160770 (599071), страница 32
Текст из файла (страница 32)
Функциональный и экономический износы выражаются в недоиспользовании производственных площадей в результате падения производства продукции на предприятии. На основе информации, полученной на предприятии, а также исходя из анализа экономических показателей производства было сделано заключение, что к дате проведения оценки загрузка производственных мощностей рассматриваемого предприятия составляла 64% проектной. Данным результат — закономерное следствие ряда экономических причин, связанных в первую очередь с общим снижением производства в РФ в отрасли промышленности, к которой относится оцениваемое предприятие.
Для определения суммы функционального и экономического износов был использован следующий метод.
Капитализированные потери дохода от недоиспользования зданий и сооружений (потери дохода, деленные на коэффициент капитализации) представляют собой сумму функционального и экономического износов. Таким образом, капитализируя величину потери дохода, оценщик получает величину потери стоимости зданий и сооружений, связанную с их функциональным и экономическим устареванием.
Предполагается, что доход, приносимый зданиями и сооружениями предприятию, сопоставим с доходом, получаемым при сдаче в аренду указанных зданий и сооружений. Из анализа информации, полученной на предприятии, на котором около 20% производственных площадей сдается в аренду, следует, что арендная плата за здания и сооружения на момент оценки формируется арендодателем:
Са = СТбал Нам Кдох +Ним ,
где Са — стоимость аренды;
CT6ал — полная балансовая стоимость здания;
Нам — коэффициент нормы амортизации;
Кдох — коэффициент доходности, устанавливаемый предприятием по отдельным видам недвижимости:
Ним —налог на имущество.
Таким образом, зная полную и остаточную стоимость основных средств предприятия, можно найти величину гипотетической арендной платы. Величину потери гипотетической арендной платы можно получить исходя из падения производства по отношению к проектным мощностям предприятия. Коэффициент, выражающий потерю арендной платы, в дальнейшем называется коэффициентом недозагрузки.
Окончательная величина суммарного функционального и экономического износа определяется путем капитализации вычисленной потери гипотетической арендной платы.
Под устранимым физическим износом (отложенным ремонтом) понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Расчет стоимости отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в ведомственном нормативном документе ВСН 53-8б (р). В качестве исходных данных принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленных в результате технического освидетельствования.
В результате визуального осмотра зданий и сооружений специалистами Национального агентства оценки не было обнаружено явных повреждений или дефектов строительных конструкций и элементов зданий. В связи с этим величина устранимого физического износа по рассматриваемым зданиям и сооружениям принята равной 0.
Неустранимым физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом устранимого физического износа) пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.
Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с даты ввода здания или с даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.
К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.
Остальные конструкции и элементы здания относятся к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки их эксплуатации определены на основании данных, приведенных в справочных документах по эксплуатации зданий и сооружений.
Пример расчета величины неустранимого физического износа короткоживущих элементов (по одному из рассматриваемых зданий) приведен в табл. 13.5.
ПРИМЕР
Производство изделий (корпус № 106)
Группа капитальности объекта оценки 1.
Год постройки 1987.
Год оценки 1996.
Действительный возраст на дату оценки 9 лет.
Нормативный срок эксплуатации здания (общая физическая
жизнь) 100 лет.
Примечание. Стоимость нового строительства определена с использованием сборников УПВС.
Результаты расчета физического износа по всем выбранным объектам приведены в табл. 13.6.
Результаты расчета суммы функционального и экономического износов приведены в табл. 13.7. При составлении таблицы оценщики руководствовались опытом предыдущих оценок, анализами экономической ситуации на предприятии, экономической ситуации в целом в рассматриваемом регионе и приняли следующие допущения:
-
коэффициент капитализации равен 0,335;
-
коэффициент недозагрузки, по данным предприятия, равен 0,36;
-
полная и остаточная балансовые стоимости зданий и сооружений являются данными бухгалтерского учета на 01.06.96г.;
-
коэффициент доходности для зданий равен 1,5 исходя из практики, сложившейся на предприятии.
Таблица 13.5
Неустранимый физический износ короткоживущих элементов
Конструкции, элементов | Остаточная стоимость, руб. | Фактический срок эксплуатации, лет | Нормативный срок эксплуатации, лет | Коэффициент износа (гр. 4/гр.5) | Износ (гр. 2 х гр.5), руб. |
Кирпичные перегородки | 372782280 | 9 | 60 | 0,15 | 55917342 |
Кровля рулонная | 2609477520 | 9 | 10 | 0,9 | 2348529768 |
Полы цементно-песчаные, бетонные, мозаичные | 2 236 695 240 | 9 | 20 | 0,45 | 1 006512858 |
Деревянные | 357871 800 | 9 | 30 | 0,3 | 107361 540 |
Деревянные двери | 387694320 | 9 | 30 | 0,3 | 116308296 |
Окраска водными составами | 335504520 | 1 | 2 | 0,5 | 167752260 |
Масляная окраска | 782 843 880 | 1 | 2 | 0,5 | 391 421 940 |
Система горячего водоснабжения | 372 782 280 | 9 | 20 | 0,45 | 167752026 |
Система холодного водоснабжения | 559 174200 | 9 | 20 | 0,45 | 251 628390 |
Система канализации | 372 782280 | 9 | 30 | 0,3 | 111 834 684 |
Система электрооборудования | 1118 348 400 | 9 | 30 | 0,3 | 335 504 520 |
Система вентиляции | 372 782 280 | 9 | 60 | 0,15 | 55917342 |
Итого | 9878739000 | 5 116440966 |
Таблица 13.6
Общий физический износ объектов оценки
№ п\п | Наименование объекта | Фактический возраст здания, лет | Полная восстановительная стоимость, руб. | Восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, руб. |
1 | Производственный корпус № 106 | 9 | 15097694040 | 9 878 739 000 |
2 | Бытовой корпус № 1 8 | 24 | 49463581440 | 23830238640 |
3 | Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2 | 23 | 73899519720 | 44007579720 |
4 | Производственный корпус № 3 | 25 | 39 378 495 000 | 23450 115000 |
5 | Здание заводоуправления (корпус № 36) | 25 | 1 824 276 480 | 878 886 840 |
6 | Склад сырья готовой продукции (корпус № 5) | 24 | 36 849 852 000 | 18631947360 |
7 | Производственный корпус № 5 1 | 24 | 22446 131 760 | 13366797600 |
8 | Корпус № 60 | 18 | 148 102 554 600 | 88 195 904 160 |
9 | Корпус № 62 | 18 | 38527811400 | 22943528400 |
10 | Корпус № 68 | 10 | 1 7 055 604 800 | 8216933400 |
11 | Материальный склад (корпус № 7) | 25 | 18665744760 | 9437736360 |
12 | Производственный корпус № 99 | 14 | 25 559 927 640 | 1522I 082240 |
13 | Компрессорная станция (корпус №4) | 25 | 2 636 730 720 | 1 141 674879 |
14 | Внутриплощадочная насосная станция № 1 | 23 | 240218 160 | 106763280 |
15 | Внутриплощадочная насосная станция №2 | 25 | 60919560 | 26 378 040 |
16 | Главная понизительная подстанция (корпус № 15) | 24 | 326940120 | 135648240 |
17 | Склад растворителей (корпус № 10) | 23 | 7 236 484 320 | 1 957 803 120 |
18 | Галерея бытового корпуса № 1 8 | 23 | 465335520 | 128203920 |
19 | Трансформаторная (объект 46) | 22 | 248 103 960 | 91 141 440 |
20 | Главная понизительная подстанция (корпус № 66) | 17 | 316503720 | 125211 840 |
21 | Бункерный и тарный склад | 24 | 6308716440 | 1 577178720 |
22 | Производственный корпус № 1 | 24 | 111 14I984720 | 58 007 303 640 |
23 | Склад масел (корпус № 104) | 14 | 595 545 600 | 134852640 |
Неустранимым физический износ короткоживущих элементов, руб. | Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неустранимым физическим износом, руб. | Коэффициент к определению износа долгоживущих элементов | Неустранимый физический износ долгоживущих элементов, руб. | Общий физический износ, руб. |
5 116440966 | 5218955040 | 0,09 | 469 705 954 | 5586 146920 |
13 136358456 | 25 633 342 800 | 0,24 | 6152002272 | 19288360728 |
17035638433 | 29891 940000 | 0,23 | 6875 146200 | 23910784633 |
11466958750 | 15928380000 | 0,25 | 3 982 095000 | 15449053750 |
493 061 920 | 945 389 640 | 0,25 | 236347410 | 729 409 330 |
7949631 768 | 18217904640 | 0,24 | 4372297 114 | 12321 928882 |
6 607 737 552 | 9079334 160 | 0,24 | 2 179040198 | 8 786 777 750 |
68060612256 | 59 906 650 440 | 0,18 | 10783197079 | 78 843 809 335 |
17705477244 | 15584283000 | 0,18 | 2805 170940 | 20510648184 |
3826727580 | 8838671400 | 0,10 | 883 867 140 | 4710594720 |
4 386 799 560 | 9 228 008 400 | 0,25 | 2307002 100 | 6693801 660 |
8625278948 | 10338845400 | 0,14 | 1447438356 | 10072717304 |
584 428 938 | 1495055841 | 0,25 | 373763960 | 958 192898 |
55201 120 | 133454880 | 0,25 | 33 363 720 | 88 564 840 |
13660270 | 34 54 1 520 | 0,25 | 8 635 380 | 22 295 650 |
68867136 | 191 291 880 | 0,24 | 45910051 | 114777 187 |
736946210 | 5278681200 | 0,23 | 1214096676 | 1951042886 |
35572810 | 337 131 600 | 0,23 | 77 540 268 | 113 113078 |
43 123600 | 156962520 | 0,22 | 34531754 | 77 655 354 |
72 924 748 | 191 291 880 | 0,17 | 32519620 | 105444368 |
745 575 792 | 4731 537720 | 0,24 | 1 135569053 | 1 881 144845 |
40695585216 | 53 134681080 | 0,24 | 12752323459 | 53447908675 |
67 426 372 | 460 692 960 | 0,14 | 64497014 | 131923386 |
Таблица 13.7