71451 (588429), страница 4
Текст из файла (страница 4)
2. Проектирование ИС «РЕКЛАМА»
-
Моделирование деятельности ООО «Деловая недвижимость»
Модель деятельности отдела жилой недвижимости компании разработана с помощью программы BPwin 4.0, используя методологию IDEF0.
Процесс подготовки и подачи рекламы в агентстве недвижимости «Деловая недвижимость» выполняет менеджер по рекламе в соответствии с требованиями агентов занимающихся продаже недвижимости. Отчет по рекламе предоставляется клиенту в качестве основания для возврата потраченных агентством денежных средств, и руководителю отдела жилой недвижимости или руководителю компании по требованию.
Процесс подготовки и подачи рекламы осуществляется непрерывно до момента продажи объекта недвижимости.
В течение этого времени ведется непрерывный учет расходов на рекламу, проверяется правильность рекламных объявлений. Учет ведется по каждому объекту недвижимости.
Описание взаимосвязей между подразделениями компании ООО «Деловая недвижимость» приведено в приложении И.
2.1.1 Бизнес-процесс «Деятельность отдела жилой недвижимости»
для ООО «СИА «Деловая недвижимость»
В целом технологию работы отдела жилой недвижимости можно описать следующим образом:
Агент, работая в отделе, находит клиентов через собственные каналы или во время дежурств. В дальнейшем он заключает договор с клиентом на покупку или продажу недвижимости, консультируясь с юристом отдела по правовым вопросам. После заключения договора агент передает информацию о заключенном договоре офис-менеджеру, который заносит договор в банк данных, и менеджеру по рекламе, который выставляет рекламу в СМИ и ведет учет расходов на рекламу по этому договору.
В дальнейшем агент ведет поиск покупателей или продавцов, и в случае если находится подходящий человек, готовый купить или продать данную недвижимость, то с ним заключается предварительный договор с участием юриста, берется задаток в качестве гарантии намерений, и начинается подготовка к сделке. Задаток передается на хранение офис-менеджеру, и недвижимость снимается с рекламы. В ходе подготовки к сделке агент может изымать деньги из суммы задатка. Менеджер по оформлению документов подготавливает все необходимые документы, также используя средства из задатка.
В случае расторжения предварительного договора сумма задатка, за вычетом расходов по подготовке сделки, переходит к продавцу или покупателю недвижимости.
После оформления сделки вся сумма сделки передается офис-менеджеру отдела. Офис-менеджер получает отчет от менеджера по рекламе о расходах на рекламу по данной сделке и подсчитывает сумму, израсходованную из задатка. Далее из суммы сделки изымается сумма комиссионных и остаток передается продавцу недвижимости.
В дальнейшем офис-менеджер рассчитывает доходы сотрудников, участвовавших в сделке.
В конце месяца офис-менеджер рассчитывает заработную плату всех сотрудников, которая вычисляется как сумма доходов по сделкам за месяц, и подготавливает отчеты начальнику отдела.
В процессе осуществления сделки купли-продажи реклама объекта играет немаловажную роль. Менеджер по рекламе рекламирует продаваемый объект в несколько крупных СМИ: газета «Из рук в руки», газета «Купи-Продай», журнал «Эксперт Недвижимость», журнал «Недвижимость Алтай».
Каждое из перечисленных печатных изданий имеет свои шаблоны подачи рекламы.
На рисунке 2.1 приведена контекстная диаграмма, раскрывающая бизнес-процесс «Деятельность отдела жилой недвижимости».
В состав бизнес-процесса «Деятельность отдела жилой недвижимости» входят подпроцессы: «Покупка-продажа объектов недвижимости», «Оформление ипотеки», «Приватизация», «Независимая оценка», «Консультации юриста» (рисунок 2.2).
Рисунок 2.1 - Бизнес-процесс «Деятельность отдела жилой недвижимости»
Рисунок 2.2 - Декомпозиция бизнес-процесса «Деятельность отдела жилой недвижимости»
2.1.2 Бизнес-процесс «Покупка-продажа объектов недвижимости»
Чтобы осуществить сделку купли-продажи необходимо в первую очередь привлечь клиента, заинтересовать его, для того чтобы он воспользовался услугами агентства.
Когда клиент готов заключить с агентством договор купли-продажи объекта недвижимости, клиент встречается со специалистом по недвижимости для заключения договора.
После того, как договор заключен, специалист по недвижимости начинает подбор вариантов удовлетворяющих требованиям клиента. Когда такой объект найден, агентство занимается оформлением документов.
Таким образом, процесс купли-продажи объекта недвижимости включает в себя четыре основные стадии: привлечение клиента, заключение договора, подготовка к сделке, оформление сделки (рисунок 2.3).
Рисунок 2.3 - Декомпозиция бизнес-процесса «Покупка-продажа объектов недвижимости»
2.1.3 Бизнес-процесс «Привлечение клиента»
Процесс «Привлечение клиента» включает в себя: предложение услуг, проведение консультации, предложение имеющихся вариантов.
При обращении клиента в агентство (звонок, посещение) специалист по недвижимости консультирует клиента по интересующим его вопросам, предлагает перечень услуг, которые оказывает агентство, и если клиента интересует покупка объекта недвижимости, то специалист предлагает объекты из прайс-листа агентства.
Декомпозиция бизнес-процесса «Привлечение клиента» представлена на рисунке 2.4.
Рисунок 2.4 - Декомпозиция бизнес-процесса «Привлечение клиента»
2.1.4 Бизнес-процесс «Заключение договора»
Процесс «Заключение договора» подразумевает проверку юристом агентства правоустанавливающих документов клиента на недвижимость, клиента ознакамливают с договором, после чего договор подписывается сторонами.
После подписания договора клиент дает специалисту по недвижимость доверенность на сбор информации и получение выписок и т.д. Клиент также передает агентству денежные средства на расходы связанные с осуществлением договора.
Декомпозиция бизнес-процесса «Заключение договора» представлена на рисунке 2.5.
Рисунок 2.5 - Декомпозиция бизнес-процесса «Заключение договора»
2.1.5 Бизнес-процесс «Подготовка к сделке»
Процесс «Подготовка к сделке» включает в себя такие основные процессы как: поиск или подбор вариантов, предварительные переговоры, показ объекта недвижимости.
После заключения договора специалист по недвижимости начинает поиск объекта недвижимости, который хотел бы приобрести клиент, либо поиск покупателей на объект недвижимости принадлежавший клиенту.
Для этого агент использует собственные каналы, ищет клиентов во время дежурств, либо использует СМИ для поиска или подбора, что является наиболее продуктивным.
После того, как найдены требуемые варианты с использованием СМИ, агент начинает предварительные переговоры с продавцами интересующей недвижимости, чтобы выяснить наличие правоустанавливающих документов, возможные подвижки по цене, выясняет подходящий вариант продажи для продавца.
Предварительные переговоры отсеивают некоторые варианты. Агент организует просмотр выбранных вариантов. В случае если находится подходящий человек, готовый купить или продать данную недвижимость, то с ним заключается предварительный договор с участием юриста, берется задаток в качестве гарантии намерений, и начинается подготовка к сделке.
Декомпозиция бизнес-процесса «Подготовка к сделке» представлена на рисунке 2.6.
Рисунок 2.6 - Декомпозиция бизнес-процесса «Подготовка к сделке»
Бизнес-процесс «Поиск или подбор вариантов» включает в себя два независимых процесса: поиск покупателей, если клиент желает продать недвижимость, либо подбор вариантов, если клиент желает приобрести недвижимость в собственность.
Декомпозиция бизнес-процесса «Поиск или подбор вариантов» представлена на рисунке 2.7.
Бизнес-процесс «Подбор вариантов» включает в себя анализ прайс-листов других агентств, рекламу о поиске в СМИ, поиск через личные источники.
Рисунок 2.7 - Декомпозиция бизнес-процесса «Поиск или подбор вариантов»
При заключении договора на покупку объекта недвижимости специалист по недвижимости начинает анализировать прайс-листы других агентств, чтобы найти требуемый вариант.
Если после анализа прайс-листов других агентств не найден требуемый вариант специалист по недвижимости дает рекламу в СМИ о поиске или начинает поиск по личным источникам.
Декомпозиция бизнес-процесса «Подбор вариантов» представлена на рисунке 2.8.
Бизнес-процесс «Поиск покупателей» включает в себя: сбор информации об объекте, выбор СМИ, рекламирование объекта, учет расходов на рекламу.
Декомпозиция бизнес-процесса «Поиск покупателей» представлена на рисунке 2.9.
После заключения договора агент передает информацию о заключенном договоре офис-менеджеру, который заносит договор в банк данных, и менеджеру по рекламе, который выставляет рекламу в СМИ и ведет учет расходов на рекламу по этому договору.
Рисунок 2.8 - Декомпозиция бизнес-процесса «Подбор вариантов»
Рисунок 2.9 - Декомпозиция бизнес-процесса «Поиск покупателей»
Подпроцесс «Сбор информации об объекте» включает в себя: определение характеристик объекта, регистрацию объекта, ведение списка объектов, формирование прайс-листа (рисунок 2.10).
Специалист по недвижимости осуществляет сбор информации об объекте из правоустанавливающих документов. Эта информация необходима для подготовки объявления менеджером по рекламе. Также при сборе информации учитываются пожелания клиента (цена объекта).
Собранная информация заполняется в анкету объекта для учета офис-менеджером и менеджером по рекламе для ведения списка объектов недвижимости. По данному списку объектов менеджер по рекламе формирует прайс-лист объектов недвижимости, продаваемых агентством.
В зависимости от того, какой объект продается, какова срочность продажи и целевой аудитории, на которую рассчитана реклама, агент выбирает СМИ для размещения рекламы об объекте и заносит в журнал выходов рекламы (рисунок 2.11).
Менеджер по рекламе на основе данных об объекте недвижимости, которые предоставляет агент, и информации из журнала выходов рекламы, а также с учетом правил подачи рекламы в различные СМИ, подготавливает рекламу объекта и размещает данную рекламу в СМИ (рисунок 2.12).
Менеджер по рекламе ведет учет расходов на рекламу и отслеживает выходы рекламы в СМИ.
При заключении сделки купли-продажи менеджер формирует отчет о выходах и расходах на рекламу, что является основанием для возврата потраченных агентством денежных средств (рисунок 2.13).
Рисунок 2.10 - Декомпозиция бизнес-процесса «Сбор информации об объекте»
Рисунок 2.11 - Декомпозиция бизнес-процесса «Выбор СМИ»
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
