160770 (599071), страница 40

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 40)

Предпринимательская прибыль 6 900 000,00

Износ -1 452 804,40

Итого 28447195.60

Окончательная стоимость оценки — 28 500 000 тыс. руб.

(5 100 000 долл.).

Определение стоимости прав аренды земельного участка. Земельный рынок Москвы характеризуется особенной правовой средой. Если здания и сооружения могут находиться в собственности, земля в Москве предоставляется пока только в аренду. Срок аренды составляет, как правило, 49 лет. В контрактах можно оговаривать возможность продления аренды на последующие 49 лет или право преимущественного приобретения в случае продажи арендуемого участка. Право заключения договора аренды является платным. Участки земли сдаются в аренду на конкурсной основе. Арендатором может быть любое юридическое или физическое лицо, в том числе и иностранное. Последние должны лишь платить впоследствии большую арендную плату. Согласно распоряжению мэра Москвы "О плате за право заключения договора аренды земли в г. Москве" с арендаторов земельных участков взимается плата, установленная правительством Москвы по итогам конкурсов, т. е. в размере рыночной арендной платы. Арендатор, заключая договор аренды, не вполне свободен в выборе будущего использования участка земли. На продажу участок выставляется с градостроительным заданием, разрабатываемым Москомархитектуры. В задании определяются функциональное использование участка, расположение и габаритные размеры строения, которое будет на нем возведено. Более того, в случае использования земельного участка не по целевому назначению договор аренды расторгается без истребования согласия землепользователя. Правительство Москвы для эффективного использования городских земель и скорейшего освоения неиспользованных земельных участков (постановление № 640 от 5.09.95 г.) проводит достаточно жесткую политику по отношению к "нерадивым" арендаторам, вплоть до изъятия земельных участков без какой-либо компенсации. Ограниченность в выборе целевого назначения — один из недостатков земельных конкурсов, проводимых в Москве. Вся земля в столице в соответствии с генпланом города уже предназначена для определенных целей, и несмотря на то что генплан сегодня во многом не соответствует потребностям города, он продолжает выполняться.

В истории земельных аукционов были прецеденты безуспешных попыток продажи участков с "навязанным" целевым назначением, когда изменения целевого назначения было достаточно для того, чтобы быстро нашелся покупатель. Покупатель права на заключение договора аренды получает возможность пользования земельным участком и может совершать с ним операции, как с любым товаром: закладывать, сдавать в аренду, передавать по наследству и даже продать свои права на участок. Для оценки рыночной стоимости права аренды участка были использованы данные по проведенным конкурсам продажи прав аренды земельных участков, сопоставимых с оцениваемым. При проведении данной работы оценщиками были отобраны 19 участков, по которым имелась информация по совершенным сделкам. Из данных участков были отобраны 4 участка, сопоставимых с оцениваемым.

По итогам анализа полученных результатов специалисты пришли к выводу, что рыночная стоимость права аренды оцениваемого участка лежит в пределах 7 000 000 — 7 900 000 тыс. руб. Таким образом, принимаем стоимость права аренды оцениваемого участка в размере 7 450 000 тыс. руб. (1 320 500 долл.).

Окончательные результаты оценки, тыс. руб.

Стоимость здания универсама 28 500 000

Стоимость прав долгосрочной аренды земельного участка 7 450 000

Итого 35 950 000

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная по затратному методу, 35 950 000 тыс. руб. (6 400 000 долл.).

Определение стоимости объекта оценки на основе доходного метода. По методу прямой капитализации (вариант доходного метода) стоимость имущества определяется отношением чистого дохода от его использования к соответствующему коэффициенту капитализации. Применение этого метода наиболее целесообразно в тех случаях, когда предполагается, что объект недвижимости будет приносить стабильный доход на протяжении всего периода владения.

Расчеты по метолу прямой капитализации включают определение:

• потенциального валового дохода;

• эффективного валового дохода;

• операционных расходов и чистого эксплуатационного дохода;

• ставки капитализации;

• текущей стоимости объекта недвижимости.

Согласно классической теории четырех факторов производства различают доход, приносимый капиталом, вложенным в недвижимость, и доход бизнеса, связанного с этой недвижимостью. Доход от оцениваемого объекта недвижимости определяется на основе средней арендной платы, получаемой владельцами данного имущественного комплекса и сопоставимых объектов.

Определение рыночной арендной платы для оцениваемого объекта и потенциального валового дохода. Оцениваемый объект недвижимости с момента его ввода в действие до момента оценки не использовался по назначению его владельцем и не сдавался в аренду. Полому ретроспективные данные о доходах, извлекаемых с данного имущественного комплекса, отсутствуют. Анализ московского рынка аренды торговых площадей в I квартале 1997г. позволил выявить следующие тенденции его стратификации:

1.По местоположению. Наиболее высоки ставки арендной платы за 1 м² общей площади помещений в центральной части Москвы (в пределах Садового кольца). Эта категория объектов нами в дальнейшем не рассматривается. Прочие варианты разного местоположения арендных помещений образуют массив сопоставимой выборки из 62 наблюдений. В этой выборке арендаторы отдают предпочтение торговым площадям, расположенным в "спальных" районах города, вблизи конечных станций метрополитена.

2. По площади. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения площадью до 100 м². По мере увеличения арендуемых площадей средняя стоимость арендной платы за 1 м² снижается по кривой эластичного спроса (табл. 13.20).

Таблица 13.20

Зависимость арендной платы от величины арендуемых помещений

1. По техническому состоянию помещений. По более высоким ставкам оплачивается аренда помещений с техническим состоянием и оборудованием, обеспечивающим немедленное использование арендованных площадей по функциональному назначению. Разница в платежах обычно выражает величину дополнительных затрат арендатора на выполнение ремонта помещений и их дооснащение необходимым оборудованием.

2. По наличию парковки и охраны. Эти элементы дополнительных удобств — важные факторы увеличения арендной платы и стоимости доходной недвижимости. Количественно их влияние можно оценить исходя из стоимости платной парковки автомашин в районе расположения оцениваемого объекта и его аналогов, а также по величине собственных затрат арендатора на охрану помещений.

По вышеуказанным критериям стратификации рынка недвижимости из массива оперативной информации за I квартал 1997 г. выбраны 4 сопоставимых объекта (табл. 13.21).

Таблица 13. 21

Характеристики объектов сравнения

При выборке объектов сравнения и корректировке их показателен применительно к условиям оцениваемого объекта мы исходили из технологически возможного и экономически целесообразного варианта разбиения сдаваемой в аренду площади универмага на ряд автономных арендных блоков, имеющих самостоятельные зоны обслуживания, отдельные входы, складские и заготовительные помещения. При этом для основного торгового зала перспективна еще более глубокая дифференциация условий использования арендных площадей, которая в данном анализе не рассматривалась. Аренда имеющихся в оцениваемом здании офисных помещений рассматривалась в составе аренды обслуживаемых торговых площадей и учтена по соответствующим ставкам арендной платы.

Анализ рыночных сравнений с учетом вышеизложенного позволяет определить величину чистой арендной платы за 1 м² общей площади оцениваемого здания в размере 295 долл. в год. Следовательно, потенциальный валовой доход составляет 2042 тыс. долл.

Определение эффективного валового дохода. По техническому состоянию объект полностью готов к немедленной эксплуатации. Заинтересованный арендатор может начать продажи на следующий день после доставки торгового оборудования и завоза товара.

Как ранее отмечалось, в районе местоположения объекта наблюдается дефицит торговых площадей, что упрощает задачу поиска арендаторов (у владельца имущества уже имеется ряд выгодных предложений). В московской практике расчетов за аренду помещений преобладает система авансовых платежей, что исключает риск недополучения арендной платы. Однако риск неполной сдачи помещений в аренду (недозагрузка) существует. Он принят на уровне 10% потенциального валового дохода. Следовательно, эффективный валовой доход составляет 1837,8 тыс. долл.

Анализ расходов и определение чистого эксплуатационного дохода. Поскольку с момента ввода в действие объект эксплуатировался исключительно в режиме регламентного обслуживания, эксплуатационные расходы владельца некорректно экстраполировать на период нормальной рабочей эксплуатации.

В основу приводимых расчетов положено предположение о заключении договоров чистой аренды, наиболее употребительных на московском рынке торговой недвижимости. В этом случае все расходы по коммунальным услугам, текущему ремонту и охране объекта возлагаются на арендатора, а владелец имущества несет постоянные затраты в виде налогов на недвижимость, страховых сборов, управления объектом, капитальных резервов и пр.

Налоги на недвижимость включают арендную плату за земельный участок и налог на здание. Арендная плата за земельный участок определена договором аренды и на момент оценки составляла 5942,68 ЭКЮ в год. Курс ЭКЮ на 10.02.97 г. составлял 1,24 долл. Величина арендной платы 7369 долл.

Налог на здание составляет 2% его балансовой стоимости, которая согласно справке заказчика составляет 26,6 млрд. руб., или 4714 640 долл. Следовательно: 4 714 640 х 0,02 = 94 293 долл. в год.

Общая сумма платежей по налогам на недвижимость: 94 293 + 7369 = 101 662 долл.

Страховые платежи составляют 0,3% балансовой стоимости объекта: 4 714 640 х 0,003 = 14 144 долл. в год.

Характеристики

Список файлов книги