Совершенствование неаваиационных видов деятельности на авиапредприятии (1233670), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

В историческом плане магазины беспошлинной торговли ранее традиционно создавались лишь для убывающих пассажиров; в последние годы все большее распространение стала получать практика беспошлинной торговли для прибывающих пассажиров, причем не только в аэропортах, но и за его пределами (заказ делается в аэропорту) [2].

Следует отметить еще одну тенденцию – если раньше концессионная торговля была, в основном, нацелена на обслуживание пассажиров, сопровождающих их друзей и родственников, то уже сейчас все большее внимание стало уделяться потребительскому спросу со стороны лиц, работающих в аэропорту и проживающих в близлежащих районах. Для удовлетворения этого спроса могут быть задействованы кафетерии для служащих, почтовые отделения, туристические и информационные бюро, универсамы, кинотеатры и рестораны. Такие предприятия не требуют их размещения непосредственно в аэровокзале или в непосредственной близости от здания пассажирского аэровокзала. Благодаря этому появляется возможность более эффективно использовать имеющиеся в аэропорту площади.

В том, что касается аренды, то в дополнение к сдаче помещений торговым предприятиям в зданиях аэровокзалов, при наличии возможностей, могут сдаваться в аренду и служебные помещения. Основными съемщиками, как правило, являются авиакомпании и государственные учреждения. Меньшее распространение получила практика сдачи в аренду ангаров, мастерских и складских помещений, так как они уже являются собственностью занимающих их лиц или организаций, хотя обычно их строят на земле, арендованной у аэропорта [1].

Создание в аэропортах открытых экономических зон является новым направлением, способствующим развитию диверсификации аэропортовой деятельности. Наиболее ярким примером является успешно действующая с 1959 года открытая зона в аэропорту Шеннон в Ирландии. Наиболее часто основной деятельностью, осуществляемой аэропортом в зонах свободного предпринимательства, является хранение товаров на таможенных складах и складирование, сопровождающиеся необходимым обслуживанием. Создание в аэропорту открытой зоны сопряжено со значительными финансовыми затратами со стороны аэропорта и государства. Для аэропортов целесообразно создавать или расширять таможенные склады и складские зоны, позволяющие осуществлять деятельность по консолидации и комплектованию партии грузов.

Несовершенство российского законодательства пока не позволяет создать полноценные свободные экономические зоны в аэропортах. Однако уже сейчас в аэропортах может быть введен режим «свободного склада», например, для грузового терминала, цеха бортового питания и т.п. Работая в таком режиме, аэропортовые предприятия могут освобождаться от взимания таможенных пошлин и могут пользоваться рядом налоговых льгот и преференций [23].

1.3.3 Управление неавиационной деятельностью

Как правило, ввиду отсутствия у персонала аэропорта необходимых профессиональных навыков и опыта, а также из-за недостатка финансов, администрации многих аэропортов предпочитают передавать неавиационную коммерческую деятельность в ведение агентских компаний, специализирующихся в этой области. При этом, однако, аэропорт сохраняет за собой право на общее руководство этой деятельностью путем заключения соответствующих договоров и соглашений. Администрация аэропорта может возложить ответственность за отделку и меблировку сдаваемых помещений на концессионеров и арендаторов, оставляя за собой контроль для того, чтобы не нарушался общий вид, дизайн, сохранялась внутренняя и внешняя гармония в планировке и архитектурном оформлении аэропорта [2].

В ряде случаев для аэропорта более выгодным оказывается заниматься отдельными видами диверсификационной деятельности самостоятельно, особенно тогда, когда для этого не требуется специальных знаний, значительных капиталовложений или создания товарных запасов. К таким видам деятельности относится, например, размещение автомобилей на стоянках, предоставление технических средств и помещений для проведения совещаний и конференций, гостиничный бизнес. В отдельных случаях аэропорт на договорных условиях может обращаться за получением необходимого профессионального обслуживания к специализированным фирмам, но оставлять за собой право собственности и получения дохода от такой деятельности.

Определение размера арендных ставок и концессионных сборов осуществляется с учетом потенциального спроса на услуги, оказываемые в рамках диверсификации их вида, месторасположения объектов на территории аэропорта или внутри его сооружений, степени технической оснащенности и комфорта выделяемых помещений, условий их эксплуатации, продолжительности аренды, размеров потребных инвестиций и т. д. размер платежей устанавливается на договорной основе с использованием конкурсных механизмов. При отборе претендентов учитывается не только предлагаемая цена, но имидж фирмы и ее умение оказать соответствующую услугу с ориентацией на международные стандарты качества. Сроки контрактов на аренду или концессии обычно составляют от одного до пяти лет, если при этом не требуется крупных капитальных затрат со стороны претендентов. При аренде аэропортовых сооружений, где арендатор берет на себя строительные работы или требуются крупные инвестиции, срок может быть значительно увеличен. Наиболее распространенный срок, гарантирующий возврат вложенных средств, составляет 10-20 лет. В отдельных случаях, когда трудно оценить перспективность или эффективность работ по тому или иному направлению диверсификации, руководство аэропорта может заключить "контракт на управление", при котором сохраняет за собой право на владение имуществом, а управляющему выплачивается определенный процент от получаемого дохода [2].

Различные формы управления неавиационной деятельностью аэропорта приведены в табл. 1.2.

В зарубежных аэропортах неавиационная деятельность в основном осуществляется путем передачи в концессию помещений и сооружений аэропорта под различный вид деятельности.

В российских аэропортах неавиационная деятельность осуществляется на основе заключения арендных договоров.

Таблица 1.2 Формы управления неавиационной деятельностью аэропорта

Продолжение таблицы 1.2

Одним из видов неавиационной деятельности является фуд-корт. Фуд-корт - зона питания в торговом центре, аэропорту или, в некоторых случаях, отдельном здании, где посетителям предлагают услуги сразу несколько предприятий питания, имеющих общий зал для питания. В некоторых университетах и школах ресторанные дворики могут дополнять или заменять традиционные кафетерии.

Первый успешно работающий ресторанный дворик открылся в марте 1974 года в торговом центре Парамус-Парк в Нью-Джерси^. Ранее в 1971 году ресторанный дворик был открыт в Плимут Митинг Молл, однако был вскоре закрыт ввиду недостаточности площади для питания и малого выбора [21].

Принцип работы ресторанных двориков заключается в том, что посетитель заказывает еду и напитки в одном из расположенных в помещении предприятий питания и самостоятельно относит заказ в общий зал. Некоторые предприятия питания могут предлагать услуги официантов. В типичных североамериканских и европейских ресторанных двориках расположены сети быстрого питания, такие как McDonald’s и Sbarro, также возможно наличие несколько более мелких частных продавцов. Во многих ресторанных двориках существует несколько отделов, которые продают готовые блюда для покупателей на дом.

Существование ресторанных двориков обусловлено, в первую очередь, экономичностью и возможностью посетителя выбрать различную еду при посещении одного и того же места, что обеспечивает большое количество постоянных посетителей. Экономичность ресторанных двориков также обеспечивается в использовании одноразовой посуды, дешевой и простой в уходе мебелью для облегчения чистки и уменьшении затрат на эксплуатацию зала [21].

Формат фуд-корта стремительно набирает обороты, постепенно «продвигаясь» вглубь страны от столичных центров. Он выгоден как самим ритейлерам, так и операторам фаст-фуда.

Чрезвычайно интересен этот формат и для рестораторов, как для крупных «брэндовых» сетей, так и для «начинающих». Расходы на открытие подобной точки несравнимо ниже затрат на «полноценное заведение». Поток посетителей практически гарантирован. Требуется значительно меньше и затрат на продвижение и рекламу.

Площади для фуд-кортов «закладываются» еще на этапе проектирования торгово-развлекательных центров и аэропортов. Они делятся примерно на две равные части – зона для приготовления блюд и зона для посадочных мест. В аренду сдаются непосредственно площадь кухни. За территорию со столиками рестораторы деньги не платят. Размер кухни может быть от 10 до 80 кв. м. Длина прилавка может быть от 2 до 8 м. Количество столиков на одного оператора опять таки определяется индивидуально, но оптимальным считается около 20-30 столиков.

Ассортимент предлагаемых блюд может быть самым разнообразным, но готовиться они должны быстро, предполагая, что посетитель обычно готов потратить 15-20 минут на посещения точки [20].

Планируя открыть свое заведение в фуд-корте, необходимо устанавливать цены, ориентируясь на сегмент посетителей, их социальный уровень и покупательскую способность в торговом центре.

Преимущественно в таких местах преобладает «демократический уровень цен». Хотя иногда и встречаются кафе-рестораны более высокого уровня – это зависит от специфики торгового центра и его целевой аудитории.

Количество операторов фуд-корта зависит от размеров торгового центра и его месторасположения. Считается, что в ресторанном дворике общей площадью порядка 15 тысяч квадратных метров могут присутствовать 6-7 кафе и ресторанов. Чем больше торговый центр, тем больше фуд-корт. Например, ресторанный дворик в «Меге» состоит из 13 операторов, не считая примыкающим к нему отдельных ресторанов.

Дизайнерское оформление ресторанного дворика подразумевает объединение всей его площади единым стилистическим решением. Например, в «Меге» и «Ашане» ресторанный дворик украшают разного рода живые деревья. Девелоперы утверждают, что оборот каждой точки будет возрастать в силу синергетического эффекта на 15-25 % только в том случае, если фуд-корт оформлен в едином стиле [20].

Одна из причин популярности фуд-кортов - дефицит помещений, пригодных для точек общепита, сдерживающий возможности расширения сети. Вторая причина популярности концепции ресторанного дворика - реклама и продвижения бренда. А вот синергетический эффект, о котором говорят девелоперы, для участников фуд-кортов имеет условное значение. По мнению многих из них, заявление о повышении прибыли по сравнению с отдельно стоящими ресторанами не совсем корректно, и все зависит от каждого отдельного случая. Например, средняя проходимость «Ростикс» в составе фуд-кортов - 50 тысяч гостей в месяц, а вне их она колеблется от 30 до 120 тысяч. Менее раскрученные игроки фаст-фуда расценивают фуд-корты не только как промоушн, но и как мощный инструмент извлечения прибыли. К примеру, компания «Лёдово» размещает точки быстрого питания «Капитан» в торговых центрах, мотивируя подобную тактику высокой прибыльностью.

По мнению менеджеров «Ашан», покупательский поток на фуд-корте, состоящим из 13 операторов, близок к 100 тысяч человек. Однако по оценкам других экспертов, эта цифра явно завышена как минимум вдвое. Но если даже взять половину (50 тысяч), то все равно получается, что оборот каждого участника фуд-корта в «Ашан» колеблется в пределах 600-700 тысяч в год при среднем чеке в 5 долларов.

Понятие «средней арендной ставки» для операторов фуд-корта не существует вообще. Так, к примеру, «Макдоналдс» требует для себя не обсуждаемые условия: ставку в два раза ниже, чем для других компаний. Кто-то из девелоперов соглашается на это, кто-то нет. Этим и объясняется отсутствие американского бренда во многих торговых центрах, хоть и сложилось мнение, что к развитию через фуд-корты владельцы «Макдоналдса» относятся скептически. Средние показатели арендной ставки колеблются в переделах 500-900 долларов в год за один квадратный метр. К этой цифре прибавляется стоимость операционных расходов и НДС. В результате чистая арендная ставка доходит до 1-1,2 тысячи долларов за квадратный метр в год [21].

Во всем мире организация фуд-кортов подчинена единым стандартам. По крайней мере, никто из ведущих московских операторов торговой недвижимости не смог назвать примеров оригинальных проектов. Ресторанные дворики расположены также на последнем этаже моллов, и на них представлены те же самые бренды, что и в Европе, среди которых Pizza Hut и «Макдоналдс». Сложно придумать что-то эффективное, отличное от того, что применяется в Европе и США.

Девелоперы стараются разнообразить состав операторов зоны питания. Несмотря на то, что предпочтение отдается известным маркам, часть мест на ресторанном дворике зачастую открыты для авторов оригинальных концессий. Но с другой стороны, торговый центр неполноценен без «Ростикса» или «Макдоналдса». Фуд-корт вполне может состоять и их 20 операторов, и малое количество в российских торговых центрах объясняется недостатком профессионалов на рынке фаст-фуда, а не старанием соответствовать западным образцам.

Девелоперы утверждают, что в Москве 15-20 «зрелых» участников рынка, представляющих пиццу в качестве основного блюда, в то же время брендовые блины, мясная и рыбная «быстрая еда» представлены очень мало. По разным оценкам, цивилизованный рынок фаст-фуда заполнен лишь на 10-15%, причем компаниям, имена которых у всех на слуху.

Характеристики

Список файлов ВКР