160770 (599071), страница 36

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 36)

Окружение: рядом расположены гаражи, хозяйственные постройки жилого района.

Объекты №2, 3.

Отдельно стоящие здания.

Общая площадь строения № 2 3030 м².

Цена 1 500 000 долл., или 495 долл. за 1 м².

Общая площадь строения № 3 3226 м².

Цена 2 700 000 долл., или 840 долл. за 1 м².

Здания расположены в 20 минутах ходьбы от Савеловского вокзала. Подъезд автобусом от Савеловского вокзала либо трамваем от станции метро "Новослободская". Здания 5-этажные, кирпичные. Строение № 2 выходит торцом на Миусское кладбище. Территория вокруг зданий не благоустроена, завалена строительным мусором. Стены зданий кирпичные. На стенах строения № 2 видны следы ремонта, в нем заменены перекрытия. В обоих зданиях не заполнены проемы и нет внутренней отделки. Инженерные коммуникации требуют полной замены, а здания — капитального ремонта.

Объект № 4.

Общая площадь 1222 м².

Цена 1150 долл. за 1 м².

Здание расположено в 20 минутах ходьбы от станции метро "Белорусская" и в 20 минутах ходьбы от станции метро "Савеловская", подъезда муниципальным транспортом нет. Здание 3-этажное, с подвалом, кирпичное. Территория вокруг здания благоустроенная. Имеется парковка для автомашин. На уровне каждого этажа вдоль всего здания сделаны стяжки из металлического швеллера. Здание поддерживается в эксплуатационном режиме. Требуется внешний ремонт. Штукатурка осыпается на стенах. Требуются замена оконных блоков, ремонт помещений.

Определение корректировок

1. Корректировка на рыночные условия (на дату продажи). Все рассматриваемые в отчете объекты предложены к продаже в январе—феврале 1997 г.

1. Местоположение. Наилучшее местоположение имеет объект № 4. Сравнимое с оцениваемым объектом местоположение имеют объекты № 2 и

№ 3. Объект № 1 имеет менее предпочтительное местоположение.

1. Корректировка на состояние объекта. По результатам осмотра объект № 4 находится в аналогичном состоянии с объектом оценки. Остальные объекты требуют дополнительных капитальных вложений для доведения их до состояния объекта оценки.

2. Корректировка на площадь объекта. Анализ рынка офисных зданий показал, что при прочих равных условиях удельная стоимость зданий, имеющих большую площадь, ниже, чем соответствующая стоимость зданий с меньшей площадью. Максимальную удельную стоимость имеют здания площадью около 1000 м². При возрастании общей площади здания удельная стоимость 1 м² при прочих равных условиях падает.

3. Размер земельного участка. Объект № 1 имеет земельный участок, соизмеримый с земельным участком оцениваемого объекта. Остальные объекты имеют земельные участки только непосредственно под зданием.

Сводная характеристика объектов-аналогов приведена в табл. 13.10, а результаты сравнительного анализа — в табл. 13.11.

Результаты проведенного анализа показывают, что оцениваемый объект превосходит по основным характеристикам сопоставимые объекты № 1, 2 и 3 и несколько уступает объекту №4. Исходя из цен предложения на сопоставимые объекты можно сделать вывод о том, что стоимость 1 м² оцениваемого объекта составит от 700 до 900 долл. за 1 м². Более высокая цена за 1 м² на объекте № 3, на наш взгляд, обусловлена тем, что это цена предложения.

Общая стоимость объекта составит величину в диапазоне от 2 600 000 до 3 300 000 долл.

Таблица 13.10

Характеристика объектов-аналогов

Примечание. Требуется капитальный ремонт всех зданий.

Таблица 13.11

Сравнительный анализ объектов

Доходный подход. В данном случае использован метод дисконтирования денежных потоков, учитывающий доходы и расходы, связанные с будущим владением и эксплуатацией объекта, поскольку он позволяет:

• учитывать изменяющийся поток доходов и расходов, что

важно при предполагаемой реконструкции объекта;

• полнее учитывать требования рынка к доходу от объекта недвижимости.

Для анализа дисконтированного денежного потока необходимо знать:

• реальную рыночную арендную ставку;

• величину и динамику текущих расходов;

• ставки дисконтирования;

• период владения объектом;

• величину реверсии.

Определение потока дохода. Обычно доход от использования недвижимости определяется как годовой стабильный доход от целиком сдаваемого в аренду объекта в обычных рыночных условиях, т. е.:

• доход для оценки недвижимости измеряется за год;

• учитывается доход от сдачи объекта в аренду (доход арендодателя);

• рассматривается доход от объекта, целиком сданного в аренду, за исключением нормальных рыночных вакансий (если, например, объект или его часть используется собственником для своих нужд, то нереализованный вследствие этого доход все равно должен учитываться как доход от аренды);

• доход должен соответствовать типичным условиям рынка в данном районе (если, например, арендная плата завышена или занижена по сравнению с типичной рыночной, то ее надо привести к нормальной величине).

При определении стоимости аренды 1 м² учитывались сложившиеся на рынке недвижимости цены за аренду офисных помещений и тенденции изменения арендных ставок, местоположение, удобство транспортного сообщения.

В результате исследования рынка было установлено, что для сопоставимых объектов, характеризующихся в первую очередь аналогичным местоположением, годовая ставка арендной платы может быть принята на уровне 420 долл. в год за 1 м², для подвальных помещений — 100 долл. Указанные ставки арендной платы не являются максимальными для подобных объектов недвижимости, и можно с уверенностью прогнозировать их устойчивый рост в размере 5% с последующим снижением к концу прогнозного периода до 3% в год. В дальнейшем предполагается стабилизация дохода.

Недозагрузка (незанятость) и потери при сборе определяются как процент от валового дохода исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости. Расчет коэффициента недозагрузки производится по следующей формуле:

К_нд =D_пT_с/N_а,

где D_п — средняя оборачиваемость помещений (доля помещений, по которым в течение года перезаключаются договоры);

Т_с — средний период, в течение которого помещение свободно;

N_a — число арендных периодов в году.

Для аналогичных оцениваемому объектов коэффициент недозагрузки определяется исходя из следующих предположений: маркетинговый период для конторских помещений составляет сейчас около 2 месяцев, средняя оборачиваемость — 20%, число арендных периодов за год — 1.

К_нд = 0,2 х(2/12)/1 = 0,03, или 3%.

В расчетах исходим из того, что указанный коэффициент недозагрузки характерен для стабильно функционирующего

объекта и для оцениваемого объекта может быть достигнут к третьему году прогнозного периода. В течение первого года планируется реконструкция объекта, и поэтому коэффициент недозагрузки равен: К_нд = 1 х (10/12)/1 = 0,83. Для второго года в период проникновения объекта на рынок маркетинговый период составит 4 месяца и соответственно К_нд = 0,07.

Расчет текущих операционных расходов.

Постоянные расходы. Полученный от сдачи в аренду эффективный валовой доход должен быть уменьшен на величину арендной платы за земельный участок, налога на имущество и страховых платежей. Согласно "Дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка" установлены новые ставки в соответствии с ГК РФ и распоряжением мэра Москвы от 01.10.96 г. № 347/1-РМ "О мерах экономического регулирования использования земель Москвы", которые применяются при расчете арендной платы с 01.01.96 г. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 га 57 575 ЭКЮ, или 66 787 долл. Ежегодная арендная плата за весь участок с учетом поправочного коэффициента разрешенного использования земель, равного 1,2, составила 6 929,73 ЭКЮ, или 8 038,5 долл. Плата за землю производится в рублях путем ее пересчета по официальному курсу рубля к ЭКЮ на 15-е число срединного месяца квартала, в котором производится оплата.

Налог на имущество рассчитан исходя из существующих ставок и учитывает увеличение балансовой стоимости объекта в результате реконструкции и дальнейшее уменьшение по мере амортизации.

Договор страхования на рассматриваемый объект в настоящее время отсутствует, но предполагается, что начиная с 1997 г. он будет заключен и страховые платежи составят 0,6% балансовой стоимости объекта.

Учтены также затраты на управление объектом недвижимости. По рыночным данным, они составляют 3—4% эффективного валового дохода.

Переменные расходы.

1. Расходы на электроэнергию рассчитываются по укрупненным показателям. При этом стоимость одного кВт•ч принимается раиной 180 руб. Коэффициент спроса определяется по среднегодовому времени работы оборудования и рассчитывается по характеристикам рабочей недели. В данном отчете за отправную точку взята шестидневная рабочая неделя с восьмичасовым рабочим днем. Коэффициент спроса при данных параметрах рабочей недели принимается равным 0,29. Подразумевается оснащение здания электрооборудованием в полном объеме.

• Общая площадь здания 3313,8м².

• Годовой расход электроэнергии 303 062 кВт•ч.

• Годовые денежные расходы на электроэнергию 54551 086 руб.

Расчет расходов на отопление.

Расходы на электрическое отопление рассчитываются с учетом нормативных показателей по удельной тепловой характеристике здания.

• Объем здания 13248м³.

• Температура внутри здания 18⁰С.

• Годовой расход электроэнергии на отопление 638792кВт•ч.

• Годовые расходы па отопление 114 982 487 руб.

Расчет расходов на лифтовые установки. Расчет производился с учетом того, что в здании устанавливаются два лифта с паспортной мощностью 10 кВт.

• Годовой расход энергии на лифтовые установки 40646 кВт•ч.

• Годовые расходы на лифтовые установки 7316352руб.

Расчет расходов на кондиционирование.

Характеристики

Список файлов книги