Диссертация (Формирование риск-ориентированной стоимости инвестиционно строительных проектов), страница 5

Напрактике при реализации государственных и частных проектов инвесторможет инициировать учреждение нового юридического лица и передатьправа на земельный участок ему.«Заказчики – уполномоченные на то инвесторами физические июридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных25проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или)иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, еслииное не предусмотрено договором между ними.

Заказчиками могут бытьинвесторы» [114].«Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняютработы по договору подряда и (или) государственному или муниципальномуконтракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданскимкодексом Российской Федерации» [114].Инвестор и заказчик могут быть один и тем же юридическим лицом.При частичной или полной организации инвестиционно-строительногопроцесса с привлечением подрядной организации инвестор осуществляетфункции заказчика.Если инвестор не специализируется на строительной деятельности –испытывает затруднения в подготовке документации, проведении всехподготовительных мероприятий, подборе поставщиков и подрядчиков, тоданную роль выполняет внешний заказчик (как организатор процесса).

Приэтом заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжениякапитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которыеустановлены договором и (или) государственным контрактом, заключеннымс инвестором.Основные функции застройщика сосредоточены на непосредственнойреализации проекта, выполнении основных работ – проведении проектноизыскательских работ, разработке и согласовании проектной документации.Застройщиквправеосуществлятьфункциитехническогозаказчикасамостоятельно.Техническийзаказчик-физическоелицо,действующеенапрофессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномоченызастройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполненииинженерныхизысканий,строительстве [27].оподготовкепроектнойдокументации,о26Винвестиционно-строительномпроцессезаказчикнеявляетсяобязательным участником, а застройщик может взаимодействовать сподрядчиком напрямую, исключая из цепочки посредника-заказчика.

В этомслучае организация будет «застройщиком-заказчиком», однако данныйтермин не закреплен в Градостроительном кодексе. Застройщик также можетобходиться и без заказчика, и без подрядчиков, например, в том случае, когдазастройщиком является организация, осуществляющая подрядные работы иимеющая необходимую производственную базу.Таким образом, в основе принципиальной схемы формированиястоимости ИСП находятся следующие участники: инвестор (владелецкапиталаиликоординаторпроизводительисточникфинансирования),проектаиорганизатор),работ)исубподрядчикзастройщикподрядчик(основной(непосредственный(подконтрольныйподрядчикуучастник производства работ).Рисунок 2 - Процесс формирования стоимости инвестиционностроительного проекта (авторская схема)27Для всех вышеупомянутых участников инвестиционно-строительногопроцесса формирование стоимости проекта происходит на определенныхэтапах (рис.

2). Иными словами, субъекты ИСП имеют возможность влиятьна процесс формирования стоимости работ проекта на различных этапах ипри этом несут конкретные риски. Этапы и процессы, находящиеся подответственностью участников ИСП, показаны на рисунке ниже (рис. 3).Рисунок 3 - Формирование стоимости ИСП от уровня Инвестора доуровня Субподрядчика (составлено автором)Инвестор участвует в формировании стоимости на всем протяженииИСП, его стоимость носит название «инвестиционной».

Инвестиционнаястоимость – это стоимость капитальных затрат по созданию объектанедвижимости. Инвестиционная стоимость — стоимость инвестиционнойсобственности для конкретного инвестора. В соответствии со стандартамиоценкиподинвестиционнойстоимостьюпонимаютстоимостьимущественного комплекса или актива, представляющую интерес дляконкретного инвестора, который имеет определенные цели (критерии) вотношении объекта инвестирования.28ВФедеральномстандартеоценки№2«приопределенииинвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость дляконкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом(лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки».

Такимобразом, можно сделать вывод о том, что инвестиционная стоимостьобладает высокой степенью уникальности для каждого инвестора [80].Инвестиционная стоимость включает в себя: «стоимость проектноизыскательныхработ,строительно-монтажныхзатратнаработ,приобретениевнутреннихучастка,системистоимостьинженерногооборудования, подводки к наружным сетям водоснабжения, канализации,тепло- и газоснабжения и т.д., благоустройства и озеленения прилегающейтерритории» [114]. В сводном сметном расчете (ССР) приводятся такиестатьи затрат как «прочие работы и затраты» (глава 9), «содержание службызаказчикаистроительныйконтроль»(глава10),«проектныеиизыскательские работы» (глава 12), «резерв средств на непредвиденныеработы и затраты» и другое. Более того к инвестиционной стоимостиотносится стоимость привлечения инвестиций.Стоит отметить, что в инвестиционную стоимость входят все затратыпо созданию объекта недвижимости.

Таким образом, можно дать следующееопределение инвестиционной стоимости ИСП – это затраты, связанные ссозданием объекта, получением всех необходимых разрешений и экспертиз, атакже стоимость проектно-изыскательских работ, содержания участниковпроекта, прочих затрат, в т.ч. к затратам разумно отнести страхованиепредпринимательских и финансовых рисков, а также, непредвиденныерасходы.Определение «стоимость застройщика» юридически никак незакреплено в стране, сформулируем его следующим образом: стоимостьзастройщика – это стоимость затрат по непосредственному созданиюобъекта (СМР), разработке исходно разрешительной документации (ИРД),проведению всех необходимых процедур ее согласования и утверждения,29расходы на содержание службы застройщика, а также прибыль даннойорганизации.Стоимость подрядчика (подрядная стоимость) – это стоимостьвыполнения подрядных работ по непосредственному возведению здания илисооружения, указанная в договоре подряда.

Цена в договоре подрядавключает компенсацию издержек подрядчика и причитающуюся емуприбыль. Цена работы может быть определена путем составления сметы [27,ст. 709 п. 2 и 3].Система ценообразования в строительстверыночногоценообразования,котораяоснована на концепциипредусматриваетустановлениерыночных цен на конечную продукцию и наличие свободной (договорной)ценынастроительныеобъекты.Основнаязадачаценообразованиязаключается в определении наиболее точной стоимости строительства.Во взаимной увязке с рыночными регулирующими механизмами,опирающимися на баланс спроса и предложения, в ценообразовании настроительную продукцию применяют не цены, а нормативы, благодарякоторым и определяется сметная стоимость объекта.

Для определениястоимости строительства в России применяют «Методические указания поопределению сметной стоимости строительной продукции» [74]. Системарегулирования стоимости строительной продукции в стране состоит из трехуровней: федеральный, региональный и уровень регулирования подрядныхторгов и аукционов. Итоговым документом, определяющим стоимостьстроительства, является Сводный сметный расчет (ССР).Российский ученый В.В.

Бузырев отмечает, что рыночная стоимость наконечную строительную продукцию является усредненной стоимостьюстроительства, реконструкции или ремонта зданий и сооружений вопределенный период времени на определенном рынке [118]. Это цена,определяемая заказчиком (застройщиком) и подрядчиком в договоре.Стоимость ИСП определяется совокупностью стоимостей ресурсовпроекта, стоимостями и продолжительностью выполнения работ проекта.30Стоимость строительства – это часть стоимости ИСП, представляющаясобой денежные средства, необходимые для непосредственного возведениякапитального объекта [ 105].Особенности строительства усложняют процесс ценообразования иведут к усреднению и укрупнению расчетов стоимости строительнойпродукции.

Цена в строительстве представляет собой не реальную стоимость,а усредненную сметную стоимость, в которой невозможно отразитьдействительныйуровеньзатратнаприобретениевсехресурсов,использованных в процессе производства строительной продукции. Учетфактора времени происходит путем внесения в сметно-нормативную базуновых расценок, на основе которых происходит пересчет сметной стоимостистроительства.Риски ИСП проявляют себя в первую очередь через отклонения отсметы, первоначальной величины затрат.Обратимся к общей схеме управления стоимостью проекта (рис.

4)[94]:1.Оценка Стоимости (примерная стоимость ресурсов). СводныйСметный Расчет. Диапазон отклонений от 5 до 20%.2.Определениебюджета.Процесссуммированияоценокстоимости отдельных операций или работ для утверждения базового планапо стоимости или бюджета проекта3.Управление стоимостью. Процесс мониторинга статуса проектадля корректировки бюджета проекта и внесения изменений в базовый планпо стоимости.4.Конечная стоимость объекта строительства (Проекта).31Рисунок 4 - Общая схема управления стоимостью проекта [94]В сводном сметном расчёте частично учитываются расходы, связанныес реализацией рисковых событий. В соответствии с утвержденной методикой[74] для этого в его составе рассчитывают резерв средств на непредвиденныеработы и затраты, которые лимитированы 2% для объектов социальнойсферы, 3% для проектов промышленного назначения и 10% по уникальным иособосложнымпроектам(посогласованиюссоответствующимуполномоченным федеральным органом исполнительной власти в областистроительства).Резерв средств на непредвиденные расходы имеет весьма ограниченноеназначение.

Средства данного резерва могут использоваться для возмещениястоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессеразработки рабочей документации или в ходе строительства в результатеуточнения проектных решений или условий строительства в отношенииобъектов (выполнения видов работ), предусмотренных в утвержденномпроекте.Подобный подход к оценке риска является ограниченным, так какстоимостная оценка носит фиксированное изменение условий реализациипроекта.

Современный подход, связанный с формированием резервов, не32позволяет применять все возможные инструменты риск-менеджмента. Этотподход базируются на комплексном управлении строительными проектами,мониторинге вероятных рисков, выявленных на первоначальных фазахреализации проектов, и позволяет выработать систему превентивныхдействий в случае развития событий по негативному сценарию.Необходимо определить методические предпосылки для определенияпараметраобщейстоимостирискареализацииИСП.Основныетеоретические и методические аспекты:1.Принципы определения совокупной стоимости риска реализацииИСП. Следует определить, по какому принципу и как учитывать рискипроекта, каким образом распределять риски среди участников ИСП.2.Структура общей рисковой стоимости ИСП. Целью являетсявыявление взаимосвязи и соотношения между рисками ИСП и рискамиучастников, осуществляющих данный проект, а также подходов квключению стоимость рисков в совокупную стоимость проекта.Современныетеоретические и практические основы оценки иуправления рисками в ИС сфере носят, в основном, проектный или, точнее,объектный уровень, а также не учитывают риски всех стадий жизненногоцикла объекта строительства [109].