182021 (Экономика недвижимости), страница 2
Описание файла
Документ из архива "Экономика недвижимости", который расположен в категории "". Всё это находится в предмете "экономика" из , которые можно найти в файловом архиве . Не смотря на прямую связь этого архива с , его также можно найти и в других разделах. Архив можно найти в разделе "к экзамену/зачёту", в предмете "экономика" в общих файлах.
Онлайн просмотр документа "182021"
Текст 2 страницы из документа "182021"
- земля без улучшений - участки, свободные от строений (зданий и сооружений), коммуникаций и многолетних насаждений, в том числе с недрами под земной поверхностью, с обособленными водоемами и лесами на поверхности – предназначаются для застройки или производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и полезных ископаемых;
- земля с улучшениями - земельные участки с многолетними насаждениями, коммуникациями, зданиями или/и сооружениями всевозможного назначения.
Земельный участок – ограниченная и неперемещаемая часть поверхности Земли, имеющая замкнутые границы, привязку местоположения к юридически заданной системе координат с адресными ориентирами. К характеристикам земельного участка относятся:
- форма;
- размер площади;
- размеры формообразующих линий;
- глубина слоя;
- топографические параметры;
- геологические параметры;
- наличие (отсутствие) многолетней растительности.
Особое значение имеют характеристики участка, связанные с местоположением: престижность района местоположения, удаленность участка от источников и коммуникаций жизнеобеспечения, и т.д. Значимость местоположения объекта может изменяться вследствие деятельности человека.
Для целей экономического анализа существенно, что земельный участок может быть делимым (в случае сохранения возможности разрешенного использования каждой из его частей) и неделимым. При этом разрешенным является использование, которое удовлетворяет правилам, установленным законами или нормативными актами органов управления в сферах:
- зонирования территории - размещения объектов разных видов функционального назначения только в зонах соответствующего профиля;
- охраны окружающей среды и здоровья человека с ограничением объемов вредных производств (даже в зонах соответствующего профиля);
- ограничения нагрузки на природную среду регулированием плотности и ширины застройки с обеспечением сохранности зеленых насаждений и плодородия почвы.
Земельные участки различаются предпочтительностью функционального назначения:
- участки, предназначенные для выращивания с/х продукции (без строений, предназначенных для переработки сельскохозяйственной продукции);
- прибрежные участки земель водного фонда;
- участки земель лесного фонда;
- участки производственного фонда, размещенные в местах или примыкающие к местам ведущейся, планируемой или потенциально перспективной разработки полезных ископаемых, а также используемые и предназначенные для прокладки транспортных и иных коммуникаций, для застройки сооружениями и зданиями промышленных предприятий, энергетических комплексов, объектов оборонного значения;
- участки, используемые или резервируемые для застройки зданиями и сооружениями жилого или социально-бытового назначения;
- участки рекреационно-оздоровителъного, природоохранного, историко-культурного, заповедного и мемориального значения;
- заповедники, национальные парки, ботанические сады, пляжи, места массового туризма, парки и площадки для массового отдыха, зоны минеральных источников и лечебных грязей.
К недрам относится часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающаяся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы. Сведения об участках недр обеспечивают также возможность расчетов экономической целесообразности разработки месторождения на основе анализа технических, гидрологических, экологических и других условий разработки.
Водный объект - это совокупность водного объема и ограничивающей его поверхности раздела с земной корой - на поверхности последней или в ее недрах, т.е. сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима.
Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод, дна и берегов, они подразделяются на:
- поверхностные водотоки, воды которых находятся в состоянии непрерывного движения;
- поверхностные водоемы, воды которых находятся в состоянии замедленного водообмена;
- ледники - движущиеся естественные скопления льда атмосферного происхождения на земной поверхности;
- снежники - неподвижные естественные скопления снега и льда, сохраняющиеся на земной поверхности в течение всего теплого времени года или его части.
По другой классификации водные объекты могут быть:
- обособленными - естественные или искусственные моря, озера, пруды, бассейны, снежники, замкнутые берегами (на поверхности Земли) или грунтовыми породами (под земной поверхностью);
- открытыми - международные воды морей и океанов или приграничные зоны высокогорных ледников и подземных вод, полузамкнутые берегами территории России;
- проточными - поверхностные водотоки с непрерывным движением вод - реки, ручьи, каналы, проточные водохранилища, гидротехнические и гидроэнергетические сооружения.
Лес как продукт природного происхождения включает в себя деревья, кустарники, ягодники, грибницы, травы многолетнего функционирования. Он представлен, прежде всего, на землях лесного фонда и в том числе на землях:
- покрытых лесной растительностью (собственно лес);
- предназначенных для воспроизводства лесной растительности (вырубки, гари, погибшие древостой, редины, пустыри и прогалины) или покрытых питомниками и не сомкнувшимися лесными культурами;
- освобожденных от растительности для целей хозяйствования (просеки, дороги, сельскохозяйственные угодья);
- свободных от растительности из-за непригодности почвы (болота, каменистые россыпи, скалы).
Леса подразделяются на три группы.
К первой группе отнесены леса, предназначенные для выполнения водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных и иных функций, а также леса особо охраняемых природных территорий.
Ко второй группе относятся леса в регионах с высокой плотностью населения и развитой сетью наземных транспортных путей, леса, выполняющие водоохранные, защитные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные функции, имеющие ограниченное эксплуатационное значение, а также леса в регионах с недостаточными лесными ресурсами, для сохранения которых требуется ограничение режима лесопользования.
К третьей группе отнесены леса регионов с большими массивами леса, имеющие преимущественно эксплуатационное значение, подразделяющиеся на освоенные и резервные.
К функциям, выполняемым лесом, относятся следующие:
- водо-охранная (лесополосы вдоль берегов водоемов и водотоков, в том числе зоны охраны источников водоснабжения);
- защитная (противоэрозионные леса степей и пустынь, лесополосы вдоль шоссейных и железных дорог, притундровые леса);
- санитарно-гигиеническая и оздоровительная (трехзонная система санитарной лесозащиты курортов и зеленые зоны поселений);
- промысловая (лесоплодные массивы);
- мемориальная и заповедная (памятники природы, заповедники, национальные парки).
Характеристики улучшений в составе объектов недвижимости
Многолетние насаждения подразделяют на группы по функциональному назначению:
- производящие продукцию - плодово-ягодную (семечковые, косточковые и т.д.) или техническую (каучуконосы, хмель, чай);
- декоративно-озеленительные (кустарниковые или древесные);
- полезащитные (противоэрозионные);
- живые изгороди (защитные полосы вдоль железных дорог). Для всех групп важными с точки зрения задач экономического
анализа являются возрастные характеристики:
- срок от посадки до начала использования по назначению;
- продолжительность эксплуатации по назначению.
При характеристике насаждений дополнительно обращают внимание:
- на возможность удовлетворения других потребностей типичных пользователей (цветы, тень, запах и чистота воздуха),
- на толщину стволов и глубину залегания корневой системы (для анализа надежности при воздействии ветра и оценки затрат на ликвидацию насаждений при расчистке участка),
- на размеры и траекторию движения тени от кроны растений.
К коммуникациям относятся внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги. При характеристике коммуникаций обращают внимание на материалы изготовления и срок службы изделий, доступность для технического обслуживания и сроки эксплуатации до очередного ремонта, пропускную способность, доступность для использования на отдаленных частях участка.
Существенно многообразнее характеристики строений. Последние можно условно разделить на две группы:
- здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека;
- сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при маломасштабном участии человека.
Для целей экономического анализа упомянутые здания и сооружения полезно классифицировать, прежде всего, по функциональному назначению, выделив две важнейшие группы объектов: жилые и нежилые.
К жилым объектам недвижимости относятся земельные участки под соответствующими зданиями, внешние коммуникации и:
- комнаты и квартиры (в том числе в нежилых домах), а также жилые дома (нежилые помещения в жилых домах к жилым объектам не относятся);
- гостиницы, капитальные и передвижные дачные домики - для временного проживания.
К нежилым объектам недвижимости относятся:
- земельные участки под строениями,
- внешние коммуникации;
- промышленные здания и сооружения, помещения производственного назначения в зданиях другого функционального назначения;
- специализированные здания и сооружения для научно-исследовательских, проектных организаций и органов власти;
- складские строения и помещения;
- офисные здания и помещения - специализированные бизнесцентры;
- торговые здания и помещения, включая рынки и пр.,
- сервисные объекты - специализированные дома быта, ломбарды и пр.;
- спортивно-зрелищно-развлекательные объекты;
- медицинские и оздоровительные объекты;
- мемориальные и культовые;
- объекты учебно-просветительского и творческого назначения;
В терминологии строителей эти объекты подразделяются на гражданские (жилые и общественные) и промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские).
Строения классифицируются также:
- по объемно-планировочным решениям (секционные, коридорные, секционно-коридорные, галерейные, зальные, пролетные);
- по конструктивным схемам и решениям (каркасные и бескаркасные, с поперечными или с продольными несущими стенами, полносборные, монолитные, с подвесным покрытием, оболочковые, тонкостенные, пневматические, блокированные);
- по материалам несущих стен - кирпичные, крупнопанельные, крупноблочные, деревянные щитовые, деревянные рубленые;
- по этажности - одноэтажные, малоэтажные - 2-5-3, многоэтажные - 4-5-9, повышенной этажности 10-15-20 и высотные -более 20 этажей;
- по долговечности - срок службы - более 100 лет, 50-100 лет и 20-50 лет;
- по степени огнестойкости - 5 категорий, различающихся степенью возгораемости и пределом огнестойкости.
Выделяют также здания типовые (по типовым проектам) и нетиповые (по индивидуальным проектам).
В практике экономического анализа важным является и разделение объектов недвижимости на доходные и недоходные.
К недоходным относятся объекты, предназначенные для удовлетворения бытовых, социальных, культовых, общественно-полезных потребностей человека, в том числе земля под общественным транспортом, земельные участки под открытыми для посещения рекреационными зонами и захоронениями, государственные учебные и медицинские учреждения, церкви, административные здания государственных учреждений, общественных и других организаций, не используемые для извлечения прибыли.
К доходным относятся объекты, сдающиеся в аренду или использующиеся собственниками для реализации доходного бизнеса -с целью получения прибыли на средства, вложенные в приобретение объекта.
Часто используется понятие «площадь помещений», которые различаются степенью близости к их функциональному назначению:
- основные помещения, предназначенные для выполнения собственно основной функции (жилая, офисная, торговая и др.);
- вспомогательные помещения - помещения общего пользования: коридоры, рекреационные холлы и др.;