1. Определение понятия и состав объекта недвижимости – [1] – стр.11-17

Для целей гражданского оборота в части 1 ст. 130 ГК «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно», т.е. понятия «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» являются синонимами применительно к объектам, ключевым признаком которых является физическая неперемещаемость (объекты группы «А»).

В то же время во втором абзаце этой части ст. 130 к недвижимости относятся и вещи, перемещаемые в пространстве, подлежащие государственной регистрации (объекты группы «Б»).

В статье 132 ГК к недвижимости отнесены также предприятия как имущественные комплексы, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности (объекты группы «В»).

Если обратить внимание на ст. 131 ГК, а также на Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которых говорится об обязательности государственной регистрации прав на недвижимые вещи, то можно обнаружить различие сути терминов государственной регистрации самой вещи и прав на нее,

Из обязательности государственной регистрации самих объектов групп «А», «Б», «В» и прав на них следует, что указанные объекты в той или иной форме «привязываются» к неподвижной, неперемещаемой относительно поверхности Земли географической (адресной) системе координат юридических адресов, закрепленных в регистрационных реестрах, с индивидуализацией этих объектов описанием и регистрацией их важнейших признаков. Из этого следует, что главным критерием отнесения объекта гражданских прав к недвижимости следует считать неперемещаемость юридической сущности указанного объекта. Этот критерий является лишь следствием особой важности объектов, названных недвижимостью, в системе обеспечения потребностей человека и безопасности его жизнедеятельности.

Сказанное выше приводит к необходимости особого отношения к определению понятия назначения недвижимой вещи. На всех этапах жизни вещи (как материальной субстанции) ее назначение определяется не потенциальной полезностью для человека и общества вообще, а полезностью для конкретного человека и конкретной общности людей, имеющих соответствующие права пользования данной вещью. С этой точки зрения объект недвижимости всегда нужно рассматривать как совокупность физической (материальной) сущности (субстанции) и имущественных прав на нее с обременениями этих прав.

В связи с такой трактовкой сущности объекта недвижимости следует особо выделить имущественные права основных пользователей объекта недвижимости: права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования (ст. 131 ГК). По отношению к ним права всего общества или «сторонних» (не основных) правообладателей - сервитут, ипотека, правила зонирования и застройки территории, строительные нормы и правила, нормы охраны памятников и другое, относящиеся к этому объекту, - выступают как обременения. Именно наличие таких обременений обосновывает упомянутую выше необходимость учета в экономическом анализе объекта недвижимости интересов всех субъектов права по отношению к этому объекту.

Обратим внимание на существующее в зарубежной литературе и важное для целей экономического анализа разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). При этом первое понятие относится к материальной, физически осязаемой сущности недвижимости, а второе обозначает юридическую сущность недвижимости как совокупность имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи. В то же время в контексте управления недвижимостью словосочетание «property management» трактуется как управление собственностью, включающее в себя совокупность управляющих воздействий, касающихся функционирования физической и юридической сущностей недвижимости.

недвижимость = недвижимая собственность = недвижимая вещь + имущественные права

Здесь имеется в виду, что в пакет прав включаются права, подлежащие государственной регистрации и перечисленные в ГК (ст. 131). Изложенное выше позволяет для целей экономического анализа предложить следующее определение понятия недвижимости:

недвижимость – субстанция, объединяющая в себе вещь (как ее материальную сущность) с пакетом прав и обременений, связанных с этой вещью (как юридической сущностью недвижимости)

При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению. Здесь к элементам, указанным в статье 130 ГК, добавлены инженерные коммуникации (дороги, инженерные сети и передаточные устройства, внешние по отношению к зданиям и сооружениям), представляющие собой особую группу сооружений.

В соответствии со статьей 131 ГК в юридическую сущность включены: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами.

объект недвижимости = (земля + улучшения) + (права + обременения)

земля = земельный участок + участки леса + участки недр + обособленные водные объекты

улучшения = насаждения + инженерные коммуникации + здания + сооружения

Для наглядности представим структуру понятия также в виде табл.

Недвижимость = недвижимая собственность
Вещь = материальная сущность		Права = юридическая сущность
Земля	Улучшения	Права	Обременения
Земельные участки	Здания	Собственности	Ипотека
Участки недр	Сооружения	Хозяйственного ведения	Сервитуты
Обособленные водные объекты	Инженерные коммуникации	Оперативного управления	Правила зонирования
		Наследуемого владения	Охрана памятников
Леса	Насаждения	Бессрочного пользования	Прочие ограничения

Следует иметь в виду условность разделения элементов юридической сущности на права и обременения. Очевидно, что при одновременном действии для одного и того же объекта права собственности и любого из вариантов дополнительного имущественного права (хозяйственного ведения, оперативного управления и пр.), это дополнительное право выступает в качестве обременения по отношению к праву собственности. Если объект недвижимости сдается в аренду, то собственник «продает» права пользования и владения, оставляя за собой только право распоряжения на время действия договора аренды. В этом случае договор аренды выступает обременением по отношению к праву собственности, оказываясь в группе «Прочие ограничения».

Условность предложенного разделения на подгруппы элементов физической сущности: земельный участок, образованный осушением и засыпкой участка болота или водоема, относится к объектам природного происхождения (местоположение «отсылает» участок в столбец 1), выполняя потребительские функции только благодаря улучшениям, осуществленным человеком (осушение и засыпка), что требует отнесения участка также и к столбцу 2. То же касается сооружений, использующих структуру рельефа местности, участков леса искусственного происхождения и т. п.

Объектом недвижимости будет называться любой набор элементов из табл., но с непременным условием, что в состав этого набора включены:

- земельный участок, ответственный за местоположение объекта и, вследствие этого, фигурирующий в качестве основного элемента при государственной регистрации объекта;

- право собственности на все элементы физической сущности. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

2. Жизненный цикл и характеристики объекта недвижимости – [1]-стр. 18-41

Жизненный цикл объекта недвижимости

Рассмотренные элементы объекта недвижимости претерпевают изменения в процессе развития объекта в пределах жизненного цикла. Этот цикл для типичного объекта состоит из фаз, реализующихся последовательно.

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. На основании анализа из множества юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых вариантов возможного использования выбирается максимально продуктивный вариант. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этой фазе цикла осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременений на это право. На этом этапе происходит подготовка операции с объектом и регистрируемое государством изменение юридической судьбы последнего.

5. Использование (употребление) объекта по назначению, включая техническое и эксплуатационное обслуживание его. На этом этапе жизненного цикла профессиональная управляющая компания организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. При этом нужно иметь представление о возрастных характеристиках объекта и, в частности, о его хронологическом и эффективном возрасте - в сравнении с нормативным сроком и со сроком экономической жизни объекта:

• хронологический (действительный) возраст - срок, который прошел с момента окончания строительства (ввода в эксплуатацию) объекта до момента приема его в управление;

• эффективный возраст - возраст, обусловленный состоянием (степенью «изношенности») и полезностью сооружения;

• нормативный срок жизни (эксплуатации) - срок использования по назначению, зафиксированный в нормативных документах и считающийся нормальным для данного типа объектов;

• срок экономической жизни - период времени, в течение которого улучшения вносят какой-то вклад в стоимость объекта недвижимости и по истечении которого стоимость улучшений становится равной нулю вследствие физического износа, функционального и внешнего устаревания (после этого момента объект еще может эксплуатироваться, но перестает представлять интерес для доходного использования).

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной.

7. Утилизация - снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни.

Очевидно, что некоторые фазы повторяются на разных этапах жизненного цикла. Так, например, замысел проекта создания нового объекта может возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения необходимости продажи, реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения в варианте купли-продажи может реализоваться в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.

Если объект доходной недвижимости используется в качестве инвестиционного актива (капитала или финансового актива в вещной форме), то он, как правило, передается в доверительное управление с включением его в состав инвестиционного портфеля. В таком случае период, в течение которого данный объект находится в доверительном управлении (трасте) - с обременением права собственности на объект соответствующим договором, называется трастовым циклом.

Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды

Характеристики природных элементов объекта недвижимости

Две важнейшие группы типов объектов, описываемых различными наборами характерных признаков, имеющих различное назначение и, вследствие этого, нуждающихся в специфических наборах инструментов анализа: