделки. Кроме того, большое влияние на стоимость этого типа недвижимости оказывают размеры помещений. Маленькие площади помещений, предназначенных для общественного питания, имеют большую ценность и гораздо более привлекательны для потенциальных инвесторов, чем большие.

4.2. Исходная информация по объектам – аналогам .

Реальных сделок на рынке продаж нежилой недвижимости с подобной встроенной площадью и назначением очень мало. Поэтому в расчетах будем опираться на информацию, взятую в справочнике рыночных цен на объекты недвижимости Республики Беларусь и предоставленную ведущими риэлтерскими агентствами.

Отобранные объекты аналоги представлены в таблице 4.1.

Таблица 4.1.

Информация об объекте оценке и объектах аналогах.

4.3. Оценка объектов недвижимости методом корректировок .

Объекты – аналоги №№3-5 были проданы в 2002 и 2003 г., а объекты аналоги №1-2 выставлены на продажу. Информация о цене листинга продаж в июне 2005 г получена от ООО «Центр торговли недвижимости». Поэтому по всем объектам аналогам проводилась корректировка на время продажи. Для определения корректировки был проанализирован рост стоимости строительно-монтажных работ на первичном рынке.Результаты представлены в таблице 4.2.

Таблица 4.2.

Результаты анализа роста цен на строительно-монтажные работы на дату оценки .

Объекты-аналоги находятся в разных функциональных зонах и их местоположение отличается от местоположения объекта оценки.

Корректировка на местоположение выполнялась путем анализа стоимости 1 м2 земли в оценочных зонах объектов-аналогов и их приведения к стоимости 1 м2 оценочной зоны объекта оценки. Следует отметить, что объект аналог № 1 и объект оценки, расположены в зданиях, которые по своему назначению относятся к промышленным объектам и по кадастровой оценке земельных участков попадают в промышленную зону. Однако сами встроенные помещения и объекта оценки и объекта –аналога № 1 попадают во вторую оценочную зону г.Минска, выходят на центральные улицы города и по инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов относятся к прочим зонам в деловом центре. Поэтому стоимость 1 м2 земли в оценочной зоне по этим объектам пересчитана с учетом назначения объекта оценки и объекта аналога Корректировка на функциональное зонирование (С 1м2 ОФ) в % рассчитывалась по формуле:

С1м2 ОФ % = ((1/К_ф1*К_ф2)-1) , (4.1)

Где

К_ф1 – коэффициент зонирования для объекта –аналога ;

К_ф2– коэффициент зонирования для объекта оценки .

Коэффициенты принимались из инструкции по кадастровой оценке земель населенных пунктов РБ. Результаты корректировок на функциональное местоположение представлены в таблице 4.3.

Характеристики

Список файлов ВКР