ВКР (1191352), страница 9
Текст из файла (страница 9)
Вероятна ситуация, когда срок, предоставленный на переоформление на льготных условиях земельных участков под приватизированными предприятиями в собственность, завершится ранее, чем срок резервирования. При этом цели резервирования не будут реализованы и земельный участок не будет изъят. В таком случае собственнику предприятия придется выкупать земельный участок по его полной кадастровой стоимости. Взыскать убытки, понесенные в связи с резервированием, собственнику будет непросто. Поэтому для случаев отмены решения о резервировании либо истечения срока действия резервирования (если в течение этого срока решение об изъятии земельного участка не принято) должны быть урегулированы вопросы компенсаций владельцам земельных участков за наложение на них ограничений, связанных с резервированием;
в) исключено указание на то, что резервирование земельных участков допускается исключительно в связи с запланированным изъятием их путем выкупа для государственных или муниципальных нужд. Наряду с этим отсутствует ответственность за резервирование земельного участка, если его изъятие впоследствии не будет осуществлено, что будет стимулировать резервирование земель «про запас»;
г) порядок резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд определяется не законом, а подзаконным нормативным актом, принимаемым Правительством Российской Федерации.
Таким образом, Законом о резервировании земель допускается резервирование для весьма широкого перечня случаев на основании решений органов государственной власти или местного самоуправления в соответствии с порядком, определяемым подзаконным нормативным актом, что создает мощный инструмент административного влияния на собственников расположенных на земельных участках объектов недвижимости.
В период 2004 – 2007 годов Торгово-промышленная палата России (далее – Палата, ТПП) принимала участие в процессе совершенствования земельного законодательства. По наиболее актуальным для бизнеса законопроектам в профильные министерства и комитеты Государственной Думы направлялись экспертные заключения, вносились поправки, представители Палаты участвовали в рабочих группах по законопроектам Комитета Государственной Думы по собственности и Министерства промышленности и энергетики Российской Федерации.
Среди основных результатов такой деятельности можно отметить учет замечаний ТПП РФ при принятии Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд». Замечания касались снижения предельного срока резервирования земельных участков, находящихся в частной собственности (в первоначальном варианте доработанного ко второму чтению законопроекта предлагалось – двадцать лет, в принятом законе предусмотрен предельный срок резервирования – семь лет).
ТПП РФ на протяжении нескольких лет участвовала в экспертизе очередных вариантов проекта на этапе разработки Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности». Закон призван урегулировать переоформление права постоянного (бессрочного) пользования указанными земельными участками на право аренды или приобретение их в собственность собственниками расположенных на них объектов недвижимого имущества. Большинство замечаний было учтено и законопроект внесен в Государственную Думу в варианте, в основном согласованном представителями предпринимательского сообщества.
Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» установлены условия переоформления в собственность или аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений.
Здесь в качестве положительного момента следует отметить сохранение в законопроекте на федеральном уровне возможности установления общих начал арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на чем всегда настаивала ТПП РФ.
Однако, неурегулированность многих вопросов особенно заметна в главах Земельного кодекса РФ, посвященных отдельным категориям земель. В Земельном кодексе РФ лишь устанавливается в основном состав земель, относящихся к той или иной категории. По своему содержанию эти главы слишком лаконичны, если не сказать фрагментарны и носят описательный и отсылочный, характер. По мнению многих ученых необходимо определить специфику правового режима земель отдельных категорий.
Торгово-промышленная палата РФ предлагает внести комплексные изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, направленные на устранение имеющихся противоречий, исключение возможности неоднозначного толкования правовых норм, восполнение пробелов. В ходе этой работы ТПП РФ предлагает учесть следующее:
а) в земельном законодательстве отсутствует четкое определение характера, правовой природы права, которое собственник здания, расположенного на чужом земельном участке, приобретает на этот участок («право на использование»), без чего не представляется возможным четко определить содержание прав собственника здания на соответствующий земельный участок;
б) следует законодательно урегулировать ситуацию, когда совместное обращение собственников помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, для оформления права собственности на данный земельный участок невозможно, например, из-за нежелания или отсутствия одного из субъектов;
в) статьей 23 Земельного кодекса РФ предусматривается установление публичного сервитута для «использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры» 55. В то же время, не устанавливается публичный сервитут при строительстве новых или реконструкции существующих инженерных сетей, связанной с использованием земель, находящихся в частной или государственной собственности. Предлагается внести соответствующее дополнение в указанную статью;
г) пробелом в Земельном кодексе РФ также является отсутствие процедуры предоставления земельных участков для жилищного строительства гражданам, имеющим право на бесплатное получение земли в собственность.
Практика показывает, что земельное законодательство не лишено пробелов. Это связано главным образом с новыми задачами земельного права и его ролью в новых условиях хозяйствования, перехода к социально ориентированной рыночной экономике. Отсутствуют в земельном законодательстве положения, которые бы регламентировали возможность предоставления земельных участков в собственность, владение, пользование, в аренду под определенным условием. Такими условиями могут стать обязанности соответствующего собственника, владельца или землепользователя по совершению определенных действий: построить или отремонтировать дорогу, объект социального назначения, произвести мелиоративные работы и другие причины.
В совершенствовании нуждается и законодательство субъектов РФ. Решение вопроса о разграничении полномочий РФ и ее субъектов области регулирования земельных отношений – сложная теоретическая и практическая задача, обусловленная не столько спецификой земельных отношений, сколько отсутствием четкой правовой конструкции «совместного ведения» в Конституции РФ. По мнению ряда ученых для Конституции России выбрана не самая удачная схема разграничения предметов ведения Федерации и ее субъектов. Представляется, что в условиях РФ лучше могла бы работать схема, закрепляющая исключительные предметы ведения Федерации, все остальное отдающая субъектам, но одновременно оговаривающая резервирование за субъектами некоторых полномочий, которые представляются субъектам наиболее важными для них, и устанавливающая возможность для Федерации регулировать при необходимости некоторые сферы отношений, выходящие за пределы исключительной федеральной компетенции.
Реализация принципа совместного ведения порождает разнообразную законодательную практику. Так, на основе этого принципа целый ряд субъектов формировал свое собственное земельно-правовое поле, тем самым в какой-то степени компенсируя пробелы в законодательстве на федеральном уровне. Региональное земельное законодательство должно взять на себя труд отследить специфику решения земельных проблем в субъекте. Это касается и вопросов управления земельным фондом, и использования земель определенных категорий, и других земельно-правовых отношений. В то же время работа эта достаточно сложна, поскольку не должна вступать в противоречие с конституционным принципом принадлежности земельного законодательства совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.
Достаточно давно, в юридической литературе звучат предложения о создании специализированных (земельных) судов по разрешению споров граждан, юридических лиц и органов управления, связанных с земельными отношениями, как в европейских странах. Обоснование этих предложений простое: если законодатель пожелал установить для такого рода дел судебный порядок рассмотрения, то для этого, видимо, необходимо создать специальные земельные суды. За судами общей юрисдикции тогда оставался бы лишь надзор за решениями земельного суда с правом оставления в силе решения земельного суда либо его отмены, но не рассмотрения спора по существу.
Интерес представляет опыт зарубежных стран. Например, на Мальте согласно специальным законам созданы суды по земельным вопросам земель с ограниченной компетенцией, решения которых могут быть обжалованы в обычном порядке - в Арбитражный земельный совет, выполняющий функцию по определению суммы возмещения за отчуждение земельных участков, Совет по контролю за арендой сельскохозяйственных земель. На Кипре и в Швейцарии есть специальные суды по вопросам аренды недвижимости (земли), в Турции - специальные суды по кадастровым спорам, в Дании - трибуны по вопросам аренды, состоящие из судьи и двух заседателей, назначаемых судьей из числа представителей ассоциации землевладельцев, объединений арендаторов и коммерческих предприятий района, в Норвегии - специальные суды по земельным вопросам (например, по укрупнению земельных участков), в Финляндии - четыре суда по земельным спорам в отношении землеотводов.
Кроме того, зарубежная практика подтверждает эффективность формирования специализированных судов по отдельным отраслям права в рамках существующих судебных органов, с закреплением порядка рассмотрения земельных дел такими судами в особом составе, либо специализированными отделениями судов с обжалованием их решений в обычном порядке, предусмотренном для гражданско-правовых дел (Швеция, Польша, Нидерланды). В отдельных случаях рассмотрения особо важных дел на практике привлекают экспертов, специалистов с включением их в состав суда (Швеция, Дания).
Не все ученые соглашаются с необходимостью создания земельных судов. Поскольку считают, что «особый порядок рассмотрения земельных споров и создание специализированных судов может повлечь за собой создание специальных судов, связанных с семейными спорами, налоговыми спорами, жилищными и так далее. Более того, особое земельно-процессуальное право неизбежно приведет к особым процессуальным отраслям по спорам, указанным выше. При этом в случае пересечения споров и включения в себя вопросов из разных отраслей права неизбежно будут возникать вопросы о подсудности, разрешение которых займет дополнительное время» 56.
Эффективные стратегии в управлении землей в современном обществе становятся предметом особого внимания международных организаций. Рекомендации по таким стратегиям содержатся в документах международных встреч, проведенных под эгидой ООН: Саммита по земле в Рио-де-Жанейро в 1992 году; Второй конференции ООН по населенным пунктам (Стамбул 1996 г.), Всемирного саммита по устойчивому развитию в Йоганнесбурге (2002 г.).
«В Европе в целях укрепления рынка недвижимости предпринимаются попытки создания земельных информационных систем на межнациональном уровне, которые необходимы в условиях постоянного усложнения характера земельной информации в современном обществе. Также большое значение в странах Западной Европы имеют системы кредитования и субсидирования фермеров, а также различные программы поддержки фермеров. Развитая банковская система (кредитные банки, банки сельскохозяйственной ренты, банки кредитования поселков и земельной ренты, кооперативные банки, земельные и крестьянские банки) облегчают заемщику поиск наиболее удобной формы кредита» 57.
В мире решается задача разработки несложных, доступных и прозрачных процедур регистрации и кадастрового учета для более эффективного удовлетворения общественных потребностей в использовании земельных ресурсов. Под эгидой ООН, Всемирного банка, Международной федерации топографов инициировано принятие целого ряда декларативных и стратегических документов: Богорскую (1996 г.) и Батурстскую (1999 г.) декларации; «Кадастр-20014» (1998 г.) и «Исходные кадастровые системы» (2002 г.). Международная федерация топографов разрабатывает «центральный кадастровый домен» - недорогую обобщающую информационную систему, предназначенную для формирования для основы каждого кадастра и земельного реестра, которая потребует лишь некоторой «подгонки» для ее адаптации к местным условиям и потребностям.
К сожалению, действующее законодательство и методы правового регулирования в земельной сфере меняются не столь быстро и качественно, как того требуют существующие отношения на рынке недвижимости, и в настоящий момент остается много нерешенных вопросов. Поэтому требуется и дальнейшее совершенствование земельного законодательства РФ и субъектов РФ. Немаловажное значение имеет научное комментирование земельно-правовых положений: хотя теоретические правовые доктрины не являются самостоятельным источником права в России, мотивированное, подробно аргументированное изложение точек зрения и научных позиций не может не иметь своих последствий и не восприниматься судебной, арбитражной практикой, в учебном процессе, при законопроектной и научной работе.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
