В соответствии со сказанным выше цена предложения P_si для нового объекта определяется как сумма:

• издержек производства объекта;

• затрат на доведение его до полномасштабного использования (продажи, сдачи в аренду);

• ожидаемой прибыли как платы за использование («замораживание») средств на время строительства (на уровне, не ниже любого из альтернативных проектов);

• цены предложения права пользования землей.

Для объекта, который к моменту выставления на продажу в течение некоторого времени эксплуатировался и приносил доход, цена предложения устанавливается на уровне, ниже цены для объекта с новым строением, причем снижение цены зависит от степени компенсации (за время эксплуатации объекта) издержек (путем возврата части инвестированного капитала) и получения ожидаемой прибыли.

Исходя из этого в первом приближении цену предложения объекта можно оценивать как будущую стоимость FV всей серии затрат (издержек), связанных:

• с приобретением права собственности на земельный участок (или права застройки такого участка);

• с проектированием улучшений;

• с приобретением материалов и выполнением всех подрядных работ на стадии строительства;

• с эксплуатацией объекта в период между моментом сдачи его подрядчиком заказчику (инвестору) и моментом завершения операции его обращения (продажи или введения в доходную эксплуатацию).

При этом имеется в виду, что будущая стоимость рассчитывается при норме отдачи (норме наращения), величина которой в полной мере учитывает ожидания собственника объекта как инвестора: (6.20), где кроме введенных ранее использованы обозначения: m - число периодов от начала проекта до завершения строительства и запуска его в доходную эксплуатацию; k - число периодов от запуска объекта в доходную эксплуатацию до анализируемого момента (при планировании продажи объекта вместо доходной эксплуатации величины k и I_i, равны нулю); j - номер периода строительства (j = 0, 1,2, ..., m); i - номер периода эксплуатации (i = 1,2, ..., k); E_j - поток прямых и косвенных издержек за периоду (все издержки и платежи в текущих ценах на даты платежей); Е₀ =E_l+E_bo - «стартовые» издержки, состоящие из совокупных затрат на приобретение права застройки земельного участка (варианты - от приобретения права собственности на участок, если это право принадлежало или приобретено покупателем к моменту начала строительства, до приобретения продавцом права аренды на время строительства, все в ценах на дату начала строительства), равных E_l, а также авансовых платежей подрядчикам; Y_ocq - общая квартальная норма отдачи, средняя для первых j периодов строительства; Y_oq - общая квартальная норма отдачи, средняя для i первых периодов доходной эксплуатации.

Y_ocq отличается от Y_oq большим набором источников рисков и большей величиной премии за риск (Y_ocq > Y_oq).

Следует иметь в виду, что продавец, заинтересованный в реализации сделки, должен учитывать возможное уменьшение ценности (и доходности) объекта не только из-за физического износа элементов строения (легко учитываемого введением последнего слагаемого в (6.20)), но также из-за функционального устаревания строения (вследствие «отставания» проектного решения от рыночных предпочтений за время эксплуатации объекта).

Особого внимания заслуживает также учет продавцом изменений (за время эксплуатации) ценности объекта, связанных с изменением качеств физического окружения, правовой, экономической и социальной ситуации в регионе. Это обстоятельство может привести как к снижению полезности (к «внешнему устареванию») объекта, так и к увеличению его ценности (например, при радикальном улучшении экологической обстановки или принятии решения о подводе к участку застройки линии метрополитена). Все это должно учитываться при выборе нормы отдачи У₀ (ее рисковых составляющих) для периода эксплуатации.

Если продавец приобрел ресурсы (земельный участок, строительные материалы) заблаговременно, ему не следует включать в цену предложения часть дохода на вложенный капитал, обеспечивающую компенсацию за «замораживание» средств на период от момента приобретения ресурса до момента начала реализации инвестиционного проекта. В цену предложения не следует также включать издержки и величины дохода на «замороженный» капитал в периоды задержки строительства в сравнении с нормативными сроками (потери, связанные с «затягиванием» сроков строительства ведут к уменьшению прибыли инвестора).

Cоотношение типа (6.20) может использоваться для определения цены предложения при сравнительно небольшой продолжительности периода доходной эксплуатации объекта, а при больших сроках функционирования объекта оно заменяется более простым (для написания, но не для расчета) выражением: P_s=P_ls+E_b(1+Pr)(1-D) (6.21)

Здесь кроме названных ранее введены следующие обозначения: P_ls - цена предложения для земельного участка; E_b - затраты на создание новых улучшений (строительство зданий и сооружений, прокладка коммуникаций, озеленение, а также все косвенные издержки); Pr - коэффициент прибыли предпринимателя (инвестора, заказчика, не совмещающего свои функции с функциями подрядчика), зависящий от ожидаемой нормы прибыли (внутренней нормы рентабельности для проекта) и обеспечивающий справедливое вознаграждение инвестору за использование его средств, «замороженных» на период строительства и ввода объекта в полномасштабную эксплуатацию; D - коэффициент суммарных потерь стоимости, связанный с коэффициентами накопленного износа и устаревания.

Равновесная цена на рынке недвижимости

Выберем из двух семейств (6.1) и (6.10) по одной кривой при фиксированных наборах параметров {f_d}_ij и {f_s} _ij и разместим их на одном графике. Точка пересечения этих кривых называется равновесной, а соответствующие ей значения цены и количества товара называются равновесными при сочетаниях параметров {f_d}_ij и {f_s} _ij. Таким образом, равновесной называется цена, при которой количество товара, предложенного на рынке, равно количеству товара, на который предъявлен спрос.

При P_i > предложение превышает спрос, и под воздействием рыночного механизма (собственнику непременно нужно продать объект) цена будет снижаться до . При P_i < , напротив, стимулируется повышение цены (лучше продать дороже) до . Сопоставив графики функций (6.1) и (6.2), можно увидеть, что с изменением совокупности параметров {f_d}_ij и {f_s} _ij будут изменяться и значения равновесной цены.

Видно, что равновесная цена для недвижимости i-го вида в конечном итоге является функцией только сочетаний параметров {f_d}_i и {f_s} _i: (6.22)

При качественном анализе этой зависимости и подготовке суждений о возможном поведении субъектов рынка в процессе регулирования ими спроса и предложения (с оказанием влияния на равновесную цену) полезным оказывается исследование параметра «скорости» изменения объема спроса и предложения вследствие изменения цены и дохода, называемого эластичностью.

Эластичность спроса по цене E_dp показывает степень воздействия относительного изменения цены на относительное изменение количественной характеристики спроса: (6.23)

При этом в качестве базовых значений Q и P используются их средние арифметические значения на интервалах ΔQ_d и ΔP. Для того чтобы абстрагироваться от знака величины отношения, определяющего E_dp (знак ΔQ_dP/ Q_d ΔP отрицателен), в (6.23) записан модуль величины этого отношения и в таком случае условие эластичности гласит: спрос эластичен при E_dp >1 и неэластичен при E_dp <1. Иными словами, спрос называется эластичным по цене, если в результате уменьшения цены продаваемых квартир удалось увеличить доход (строителей, ссобственников), и неэластичным, если уменьшение цены вызвало снижение общего дохода. Обычно эластичным по цене оказывается спрос на товары, имеющие заменители (для квартир в новом доме - квартиры в реконструированных домах; спрос эластичен для дорогих квартир).

Эластичность спроса по доходу определяется аналогично (6.23): (6.24)

где I - средняя (на интервале ΔI) величина дохода собственника и ΔI - приращение этого дохода. Спрос на качественное жилье может быть эластичным (для дорогих квартир, приобретаемых домохозяйствами с доходом выше некоторого уровня) или неэластичным (для жилища как предмета первой необходимости). Что касается помещений низкого качества, приобретаемых некоторыми категориями домохозяйств, то для них зависимость спроса от дохода имеет максимум и, начиная с некоторой величины дохода, таким помещениям соответствуют отрицательные значения эластичности. Эластичность предложения по цене Е_sр определяется как (6.25)

Эта величина всегда положительна и предложение считается эластичным по цене, если Е_sр > 1 и неэластичным, если Е_sр < 1. В отличие от величины E_dp эластичность предложения Е_sр характеризует «скорость» роста цен или падения дохода с изменением равновесной цены: при Е_sр > 1 с ростом равновесной цены доход растет быстрее, чем при Е_sр < 1. Но, с другой стороны, чем больше Е_sр, тем быстрее будут снижаться доходы производителя при снижении равновесной цены; и, например, для мелкого производителя, имеющего более эластичное предложение, падение спроса (и уменьшение равновесной цены) приводит к большим потерям.

Представленный здесь анализ основ рыночного ценообразования обеспечивает возможность прогноза тенденций изменения равновесных цен на недвижимость вследствие изменений предложения и спроса. Такой прогноз готовит базу для принятия решений, обеспечивающих повышение эффективности использования недвижимости как экономического ресурса, но только на качественном уровне. Как следует из сказанного, количественное определение зависимости равновесной цены от ценообразующих факторов путем построения семейств кривых спроса и предложения оказывается нереализуемым из-за весьма большого набора факторов спроса и предложения. Более продуктивным оказывается построение фундаментальной зависимости (6.22) на основании очевидного заключения об идентичности равновесной цены и рыночной стоимости, которая, являясь наиболее вероятной ценой сделки в рыночных условиях, отражает непреложный факт непременного согласования позиций типичных покупателя и продавца по цене сделки. При этом зависимость рыночной стоимости V₀ = Р типа (6.22) может определяться методами рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости.

6. Норма отдачи на капитал как инструмент экономического анализа – [1] -стр. 188-197, 495-523

Успешность реализации программы пользования объектом недвижимости как финансовым активом в вещной форме контролируется путем сравнения величин экономических параметров объекта со среднерыночными величинами этих параметров. При этом имеется в виду, что в результате доходной эксплуатации объекта в течение всего срока инвестиционного цикла его собственник должен обеспечить возврат вложенного капитала и получение дохода на этот капитал - на уровне, не ниже среднерыночного уровня доходности аналогичного по полезности и рискованности типа объектов. В конечном итоге в качестве основного параметра, характеризующего эффективность управления объектом, может рассматриваться норма отдачи Y на вложенный капитал от даты начала вложения средств до даты продажи объекта. Рассмотрим этот феномен подробнее, обратившись вначале к определению понятия нормы отдачи на капитал.

Определение понятия нормы отдачи

Полагая первоначально, что изучаемые процессы происходят в безинфляционном и безналоговом экономическом пространстве, будем называть нормой дохода Y₁ (отдачи - yield) на капитал C (capital), вложенный в недвижимость, отношение ожидаемого или состоявшегося годового прироста ΔC₁=C₁-C₀ величины капитала в первом году к его величине C₀ на начало этого года Y₁= ΔC₁/C₀ (3.1).

Из (3.1) следует, что к концу первого года капитал (в денежном выражении), вложенный в объект, вырастет до величины C₁= C₀(1+Y₁), что обеспечит инвестору возврат вложенной денежной суммы (С₀), и получение дополнительного дохода (C₀Y₁) на указанную сумму. При этом имеется в виду, что величина C₁ представляет собой денежную сумму, полученную (в общем случае) от эксплуатации и перепродажи объекта - после «очистки» этой суммы от всех типов операционных расходов.

Если использование объекта продолжается и в течение второго года без получения пользователем доходов в конце первого года, то величина нормы отдачи Y₂ для второго года (в общем случае Y₂ ≠Y₁) определяется - с учетом приращения ΔC₂ стоимости капитала за второй год в оговоренных выше условиях «очищения» доходов от расходов - соотношением Y₂= ΔC₂/C₁ из которого следует: C₂=C₁+ΔC₂=C₀(1+Y₁)+Y₂C₀(1+Y₁)=C₀(1+Y₁)(1+Y₂);… (3.2)