Диссертация (1141559), страница 15
Текст из файла (страница 15)
Заказчик при этом осуществляет комплектацию ипоставки основного технологического оборудования и инвентаря, осуществляетстроительный и финансовый контроль, производит или контролирует оплату выполненных работ и материально-технических ресурсов.3Управленческие контракты. На российском рынке контрактные моделиEPC/EPCM получили распространение сравнительно недавно, но на данный момент уже широко применяют при реализации масштабных технически сложных и88уникальных проектов, так как дают возможность комплексного управления проектом, а не отдельными работами или услугами.Типовой ЕРС-контракт (Engineering, Procurement and Construction) подразумевает договорные отношения при строительстве объекта «под ключ» с твердой(паушальной) ценой, при этом генеральный подрядчик принимает на себя всериски реализации инвестиционно-строительного проекта с этапа выполненияпроектных работ до ввода объекта в эксплуатацию и передачу его заказчику, рисунок 2.27.Возникновение инвестиционного замыслаФинансированиеЗаказчикЖизненный цикл объектаУровеньответственности иполномочийучастников ИСПОрганизационная структураИнвестор, ПроектировщикГосударственный или частный КредиторПлановый отделОрганизация управления инвестпроектомОтдел капитального строительстваПроектированиеПоставка технологического оборудованияПоставка строительных материалов иконструкцийГенеральный ЕРСподрядчикБизнес-планированиеЭксплуатацияРеализация/утилизацияОтдел комплектации и логистики,поставщикиПТО, приобъектные складыСтроительное управление, субподрядныеорганизацииЗаказчикПроизводство СМР, ПНР, ввод вэксплуатациюТехнологи, проектировщикиСлужба эксплуатацииПотребители продукцииРисунок 2.27 – Реализация ИСП через ЕРС-подрядОн также выполняет все гарантийные обязательства, подкрепленные матери-89альной ответственностью перед заказчиком.
Такая форма контрактов применяетсяпри реализации инвестиционно-строительных проектов, в которых возможно сбольшой точностью определить размер затрат и оценить степень рисков, такжепредполагается, что большую часть работ ЕРС-подрядчик обеспечивает выполнение собственными силами большей части работ, что не требует дополнительныхрасходов на организацию работ привлекаемых субподрядных организаций. Приэтом финансовые и правовые риски заказчика минимальны.4 Управленческий EPCM- контракт (Engineering, Procurement and Construction Management) в отличии от ЕРС-контракта ограничивает полномочия ЕРСМконтрактора инженерно-консультационными функциями при проектировании,строительстве, закупке и поставках технологического оборудования, управленииИСП, рисунок 2.28.Заказчик при этом несет все риски по обеспечению гарантийных обязательств перед всеми поставщиками услуг в процессе реализации ИСП и перед инвестором.EPCM-контракт увеличивает управленческие и административные издержкизаказчика и порождает необходимость содержание внутренней службы, (строительной дирекции), при этом он несет максимальные финансовые и правовыериски.Такой подход дает возможность управлять общим ходом строительства, а неконкретными работами, которые выполняются профессионалами.
Задача организатора строительства – оценка необходимых качеств (технические возможности,кадровый и профессиональный состав, ресурсообеспеченность и пр.) потенциальных подрядчиков и поставщиков, правильное распределение между ними объемовработ и зон ответственности, согласование их действий, разрешение конфликтов,разработка календарных планов и своевременная их корректировка в случае критических ситуаций с минимальными дополнительными затратами и увеличениемсроков работ в рамках резервов времени.90Жизненный цикл объектаУровень ответственности иполномочий участниковИСПИнвестор, ПроектировщикЗаказчикВозникновение инвестиционного замыслаОрганизационная структураФинансированиеГосударственный или частный КредиторПлановый отделОрганизация управления инвестпроектомРуководитель проектаЕРСМ-подрядчикуправляющаяинжиниринговая компанияБизнес-планированиеПоставка строительных материалов иконструкцийПроизводство СМР, ПНР, ввод вэксплуатациюЭксплуатацияРеализация/утилизацияЗаказчикПоставка технологического оборудованияЗаказчикПроектированиеТехнологи, проектировщикиОтдел комплектации и логистики,поставщикиПТО, приобъектные складыСтроительное управление, субподрядныеорганизацииСлужба эксплуатацииПотребители продукцииРисунок 2.28 – Реализация инвестиционно-строительного проекта через ЕРСМподряд5 Девелоперские контракты принято подразделять на три основных вида:спекулятивный, концессионный и фи-девелопмент.Девелопер в рамках данной диссертации рассматривается как застройщик,что не противоречит Градостроительному кодексу РФ и позволяет избежать терминологических и методологических противоречий.а) Фи-девелопер осуществляет свою инвестиционно-строительную деятельность за фиксированное вознаграждение и не несет финансовых рисков, таккак не вкладывает в реализацию проекта собственные ресурсы, рисунок 2.29.
Онпривлекается инвестором для возведения объекта «под ключ» и, в отдельных слу-91чаях, для коммерческой реализации объекта. Основные функции девелопера: выполнение проектных, и строительных работ, получение необходимых согласований с органами власти. Оплата всех работ осуществляется исключительно инвестором, но при этом общая ответственность за исполнение проекта возлагается нафи-девелопера, который по внутренним договорам субподряда привлекает соответствующих специалистов и организаций по всем видам работ.
В случае неисполнения контрактных обязательств он несет ответственность перед инвесторомразмером своего вознаграждения.Уровень ответственности иполномочий участников ИСПЗаказчикЖизненный цикл объектаВозникновение инвестиционного замыслаФинансированиеОрганизационные структурыИнвестор, ПроектировщикГосударственный или частный КредиторПлановый отделОрганизация управления инвестпроектомРуководитель проектаПоставка технологического оборудованияЗаказчикПроектированиеФи-девелоперБизнес-планированиеТехнологи, проектировщикиОтдел комплектации и логистики,поставщикиПТО, приобъектные складыПроизводство СМР, ПНР, ввод вэксплуатациюСтроительное управление, субподрядныеорганизацииЭксплуатацияСлужба эксплуатацииРеализация/утилизацияЗаказчикПоставка строительных материалов иконструкцийПотребители продукцииРисунок 2.29 – Реализация инвестиционно-строительного проекта черезфи-девелопментв) Концессионный девелопмент основывается на положениях типового концессионного договора, в раках которого в большинстве случаев инвестором вы-92ступает государство, но в настоящее время приобретает популярность и коммерческая концессия, базирующаяся на необходимости оборачиваемости затрат девелопера и получении прибыли от эксплуатации объекта недвижимости, не принадлежащего ему по праву собственности.
Одной стороной является девелоперконцессионер, обязанностью которого является за счет собственных или привлеченных средств создание и (или) реконструкция недвижимого имущества, принадлежащее по праву собственности второй стороне (концеденту) или приобретающему это право после окончания строительства.
При этом, концессионер обладает правом владения и пользования построенным объектом на срок, установленный концессионным соглашением с концедентом для компенсации затраченных ресурсов и получения прибыли. Современные крупные девелоперские проекты с точки зрения источников инвестирования представляют собой сложные комбинации из собственных источников девелопера (резервного и уставного капитала, свободной прибыли, целевого финансирования), займов и кредитов, инвестиционных вложений индивидуальных застройщиков, предварительных платежейбудущих арендаторов и т. д. Распределение компетенций внутри концессионногодоговора приведено на рисунке 2.30.Самые распространенные схемы концессионного девелопмента это BOT(Build – Operate – Transfer), что в отечественной интерпретации означает «строй –эксплуатируй – передай» и BTO (Build – Transfer – Operate), т.
е. «строй – передай– эксплуатируй».93Жизненный цикл объектаВозникновение инвестиционногозамыслаУровеньответственностии полномочийучастников ИСПЗаказчик(Концедент)Организационные структурыИнвестор, ПроектировщикГосударственный или частныйКредиторБизнес-планированиеПлановый отделОрганизация управленияинвестпроектомРуководитель проектаПроектированиеПоставка технологическогооборудованияПоставка строительных материалов иконструкцийДевелопер-концессионерФинансированияТехнологи, проектировщикиОтдел комплектации и логистики,поставщикиПТО, приобъектные складыПроизводство СМР, ПНР, ввод вэксплуатациюСтроительное управление,субподрядные организацииЭксплуатацияСлужба эксплуатацииРеализация/утилизацияЗаказчик(Концедент)Потребители продукцииРисунок 2.30 – Реализация инвестиционно-строительного проекта черезконцессионный девелопментс)При спекулятивном девелопменте строительство осуществляется за-стройщиком, выступающим как единый управляющий проекта, который берет насебя риски, связанные с его реализацией, рисунок 2.31.
Его главная цель – возведение такого объекта недвижимости, который будет удовлетворять потребностипотребителей, что позволит получить эффект от его аренды или реализации другим собственникам.94Жизненный цикл ИСПУровеньответственностии полномочийучастников ИСПРеализация ИСПОрганизатор проектаОпределение возможностифинансированияСобственные средстваБизнес-планированиеОрганизация управления инвестпроектомИнжинирингПоставка технологического оборудованияПоставка строительных материалов иконструкцийПроизводство СМР, ПНР, ввод вэксплуатациюСпекулятивный девелоперВозникновение инвестиционного замыслаПлановый отделРуководитель проектаТехнологи, проектировщикиОтдел комплектации и логистики,поставщикиПТО, приобъектные складыСтроительное управление, субподрядныеорганизацииЭксплуатацияРеализация/утилизацияСлужба эксплуатацииПотребителиНовые собственникиРисунок 2.31 – Реализация инвестиционно-строительного проекта черезспекулятивный девелопментОрганизационная схема проекта при спекулятивном девелопменте в какой-томере схожа со строительством хозяйственным способом, т.
к. в обоих случаяхуправляющий проектом и исполнитель одно лицо. При этом существенным отличием указанных участников инвестиционно-строительной деятельности являетсярезультат этой деятельности, т. е. назначение законченного строительством объекта. В данном случае создается объект недвижимости для получения коммерческого эффекта от его эксплуатации, а не возмещении затрат посредством амортизации при его долгосрочной эксплуатации для собственных нужд. В обобщенномпонимании спекулятивный девелопер охватывает все цели и задачи, вышеперечисленных девелоперских схем, но, дополнительно, он единолично выступает вроли инвестора, находя источники инвестиций, в полной мере реализует право95пользования земельным участком и построенным на нем капитальным объектом.6В настоящее время получает широкое распространение практика реа-лизации крупных инфраструктурных объектов на основе механизма государственно-частного партнерства в формате КЖЦ, включающих все стадии жизненного цикла объекта от инвестиционного обоснования строительства до его утилизации (рис.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
