ВКР (1191352), страница 10

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 10)

2.3. Судебная практика применения земельного законодательства РФ

В современном российском земельном праве посредством Земельного кодекса РФ решается главный вопрос о соотношении частно-правовых и публичных начал: приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средств производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества; свободного распоряжения собственников землей, если это не наносит ущерба окружающей среде; сочетания интересов общества с гарантиями каждого гражданина. Одной из важнейших проблем такого сочетания публично-правовых и частноправовых интересов является институт рассмотрения земельных споров.

В отличие от прежнего, новый Земельный кодекс РФ исключил административный порядок разрешения земельных споров. Раньше большая часть земельных споров рассматривалась земельными комитетами и администрациями городов и районов. Теперь все споры, возникающие из земельных отношений или об установлении таких отношений, подлежат рассмотрению в судах, какая-то часть, по усмотрению сторон, - в третейских судах.

Судебная статистика, а также обобщения судебной практики свидетельствуют о том, что споры, возникающие в связи с применением земельного законодательства, весьма разнообразны. С учетом предмета все споры, вытекающие из земельных отношений, условно можно разделить на следующие группы: земельные, земельно-имущественные и имущественные.

Интересным представляется рассмотрение судебной практики земельных споров, возникающих из административных правоотношений. В практике арбитражных судов наблюдается неоднозначное понимание соотношения норм об аренде, содержащихся в Гражданском кодексе РФ, и положений статьи 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Сложности правоприменения в немалой степени обусловлены недостаточно последовательным определением правовой природы такого объекта, как нежилые помещения.

В арбитражной практике наблюдается неверное применение статьи 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях «Самовольное занятие земельного участка» в отношении арендаторов нежилых помещений. В соответствии с указанной нормой, «самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок влечет наложение административного штрафа» ⁵⁸.

Так, оставляя в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, Федеральный арбитражный суд Московского округа признал виновным закрытое акционерное общество (далее - ЗАО) в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражные суды трех инстанций признали наличие правонарушения, указав при этом, что с момента заключения договора аренды нежилого помещения у арендатора возникло право владения и пользования соответствующим земельным участком, которое он должен оформить надлежащим образом, а именно путем заключения договора аренды земельного участка, либо определить с арендодателем права в отношении земельного участка.

Однако, Президиум Высшего Арбитражного суда российской Федерации отменил постановление Федерального арбитражного суд Московского округа по следующим основаниям.

Согласно материалам дела, «на основании договора аренды от 26.11.1993, заключенного с дирекцией единого заказчика муниципального образования «Сокольники» и зарегистрированного Комитетом по управлению имуществом Москвы (свидетельство на право аренды N 04-00719/27.12.93), общество является арендатором подвального нежилого помещения площадью 227,0 кв. метра, находящегося в здании по адресу: Москва, ул. Короленко, д. 1, корп. 8.

В результате проверки, проведенной государственной земельной инспекцией Московского земельного комитета, установлено, что общество осуществляет использование земельного участка площадью 30,0 кв. м для размещения и эксплуатации арендуемого помещения под офис и склад без правоустанавливающих документов.

По данному факту в отношении общества составлен протокол об административном правонарушении от 21.02.2003 N 0081-03-35 и постановлением от 08.04.2003 N 1448-03-35 оно привлечено к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 КоАП РФ, в виде взыскания штрафа в сумме 15000 рублей.

При рассмотрении дела суды пришли к выводу о том, что право пользования земельным участком, возникшее в силу статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, не было оформлено обществом в установленном порядке, в связи с чем его действия образуют состав вмененного ему правонарушения.

Указанный вывод судов основан на неправильном толковании и применении норм права.

Статья 7.1 КоАП РФ предусматривает ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.

Анализ объекта и объективной стороны указанного состава административного правонарушения позволяет сделать вывод, что под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или лица, им уполномоченного, но сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю.

Следовательно, если законом не установлена обязанность лица оформить правоустанавливающие документы на землю, пользование земельным участком без оформления таких документов не образует указанный состав правонарушения.

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут передаваться земельные участки в виде обособленных природных объектов - части поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

Возможность приобретения арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений, законом не предусмотрена.

Как следует из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.

Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения.

Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием, поэтому отсутствие такого договора (документа) не может рассматриваться как нарушение закона, влекущее ответственность, предусмотренную статьей 7.1 КоАП РФ» ⁵⁹.

Исходя из смысла статьи 652 Гражданского кодекса РФ, а также пункта 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», «если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением» ⁶⁰.

Наиболее обширной является судебная практика, касающаяся оборота земельных участков (аренда, продажа, приватизация). В настоящее время вопросы, связанные с правовым регулированием купли-продажи земельных участков, приобретают первостепенное значение в гражданском обороте России. В судебной практике появилась сравнительно новая для судей категория судебных дел, связанных с приватизацией земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, единообразное толкование и применение законодательства по данной категории судебных дел только формируется.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. В силу ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», «приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования» ⁶¹.

Поэтому в п. 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 марта 2005 г. №11 отмечается, что при решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что «приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте)» ⁶².

П. 3 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»: «собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом» ⁶³.

В п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 указывается, что данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

В связи с этим в судебно-арбитражной практике появились споры по искам граждан и организаций, пытающихся реализовать свое «исключительное» право на приватизацию земельных участков в принудительном порядке. Разрешение таких споров весьма затруднительно в силу нечеткости правовых формулировок, содержащихся в Земельном кодексе РФ, и возможности их различного толкования. Уже сегодня в судебно-арбитражной практике наметилось два подхода к разрешению подобных споров. Суть первого подхода состоит в том, что из названных норм Земельного кодекса РФ вытекает обязанность соответствующих органов исполнительной власти или местного самоуправления, получивших заявление, направить в двухнедельный срок собственнику здания, сооружения проект того договора (купли-продажи или аренды), который указан заявителем. При уклонении указанного органа от заключения договора, предложенного собственником здания (сооружения), последний на основании ст. 445 Гражданского кодекса РФ вправе потребовать понуждения к заключению соответствующего договора, а также передать на рассмотрение суда, арбитражного суда разногласия, возникшие при его заключении.

Существо второго подхода заключается в том, что п. 3 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» оставляет выбор вида договора - купля-продажа или аренда - за государственным органом или органом местного самоуправления, получившим заявление собственника здания (сооружения), поэтому возможность обращения последнего с иском в суд, арбитражный суд о понуждении к заключению определенного договора исключается. Однако, в случае, если соответствующий орган не осуществит свой выбор и не направит в двухнедельный срок проект одного из двух договоров заявителю, собственник здания (сооружения) получает право обратиться в суд, арбитражный суд с жалобой на неправомерные действия (бездействие) государственного органа или органа местного самоуправления.

Хаотичность и непоследовательность действующего российского законодательства в части регулирования оборота земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимого имущества очевидны. Отсутствие долгое время в системе арбитражных судов РФ единообразия в толковании и применении п. 3 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» по вопросу о том, кто имеет приоритет в выборе режима землепользования (собственность или аренда) - собственник здания или уполномоченный орган государственной власти (местного самоуправления), распоряжающийся земельным участком, - обусловлено как раз этими причинами.

Между тем в законодательной сфере до настоящего времени указанные мероприятия не осуществляются. Из Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 следует, что при конкуренции норм гражданского и земельного законодательства приоритет отдан нормам земельного законодательства как специальным. Думается, что возникшие коллизии между нормами гражданского и земельного законодательства в указанной сфере нуждаются в устранении не только путем судебного толкования, но и путем приведения законодателем в соответствие друг другу гражданского и земельного законодательства.

Характеристики

Список файлов ВКР