Диссертация (1026517), страница 5

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

Бесперебойная подача вжилые здания тепла, воды, электроэнергии, газа, подготовка инженерныхсистем к работе в зимнее время требует высокого уровня организацииинженерно-технического хозяйства, значительного объема ремонтных ипрофилактическихработнасетяхисооружениях,функционированияэффективных аварийных служб.На Рисунке 1.2 приведены основные функции и задачи управляющейкомпании по технической эксплуатации многоквартирного дома.Основные функции и задачи технической эксплуатации многоквартирных жилыхпомещенийФункции:- техническое обслуживание;- текущий ремонт;- капитальный ремонт;- санитарное обслуживание.Задачи:- обеспечение нормативных режимов и параметров;- наладка инженерного оборудования;- технические осмотры зданий и конструкций;- плановые работы;- подготовка к сезонной эксплуатации;- аварийно-диспетчерское обслуживание;- плановый регламентный ремонт;- непредвиденный (выборочный) ремонт;- модернизация;- уборка общественных помещений;- уборка придомовой территории;- сбор мусора.Рисунок 1.2.

Основные функции и задачи технической эксплуатациижилых помещений26Как видно из Рисунка 1.2, техническая эксплуатация многоквартирногодома включает в себя множество разнопрофильных направлений работ, дляэффективного и качественного выполнения которых требуются разноплановыетехнические средства и специалисты различного профиля и квалификации. Этопо сути своей многоотраслевая деятельность, поэтому проблемы поддержанияи развития этой сферы являются наиболее острыми в настоящее время.Всероссийскийцентризученияобщественногомнениярегулярнопроводит инициативный всероссийский опрос о том, какие проблемы сегоднябольше всего тревожат россиян. Так в августе 2013 года, было опрошено 1600человек в 130 населенных пунктах в 42 областях, краях и республиках России.Статистическаяпогрешностьнепревышает3,4%.Результатыопросапоказывают, что самыми острыми вопросами россияне признают ситуацию всфере ЖКХ и ЖКУ (53%, год назад - 56%), а также инфляцию (50%, год назад –52%).

Хотя уровень тревожности по поводу ситуации в сфере ЖКХ и ЖКУнесколько снизился к концу лета - с 59% в мае 2013 до 53% в августе 2013,следует отметить, что данная проблема на протяжении последних несколькихлет стабильно входит в тройку наиболее важных и острых проблем для россиян[88].Преобразования в жилищно-коммунальном хозяйстве, проводимые втечение ряда последних лет и обусловленные государственной политикой вданной сфере, имели перед собой несколько целей:повышение качества предоставляемых жилищно-коммунальныхуслуг;повышениенадежностифункционированияинженернойинфраструктуры;повышение энергетической эффективности при производстве,транспортировке и потреблении коммунальных ресурсов;снижение совокупных платежей населения за предоставленныежилищно-коммунальные услуги.27Данные цели до сих пор не достигнуты.

Системы управлениямуниципалитетов не готовы к реализации целей поставленных государством.Анализпоказал,чтореализацияпреобразованийпроводимыхгосударством не учитывают ряд проблем развития жилищно-коммунальногохозяйства отдельных муниципальных образований.К проблемам развития инфраструктуры города можно отнести:наиболеевысокий износ жилищного фонда. Данная проблема являетсяактуальнойдлябольшинствамуниципальныхобразованийРоссийской Федерации. Ее причиной являются хронические недоремонты,которые имели место в постперестроечный период развития российскойэкономики.При этом особую важность имеет правильное определение приоритетовпри планировании очередности работ по текущему и капитальному ремонту сучетом минимизации суммарных затрат на ремонт при прогрессирующемразвитиидефектовконструктивныхэлементовиинженерныхсистеммногоквартирных домов;проблеманадлежащейэксплуатацииМКД,вкоторыхпреимущественно проживают граждане, ведущие асоциальный образ жизни.Данная проблема стала особенно актуальна в последние годы иобусловлена активной работой риэлтерских агентств, которая привела в рядеслучаев к тому, что в структуре проживающих в данных домах, доля лиц,ведущих асоциальный образ жизни доходит до 70-80% [84].Следствием этого является низкий уровень оплаты предоставленныхжилищно-коммунальных услуг, высокий уровень нарушений правил пожарнойбезопасности,благоустройстваисанитарногосодержания,атакжепрогрессирующий износ общего имущества таких многоквартирных домов;низкаяактивностьсобственниковжилья.Активностьсобственников, осознание прав и обязанностей в части управления жильем, натекущий момент можно охарактеризовать как недостаточную.

Основная частьсобственниковжильянепозиционируетсебякакактивныйсубъект28правоотношений,обладающийопределеннымиполномочиямииобязанностями. У собственников жилья сохраняется убеждение об обязанностии полномочиях органов местного самоуправления в решении всех вопросов,касающихся функционировании системы ЖКХ. При этом необходимоотметить, что органы местного самоуправления практически не обладаютконтрольными полномочиями в данной сфере.Следуетподчеркнуть,чтонеобходимаактивнаяинформационно-разъяснительная работа, направленная на стимулирование самоорганизацииграждан в вопросах управления жильем, разработка и реализация другихмероприятий,вчастности,приоритетноебюджетноефинансированиемероприятий по капитальному ремонту МКД и благоустройству территорий;недостаточнаяпрозрачностьдеятельностиуправляющихиобслуживающих организаций.

При формировании тех или иных отчетов передсобственниками жилья или органами муниципальной и государственнойвласти, нет единообразия, что делает анализ деятельности сложным инеобъективным;частое отсутствиедоговорных отношений между жилищнымиорганизациями и поставщиками коммунальных ресурсов при предоставлениикоммунальных услуг гражданам.Во многих городах Российской Федерации эта норма закона исполняетсяформально, заключаются фиктивные «агентские» договоры.Сегодня у ресурсоснабжающей организации в большинстве случаев нетмотивации на заключение договора, т.к.

в условиях его отсутствия денежныйпоток за ресурсы поступает напрямую в ресурсоснабжающую организацию.Управляющие компании в рамках действующего законодательства немогут зарабатывать на поставке ресурсов, несмотря на увеличение затрат(например, работа с дебиторской задолженностью, биллинг) и объемов работсвязанных с выполнением обязанности исполнителя коммунальной услуги,поэтому они не всегда мотивированы на заключение договора.29Следствием этого является отсутствие эффективной системы мотивациижилищных организаций по повышению качества коммунальных услуг, защитеинтересов граждан при их предоставлении, а также решению вопросовэнергосбережения в жилищном секторе;проблема ветхого жилья.

Доля ветхого жилья в стране достигает до7%. В связи с отсутствием средств у муниципалитетов на расселение гражданэта цифра недостаточно объективна. Органы власти заинтересованы занизитьданный показатель, что с успехом и делают.преобразования структуры управления. Последниеизменения,внесенные в Жилищный кодекс Российской Федерации и ряд других правовыхактов, обусловили введение дополнительный обязанностей и полномочийорганов местного самоуправления в жилищной сфере. Реализация данныхполномочий требует значительного усиления блока администрации города,курирующего сферу ЖКХ.Таким образом, можно выделить три основныхпроблемы развитияинфраструктуры города:недостаточное финансирование;правовое регулирование не соответствует реальному положениюдел и не учитывает экономические предпосылки;низкийуровеньуправлениякоммунальнымкомплексоммуниципалитета (цели государства не достигнуты).Схему предоставления коммунальных услуг конечному потребителюможно представить в виде Рисунка 1.3.Ресурсоснабжающиеорганизациипредставляютсобойкрупныемонополистические организации, которые уже давно стали заниматьсяпроблемой качества и достигли в этом значительных успехов [20, 46, 91, 111,112, 115, 116].30Монополисты (крупные предприятия)РСОтеплоснабжениеРСОэнергоснабжениеРСОводоснабжениеРСОгазоснабжениеУправляющая компанияЖителиМКДЖителиМКДЖителиМКДЖителиМКДЖителиМКДРСО – ресурсоснабжающая организацияМКД – многоквартирный домРисунок 1.3.

Цепочка предоставления коммунальных услугУправляющие же компании предоставляют жителям услуги низкогокачествабезклиентоориентированногоподхода.Многиеизнихсформировались на базе бывших муниципальных предприятий и продолжаютработать по старинке, то есть:1)какправило,используетсяповременно-премиальнаясистемаоплаты труда. При этом премия, чаще всего, не зависит от качествавыполненной работы, а воспринимается как должное и получается работникомне зависимо от достижения целей компании или показателей структурногоподразделения [109, 133];2)отсутствует мотивация на выполнение сверхзадач, нет бонусов,доплат за рацпредложения;3)напрочьотсутствуетклиентоориентированность.Жительвоспринимается не как клиент, который нанял управляющую компанию, а какагрессор, раздражитель. Нет осознания, что эта отрасль стала самостоятельнымбизнесом с достаточно жесткой конкуренцией.

Ответы не готовятся,задерживаются, теряются. Приемы граждан ведутся не регулярно. На31телефонные звонки зачастую не отвечают, либо отвечают грубо. Отсутствуетсайт о деятельности УК;4)нет управления поставкой материалов, отсутствует управлениезапасами. Материальные ресурсы закупаются без планирования потребности вних на полгода вперед, долгое время хранятся на складе и постепенновырабатываются.

А ведь такая политика «замораживает» оборотный капиталпредприятия. Нужно работать с колес, остаток на складе должен стремиться кнулю [30, 32, 35, 81, 102];5)уровень автоматизации документооборота и процессов низкий.Документы (в т.ч. обращения жителей) могут кочевать из папки в папкунеделями, а иногда и теряться;6)отсутствует работа с должниками;7)нет плана развития персонала (обучение, тренинги, семинары);8)не поставлен контроль качества выполняемых работ.Как видно из Рисунка 1.3, ответственной за предоставление ресурсанепосредственно жителю является именно управляющая компания.

Характеристики

Список файлов диссертации