Диссертация: Методы и модели многомерных распределений в задачах оценки недвижимого имущества и анализа рынка недвижимости.

Актуальность темы диссертационного исследования и степень её разработанности. Рынок недвижимости занимает особое место в экономике страны. Первичные объекты капитального строительства, находящиеся в обороте рынка недвижимости являются конечным продуктом деятельности строительных предприятий и порождают цепи хозяйственных связей в смежных отраслях, таких как добывающая, обрабатывающая промышленность, производство строительных материалов. Земельные участки, новые объекты вместе с вторичными объектами капитального строительства образуют совокупность объектов, обращающихся на рынке недвижимости и вовлеченных в сферу интересов банковского и страхового бизнесов, а также других бизнесов, деятельность которых направлена на обслуживание объектов недвижимости на всех стадиях их жизненного цикла (девелопмент, проектирование, строительство, обращение, эксплуатация, модернизация, утилизация). В Российской Федерации (ранее в СССР) до начала 90-х годов отсутствовал спрос на институты независимой оценки, существование оценочных компаний было невозможно в принципе. С началом приватизации государство и рынок столкнулись с необходимостью введения института независимой оценки различных активов, в том числе недвижимого имущества. Научные и методические разработки на этот момент в стране отсутствовали, в связи с чем, с 1992 года, российскими учеными были предприняты усилия, направленные на ликвидацию столь очевидного пробела. С вступлением в законную силу 29.07.1998 г. Федерального Закона №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ряда других законодательных актов появилась и нормативно-правовая база, регулирующая оценочную деятельность в Российской Федерации. За истекшее время российскими учеными опубликовано большое количество статей по оценочной тематике, издан ряд учебников. Классическими стали работы Е.С.Озерова, С.В.Грибовского, С.П.Коростелева, Грязновой А.Г., Тарасевича Е.Г., Максимова С.Н., значительный вклад в развитие теории и практики оценки вносят Лейфер Л.А., Нейман Е.И., Баринов Н.П. и многие другие. Широко известны в Российском оценочном сообществе такие авторы как A. Damodaran, J.P.Friedman, N.Ordway, Sayce S., Smith J., Cooper R., Venmore-Rowland P., S. Cottle, R.Murray, F.Bloch, B.Graham, D.L.Dodd, S. Cottle, J.C. Hooke, Adair A., Downie M.L.,McGreal S., Vos G.,Ball M., Lizieri C, MacGregor B.,Fraser W.D., Gelbtuch H., Mackmin D., Milgrim M.,Baum A., Crosby N.,Brown G.R., Geltner M., Miller N., Hoelsi M., MacGregor B.D. Значительная часть работ переведена на русский язык. Многие модели и методы, применяемые в оценке, разработанные во второй половине 20 века, хорошо себя зарекомендовали и отвечали потребностям рынка на указанный период времени. Последние 20 лет, в результате роста информационных потоков рыночной информации, активного развития методов data science, data mining, технологий работы с большими данными, стали накапливаться противоречия между установившимися практиками оценки недвижимого имущества, анализа рынков недвижимости и потребностью участников рынка в новых эффективных математических и инструментальных средствах, в применении методов искусственного интеллекта для быстрой обработки информационных потоков в системах поддержки принятия решений. Высокие требования в точности и скорости оценки предъявляют не только частные продавцы и покупатели, но, прежде всего: девелоперы, застройщики, агентства недвижимости, залоговые службы банков, страховые компании, эксплуатирующие организации (особенно в сфере коммерческой, производственной и иной недвижимости, приносящей рентный доход), организаторы торгов, государственные кадастровые управления, налоговые органы и другие государственные организации и частные предприятия. Важной особенностью рынков недвижимого имущества является тот факт, что объекты недвижимости часто рассматриваются как средство сбережений и/или как объекты инвестирования, в надежде на дальнейший рост цен на недвижимость. В таком контексте очевидна важность точной текущей оценки и прогнозирования изменений цен в краткосрочном, среднесрочном и долгосрочном периодах. Основными проблемами моделей и методов оценки, сложившихся ранее, в иной информационной среде, являются: трудности, связанные с обработкой данных из разных информационных источников; малые объемы выборок объектов сравнения в сравнительном и доходном подходах; последовательные корректировки объектов сравнения, часто не обоснованные должным образом; искусственные конструкции при моделировании ставок дисконтирования и коэффициентов прямой капитализации, не учитывающие реальное состояние рынка, баланс платежеспособного спроса и предложения, диктующий, как правило, предельную доходность; часто небрежное применение методов линейной регрессии на малых выборках и экстраполяция за пределы интервалов наблюдений; построение интервальных оценок, не учитывающих вероятностную природу цены. Большинство устоявшихся методик применяются к случайным величинам как к детерминированным, что уже не отвечает вызовам времени, увеличившемуся потоку рыночной информации, позволяющему изучать эмпирические распределения цен, параметров, ценообразующих факторов; ускользает от внимания тот факт, что совершение математических преобразований над случайными переменными требует вывода новых функций распределения результатов таких преобразований. Практически не учитывается взаимная зависимость различных показателей, используемых в оценке, как случайных величин, и их условные распределения. Как в Российской Федерации, так и за рубежом исследования в области поиска новых методов и моделей оценки недвижимого имущества никогда не прекращались. Изменившаяся информационная среда ставит перед оценочным сообществом новые задачи, связанные с обработкой больших массивов рыночных данных, применением методов data science, data mining, алгоритмов, обобщенно называемых методами искусственного интеллекта. В Российской Федерации с 2014 года ведется работа по одновременной (на фиксированную дату) кадастровой оценке всей учтенной недвижимости. В настоящий момент, такая оценка проведена уже три раза (на 01.01.2015, на 01.01.2018, на 01.01.2020 г.), что открывает новые, недоступные ранее, возможности анализа, опирающиеся на совместные распределения эталонных (кадастровых) стоимостей и текущих рыночных данных. В то время как в Российском оценочном сообществе преобладают классические подходы к оценке стоимости недвижимости, зарубежные авторы предлагают различные новые приемы в оценке. Отмечается бурный рост публикационной активности по нетрадиционным методам в оценке в последние десять-пятнадцать лет. Анализ данных ресурса Web of Science показывает рост ежегодного числа публикаций по данной тематике более чем в 8 раз за последние пятнадцать лет. Активно исследуются возможности применения в оценке недвижимого имущества и, связанных с ней аналитических исследованиях рынка недвижимости задач, таких алгоритмов и методов как: факторный анализ, кластерный анализ, регрессионный анализ, статистические методы, нечеткая логика, нейронные сети, методы, обобщенно называемые искусственным интеллектом. В теории и практике оценки объектов недвижимости, при изучении динамики рынков недвижимости возникает проблема отслеживания изменений рыночных цен. В условиях наличия большого количества специализированного программного обеспечения и обширного статистического материала, стало возможным применение более глубоких методов исследования (не доступных ранее по очевидным причинам), чем простой расчет средних значений. Следует отметить, что сравнительному подходу в оценочной литературе уделяется недостаточное внимание, возможно потому, что статистический анализ требует большего объема данных, чем, привычный для практикующих оценщиков, выбор 5–6 объектов сравнения, и предполагает активное использование методов статистического анализа данных в соответствующих прикладных пакетах (SPSS, STATISTICA, MatLab, R и т.д.). В современных условиях проблема поиска массива объектов сравнения не представляется неразрешимой - данных на рынке много. Научная проблема, цель и научные задачи диссертационного исследования. Научная проблема заключается в необходимости развития математических методов исследования операций и разработке на их основе методологии математического моделирования процессов оценки недвижимого имущества и анализа рынков недвижимости, позволяющей устранить существующие противоречия между установившейся практикой оценки недвижимого имущества и анализа рынка недвижимости и потребностью в создании эффективных математических и инструментальных средств, позволяющих обосновывать принимаемые управленческие решения. Цель исследования. Целью диссертационного исследования является разработка методологии математического моделирования процессов, возникающих при оценке недвижимого имущества и в задачах анализа рынка недвижимости, позволяющих улучшить качество оценки рыночной стоимости объектов с использованием новых возможностей по сбору и анализу больших объемов данных рыночной информации и включающей: - научное обоснование подхода к изучению рынков недвижимости и его показателей как системы взаимосвязанных, зависимых случайных величин - разработку теоретических положений, связывающих многомерные распределения с их числовыми характеристиками как оценками рыночной стоимости и других показателей рынка недвижимости, применяемых в оценке - развитие методологических положений, позволяющих выработать методические рекомендации по анализу рынка недвижимости как системы взаимосвязанных факторов и показателей, представимых как многомерные случайные величины и вытекающих из такого подхода новых методов и моделей оценки недвижимого имущества.
Исходя из целей исследования в работе поставлены следующие, взаимосвязанные научные задачи: - теоретическое обоснование принципа сходимости распределений цен, образованных последовательными сравнениями, к логарифмически нормальному распределению, - выявление свойств рыночной стоимости (т.е. вида стоимости, который служит базой для расчета других видов стоимости), являющихся следствием логарифмически нормального распределения цен, - разработка теоретических основ, вытекающих из концепции многомерных распределений ценообразующих факторов, показателей рынка недвижимости, цен, и методологических положений оценки финансовоэкономических показателей рынка и рыночных стоимостей объектов в задачах, описываемых моделями систем двух, трех, многомерных случайных величин в задачах оценки, в том числе построение прогнозных моделей, основанных на рассмотрении систем многомерных случайных величин, включающих, как одну из компонент, кадастровую стоимость - изучение особенностей применения методов искусственного интеллекта в задачах оценки, учитывающих принцип формирования логарифмически нормального распределения цен. Объект исследования – экономико-математические модели в задачах оценки объектов недвижимого имущества на всех стадиях жизненного цикла объектов недвижимости Предмет исследования – развитие теории, методологии и практики моделирования и компьютерного эксперимента в задачах оценки недвижимого имущества, включающие процессы ценообразования на рынке недвижимого имущества, влияние ценообразующих факторов на распределения цен, характеристики и показатели рынков недвижимости. Ключевая идея диссертации заключается в рассмотрении факторов и показателей рынка как системы многомерных зависимых случайных величин. Рабочая гипотеза: цены, образованные последовательными сравнениями, формируют логарифмически нормальную генеральную совокупность или смеси логарифмически нормально распределенных случайных величин, что приводит к необходимости построений оценок рыночной стоимости и других показателей на основе оценки наиболее вероятных значений, как точек абсолютных максимумов соответствующих условных плотностей распределений. Теоретическая и методологическая основа диссертации. Диссертационное исследование проводилось на основе изучения результатов отечественных и зарубежных ученых, практикующих оценщиков и опирается на нормативно-правовую документацию, которая регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации. При проведении диссертационного исследования применялся системный подход к анализу социально-экономических систем, к которым, безусловно, относятся системы экономических показателей, применяемых при оценке и анализе рынков недвижимого имущества. Информационную базу составили труды отечественных и зарубежных ученых, практикующих оценщиков, материалы ФГУП «Кадастровая оценка», ГУП «Фонд имущества Санкт-Петербурга», Российского Аукционного Дома, периодические издания и интернет ресурсы агентств недвижимости, постоянно действующий семинар научно-методического совета СРО «Сообщество профессионалов оценки», конференции оценочного сообщества. Нормативно-правовая база диссертации – законодательные и нормативные акты, государственные стандарты оценки Российской Федерации, методические рекомендации министерства экономического развития РФ, зарубежные стандарты оценки.