Второй уровень иерархии представляет управляющий трастовым комплексом (менеджер комплекса, property manager), для которого объектом управления является комплекс деятельности по управлению совокупностью единичных объектов недвижимости (менеджмент комплекса общей площадью до -100 тыс. кв. м, включающего до 10 объектов недвижимости, управляемых линейными менеджерами). В компетенцию этого управляющего (менеджера) входит осуществление тактического проектирования этапов жизненного цикла объектов из состава вверенного ему комплекса объектов недвижимости, включая выбор наиболее эффективного использования, обращение (аренда и подготовка продажи), использование - с техническим и эксплуатационным обслуживанием, модернизация, утилизация. Управляющий комплексом разрабатывает методики и технологии управления единичными объектами подведомственного ему комплекса недвижимости, обеспечивая методическую базу для деятельности управляющих объектами.

Высший (третий) уровень иерархии занимает руководитель компании (или профильного подразделения корпорации) по управлению недвижимостью (высший менеджер, top manager). Для этого руководителя объектом управления является деятельность по управлению трастовыми комплексами: менеджмент трастового портфеля объектов недвижимости общей площадью до 1 млн. кв. м, включающего до 10 трастовых комплексов объектов недвижимости, управляемых менеджерами комплексов. В его компетенцию включается стратегическое планирование всего жизненного цикла объектов недвижимости, объединенных в трастовые комплексы и в трастовый портфель, а также подходов, методов и принципов управления ими, - в том числе методов управления проектами развития объектов, комплексов и портфеля в целом.

Заметим, что между тремя уровнями управления (уровнями принимаемых решений и ответственности) устанавливается вполне определенное распределение обязанностей по решению важнейших задач менеджмента как системы. При этом в решении всех задач управления объектами портфеля принимают участие менеджеры всех трех уровней управления - с вариациями объема работ и уровня ответственности. Так, например, функция планирования распределяется следующим образом:

• менеджер объекта составляет тактические (оперативные) планы для объекта,

• менеджер комплекса разрабатывает методики и составляет сводный оперативный план для комплекса;

• высший менеджер разрабатывает стратегический план для компании в целом, а также корректирует и утверждает сводные оперативные планы комплексов.

В заключение рассмотрим один из возможных вариантов построения структуры управления трастовым портфелем, основанный на принципах дивизионно-матричного структурирования.

Здесь имеется в виду, что общими для компании в целом и реализуемыми на высшем уровне управления являются функции:

• бухгалтерский учет и отчетность;

• маркетинг и брокерская деятельность (привлечение арендаторов и - по заявке собственника - подготовка объектов к продаже);

• управление персоналом (изучение рынка труда, подбор кандидатов, анализ работы менеджеров с персоналом);

• юридическое сопровождение менеджмента.

Эти функции поручаются соответствующим структурным подразделениям, подчиняющимся непосредственно высшему менеджеру. Указанные подразделения не имеют непосредственных властных полномочий по отношению к менеджерам комплексов и объектов, но взаимодействуют с ними в «рабочем порядке» на основании распорядительных документов высшего менеджера.

В рамках данной структуры управления бухгалтерия и юридический отдел формируют группы специалистов, закрепляемые за трастовыми комплексами и имеющими двойное подчинение: нормативно-методическое - по вертикали - руководителю профильного подразделения, организационное - по горизонтали - менеджеру (комплекса или объекта). Отделы маркетинга и управления персоналом выполняют заявки менеджеров комплексов. Функции снабжения, технического обслуживания, обеспечения безопасности выполняются чаще всего с привлечением специализированных компаний, что позволяет оптимизировать отношение качества к затратам. Привлечение подрядных организаций осуществляется под руководством высшего менеджера - при контроле качества подрядных работ со стороны менеджеров соответствующего уровня. В этом случае собственное структурное подразделение данного профиля если и создается, то имеет весьма ограниченный штат и узкий перечень решаемых задач.

4. Рыночная среда функционирования объекта недвижимости – [1] - стр. 54-60

Экономическая среда функционирования объекта недвижимости создается системой взаимоотношений рынка факторов производства, рынка капитала, рынка товаров и услуг, а также взаимоотношений этих рынков с государством, фирмами и домохозяйствами.

Экономическую среду определяют и характеризуют:

• степень интеграции российской экономики в мировую систему;

• конъюнктура на мировых рынках и курсы валют;

• динамика покупательной способности потребителей;

• уровень и темпы развития (или стагнации) бизнеса;

• доступность финансовых ресурсов, субсидий, льгот;

• состояние альтернативных и смежных рынков;

• уровень конкуренции на рынке недвижимости и наличие товаров-заменителей;

• уровень арендной платы и операционных издержек для объектов недвижимости;

• уровень инфляции и динамика изменения ее параметров;

• уровень обеспечения объекта инфраструктурой поставки ресурсов и услуг (situs).

Экономическая среда формирует спрос, предложение и цены на недвижимость, принципы распределения объектов между пользователями, а также критерии выбора вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Фирма	Государство	Домохозяйство
Самостоятельно принимает решения Использует факторы производства для изготовления и продажи товаров Стремится к максимизации своей прибыли	Осуществляет политическую и юридическую власть, обеспечивая контроль над хозяйствующими субъектами и рынками для достижения общественных целей ↓↓↓↓↓ Законы, регламенты, контроль, регистрация ↓↓↓↓↓	Самостоятельно принимает решения Является собственником и продавцом какого-либо фактора производства Стремится к максимальному удовлетворению своих потребностей
Налоги, товары, услуги →		← Факторы производства ← налоги
Оплата товаров и льготы ←		→ Социальные трансферты
Ресурсы ←	Рынок факторов производства	← Факторы производства
Затраты →		→ Заработная плата → прибыль
Сбережения, → проценты по кредитам →	Финансовый рынок	←Сбережения, ←проценты по кредитам
Кредиты, дивиденды ←		→ Кредиты, дивиденды
Товары и услуги →	Рынок товаров и услуг	← Расходы на потребление
Выручка ←		→ Товары и услуги
Функции рынка	↑↑↑↑↑↑ Функции и инфраструктура рынка недвижимости	Услуги для субъектов рынка
связь покупателей и продавцов; передача прав; обеспечение мониторинга; сегментация типов сделок; перераспределение ресурсов; обеспечение конкуренции; формирование спроса и предложения; ценообразование		информация и консалтинг; юридическое сопровождение; брокерские услуги; финансовые услуги; рекламные услуги; оценка объектов; управление объектами и проектами; страхование

Преимущества рынка	Недостатки рынка
Эффективность распределения ресурсов между субъектами и видами пользования	Не стимулирует сохранение невосполняемых ресурсов
Возможность функционирования при недостатке информации о соотношении, цена/издержки	Не имеет механизма защиты окружающей среды
Приспосабливаемость к изменениям условий функционирования	Игнорируются потенциально негативные последствия
Стимулирование повышения качества товаров и услуг	Нет стимулов производства товаров и услуг коллективного пользования
Свобода выбора для предпринимателя и для потребителя	Не гарантируются права на труд и доход
Оптимальное использование результатов научно-технических разработок	Нет стабильности развития при отсутствии стимула фундаментальных исследований

Приведенные недостатки рынка устраняются (компенсируются) в интересах всего общества по инициативе и при участии государства. Это обстоятельство определяет особую роль государства среди участников рыночных отношений.

Важнейшим элементом экономической среды функционирования объекта является рынок недвижимости - взаимосвязанная система рыночных механизмов и отношений между хозяйствующими субъектами, обеспечивающих создание, передачу (обращение), эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости решает задачи, перечисленные ранее. Из них главными являются: передача прав от одного лица другому; установление равновесных иен на региональных рынках; организация связи между продавцом и покупателем на основе экономической мотивации; перераспределение пространства объектов между конкурентными вариантами использования и конкурирующими субъектами рынка.

Из существующих классификаций сегментов рынка недвижимости выделим, прежде всего, классификацию по типу товара.

На земельном рынке товаром выступают право собственности или право аренды государственных, муниципальных и частных участков земли под застройку, для садово-огородных и дачных участков (с постройками) и для сельскохозяйственных угодий (мелких - до 0,2 га, средних - до 0,5 га, крупных - до 15 га).

Рынок жилой недвижимости (жилищный рынок) обеспечивает обращение прав собственности или аренды

• государственных, муниципальных, частных и коллективных жилых домов (в том числе с приусадебными участками), коттеджей, многоэтажных домов;

• квартир и специальных домов - общежитий, гостиниц, приютов, интернатов;

• служебных жилых помещений и жилых помещений в нежилых домах (исключаются помещения для временного проживания и нежилые помещения в жилых домах).

На рынке нежилой («коммерческой») недвижимости товаром является право собственности или право аренды государственных, муниципальных и частных объектов нежилого фонда - зданий и помещений:

• офисных (от неподготовленных камеральных помещений до бизнес-центров классов А, В, С);

• торговых (от небольших помещений специализированных мини-магазинов до универсальных комплексов);

• складских (от неприспособленных подвалов и бывших бомбоубежищ до специализированных комплексов с отоплением и современными техническими средствами);

• производственных (от небольших универсальных помещений для малого бизнеса до специализированных производственных зданий и сооружений).

Указанные сегменты рынка недвижимости являются одновременно и соответствующими сегментами:

• рынка факторов производства - производственная и коммерческая недвижимость;

• рынка потребительских товаров и услуг - земельные участки под садоводство, жилая недвижимость, услуги по эксплуатации объектов;

• финансового рынка (рынка капитала) - финансовые инструменты, обеспечиваемые недвижимостью (закладные, акции); доходность финансовых инструментов на финансовом рынке является ориентиром для доходности инвестиционной недвижимости - капитала в вещной форме (коммерческих объектов), в том числе портфелей недвижимости.

Совершенный рынок	Рынок недвижимости
Большой и регулярный спрос, приводимый в равновесие с предложением ценовым механизмом	Ограниченный и нерегулярный спрос, не сбалансированный с предложением
Неограниченное количество независимых участников хозяйственной деятельности -покупателей и продавцов	Ограниченное количество участников, ограничения на вхождение в рынок новых участников
Абсолютная мобильность факторов производства и производимых товаров	Привязанность факторов производства и товара к месту, спрос ориентирован на местоположение
Свободная конкуренция среди покупателей и продавцов	Затруднена конкуренция из-за сложности и уникальности товара
Наличие всего объема информации о состоянии и тенденциях развития рынка	Недостаток (из-за сокрытия) информации о реальных сделках и свойствах товара
Высокая ликвидность товара	Низкая ликвидность товара
Издержки по сделкам низкие в сравнении с ценой	Издержки по сделкам весьма высокие (до 10%) в сравнении с ценой сделки

Важно подразделение рынка недвижимости на сегменты, называемые первичным и вторичным рынками. При этом первичным признается рынок, на котором товаром выступает объект, у которого впервые сформированы элементы физической и/или юридической сущности. Такими, например, являются:

• рынок земельных участков, жилой недвижимости, недвижимости предприятий, перешедших в частную собственность вследствие приватизации;

• рынок впервые освоенных и вводимых в оборот новых земельных ресурсов;

• рынок строящихся или только что построенных зданий и сооружений, изначально предназначенных для продажи.

Для вторичного рынка характерно осуществление сделок с любыми объектами, имеющими оформленные права и бывшими в употреблении.

Заметим, что первичный и вторичный рынки недвижимости взаимно влияют друг на друга. Вторичный рынок слабее реагирует на общеэкономические спады и подъемы, чем первичный, в то время как на первичном рынке цены, как правило, не падают ниже, чем себестоимость строительства. В то же время цены вторичного рынка дают представление о том, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Существенно, что на первичном рынке сложнее увеличить или уменьшить предложение из-за длительных сроков строительства, т. е. предложение на первичном рынке является практически абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.