Диссертация (Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в международном гражданском обороте), страница 4

На основе исследования правового опыта законодательного закрепленияобязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью в зарубежныхправопорядкахустановлено,чтонотариальноеудостоверениесделокснедвижимостью служит гарантией защиты прав участников международныхдоговорныхотношений.Вместестем,заимствованиеположительногозарубежного опыта без учета специфики и комплексного анализа действующегонациональногозаконодательстванедопустимо.Всвязисэтим,длязаконодательного признания обязательной нотариальной формы для сделок снедвижимостьюпоаналогиисзарубежнымистранамипредставляетсяцелесообразным принятие подготовительных мер адаптивного характера, в числекоторых: модернизация норм российского законодательства путем использованияопыта Германии в части правовой регламентации ответственности нотариуса занарушение возложенных на него обязанностей по неосторожности и оплатынотариальных тарифов.8.

Сформулированы рекомендации для сторон сделок с недвижимостью,осложненных иностранным элементом, заключаемых в нотариальной форме. Вчастности, предлагается обращение к нотариусу за нотариальным удостоверениемдоговора купли-продажи недвижимости по месту ее нахождения. При этом вслучае невозможности личного присутствия, целесообразно обратиться к18нотариусу по месту своего нахождения в целях оформления на иное лицодоверенности для осуществления действий за границей, а именно дляприобретения недвижимости за рубежом.В качестве новой тенденции развития коллизионного регулированиямеждународных сделок с недвижимостью выступает расширение принципаавтономии воли сторон. В частности, установлен отход от традиционнойколлизионной привязки (lex rei sitae – закон места нахождения вещи) в пользураспространения на все имущество лица вне зависимости от его вида единогоприменимогоправа,чтодоказываетпроведенныйанализевропейскогозаконодательства.9.

Обосновано, что в настоящее время с целью повышения инвестиционнойпривлекательности России целесообразно пересмотреть традиционной подход копределению права, применимого к договорам в отношении недвижимогоимущества и предоставить возможность сторонам по своему соглашениюопределятьправо,подлежащееприменениюкдоговорувотношениинедвижимого имущества, находящегося на территории России. При этом выборправа подлежащего применению должен осуществляться не произвольно, азависеть от личного закона физического или юридического лица. Кроме того, сучетом осложненной внешнеэкономической ситуации, связанной с санкциями вотношении России, использование возможности по выбору права, подлежащегоприменению к договору в отношении недвижимого имущества, должно бытьограничено и не распространяться на лиц, чей личный закон определяется поправустраны,невходящейвспециальныйперечень,утвержденныйПравительством РФ.10.

Сравнительно-правовой анализ действующего законодательства РФ ииных стран-участниц ЕАЭС позволил выявить ряд сходств и отличий в правовойрегламентациимеханизманотариальногоудостоверениясделокснедвижимостью. К числу общих правовых характеристик относятся: идентичныеобязанности,выполняемыенотариусомприудостоверениисделокснедвижимостью; существование идентичных информационных систем нотариата19в странах-участницах; аналогичный коллизионный подход, применяемый ксделкам с недвижимостью, осложненным иностранным элементом. Средиотличительных характеристик: различные подходы государств к сущностинотариального удостоверения сделок с недвижимостью и перечню сделок, длякоторых нотариальная форма является обязательной.

На основе выявленныхсходств и отличий в правовой регламентации нотариального удостоверениясделок с недвижимостью в странах ЕАЭС обоснована целесообразностьпроведения унификации правовых норм посредством внесения изменений вДоговор о Евразийском экономическом союзе.ОбоснованыпреимуществавключениявДоговороЕвразийскомэкономическом союзе специального раздела XII.1 «Регулирование оборотанедвижимости».Предложения по совершенствованию действующего законодательства,направленные на практическую реализацию результатов исследования:1) С целью реализации положения № 6 выносимого на защиту предлагаетсяабзац первый пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерацииизложить в следующей редакции: «3. Сделка, одной из сторон которой являетсяфизическое лицо, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав наимущество, которые подлежат государственной регистрации, должна бытьнотариально удостоверена.

По соглашению сторон сделка, заключаемая междулицами, являющими близкими родственниками, и влекущая возникновение,изменениеилигосударственнойпрекращениерегистрации,правнаможетимущество,некоторыеподлежатьподлежатнотариальномуудостоверению, за исключением случаев участия в сделке лица, достигшеговозраста 70 лет. Соглашение сторон об отказе от нотариального удостоверениятакой сделки подлежит обязательному нотариальному удостоверению.Сделка, одной из сторон которой является иностранная организация,влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество,которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариальноудостоверена».202) С целью реализации положения № 5, выносимого на защиту предлагаетсявнести изменения в статью 15 Основ законодательства РФ о нотариатеследующего содержания: пункт 5 после слов «иные документы, выдаваемые этиморганом» дополнить словами «вносить отметки о факте удостоверения сделки снедвижимостью в Единый государственный реестр недвижимости».3) С целью реализации положения № 6, выносимого на защиту предлагаетсядополнить статью 163 Гражданского кодекса РФ пунктом 4 следующегосодержания:«4.Сведенияонотариальноудостовереннойсделкеснедвижимостью вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведениекоторого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленномзаконодательствомФедеральнойонотариате.нотариальнойУказанныепалатойсведениянеограниченномупредоставляютсякругулицсиспользованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»».Кроме того, необходимо дополнить статью 34.4 Основ законодательства РФо нотариате абзацем следующего содержания:«сведения о нотариально удостоверенных сделках с недвижимостью;сведения о нотариусах (ФИО, адрес нотариальной конторы, телефон,график приема)».4) С целью реализации положений № 6, 7, выносимых на защитупредлагаетсявнестиизменениявОсновызаконодательстваРоссийскойФедерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1:-дополнить абзацпервыйстатьи17предложением следующегосодержания: «Нотариус, занимающийся частной практикой, умышленно или понеосторожности нарушивший возложенные на него обязанности, несет полнуюимущественнуювследствиеответственностьпризнаниясудомза вред, причиненныйнотариальноим гражданину,удостовереннойсделкиснедвижимостью недействительной».- дополнить статью 41 абзацем следующего содержания: «При наличиипроизводства по делу об ограничении дееспособности гражданина или опризнаниигражданинанедееспособным,обратившегосязасовершением21нотариального действия, совершение нотариального действия приостанавливаетсядо разрешения дела судом».5) С целью реализации положения № 9, выносимого на защиту предлагаетсявнести изменения в ст.

1213 ГК РФ, дополнив ее пунктом 3 следующегосодержания: «3. Стороны договора в отношении недвижимого имущества,находящегося на территории Российской Федерации могут при заключениидоговора или в последующем выбрать по соглашению между собой право,которое подлежит применению к их правам и обязанностям по этому договору,руководствуясь статьей 1195, пунктом 1 статьи 1202, статьей 1203 настоящегоКодекса с учетом утвержденного уполномоченным органом перечня иностранныхгосударств».6) С целью реализации положения № 10, выносимого на защитурекомендуется дополнить Договор о Евразийском экономическом союзеспециальнымразделомXII.1«Регулированиеоборотанедвижимости»,предусмотрев в нем нормы следующего содержания:«Статья 61.1.

Определение права, подлежащего применению к сделкам снедвижимостью, осложненным иностранным элементомПраво, подлежащее применению к отношениям понотариальномуудостоверению сделок с недвижимостью с участием иностранных граждан илииностранныхюридическихлицлибоосложненныминыминостраннымэлементом, определяется на основании положений настоящего раздела, а такжемеждународных договоров государств-членов.Статья 61.2. Сделки с недвижимостью, осложненные иностраннымэлементомСделки, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества,осложненные иностранным элементом, подлежат обязательному нотариальномуудостоверению на территории государств-членов, в соответствии с порядком,устанавливаемым национальным законодательством государства-члена.Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью,осложненных иностранным элементом, означает проверку законности сделки, в22том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляетсянотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такоенотариальноедействие,впорядке,установленномнациональнымзаконодательством государства-члена.Статья 61.3.

Гарантии защиты имущественных прав граждан и юридическихлиц государств-членовКаждое государство-член обеспечивает соблюдение имущественных правсубъекта, обратившегося за удостоверением сделки, предметом которой являетсяотчуждение недвижимого имущества, на уровне не ниже, чем в государствечлене, принадлежность к которому он имеет.Статья 61.4.

Информационное взаимодействие государств-членов повопросам нотариального удостоверения сделок с недвижимостьюИнформационноевзаимодействиегосударств-членовповопросамнотариального удостоверения сделок, предметом которых является отчуждениенедвижимогоимущества,информационнойсистемыосуществляетсянотариата,поканаламинтегрированнойобеспечивающейинтеграциютерриториально распределенных информационных систем нотариата государствчленов.Статья 61.5. Право, подлежащее применению к договору в отношениинедвижимого имуществаСтороны договора в отношении недвижимого имущества, находящегося натерритории государства-члена ЕАЭС, могут при заключении договора или впоследующем выбрать по соглашению между собой в качестве права, котороеподлежит применению к их правам и обязанностям по этому договору, личныйзакон стороны договора.