160770 (599071), страница 32

Файл №599071 160770 (Земельно-имущественные отношения) 32 страница160770 (599071) страница 322016-07-30СтудИзба
Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 32)

Функциональный и экономический износы выражаются в недоиспользовании производственных площадей в результате падения производства продукции на предприятии. На основе информации, полученной на предприятии, а также исходя из анализа экономических показателей производства было сделано заключение, что к дате проведения оценки загрузка производственных мощностей рассматриваемого предприятия составляла 64% проектной. Данным результат — закономерное следствие ряда экономических причин, связанных в первую очередь с общим снижением производства в РФ в отрасли промышленности, к которой относится оцениваемое предприятие.

Для определения суммы функционального и экономического износов был использован следующий метод.

Капитализированные потери дохода от недоиспользования зданий и сооружений (потери дохода, деленные на коэффициент капитализации) представляют собой сумму функционального и экономического износов. Таким образом, капитализируя величину потери дохода, оценщик получает величину потери стоимости зданий и сооружений, связанную с их функциональным и экономическим устареванием.

Предполагается, что доход, приносимый зданиями и сооружениями предприятию, сопоставим с доходом, получаемым при сдаче в аренду указанных зданий и сооружений. Из анализа информации, полученной на предприятии, на котором около 20% производственных площадей сдается в аренду, следует, что арендная плата за здания и сооружения на момент оценки формируется арендодателем:

Са = СТбал Нам Кдохим ,

где Са — стоимость аренды;

CT6ал — полная балансовая стоимость здания;

Нам — коэффициент нормы амортизации;

Кдох — коэффициент доходности, устанавливаемый предприятием по отдельным видам недвижимости:

Ним —налог на имущество.

Таким образом, зная полную и остаточную стоимость основных средств предприятия, можно найти величину гипотетической арендной платы. Величину потери гипотетической арендной платы можно получить исходя из падения производства по отношению к проектным мощностям предприятия. Коэффициент, выражающий потерю арендной платы, в дальнейшем называется коэффициентом недозагрузки.

Окончательная величина суммарного функционального и экономического износа определяется путем капитализации вычисленной потери гипотетической арендной платы.

Под устранимым физическим износом (отложенным ремонтом) понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Расчет стоимости отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в ведомственном нормативном документе ВСН 53-8б (р). В качестве исходных данных принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленных в результате технического освидетельствования.

В результате визуального осмотра зданий и сооружений специалистами Национального агентства оценки не было обнаружено явных повреждений или дефектов строительных конструкций и элементов зданий. В связи с этим величина устранимого физического износа по рассматриваемым зданиям и сооружениям принята равной 0.

Неустранимым физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом устранимого физического износа) пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с даты ввода здания или с даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.

Остальные конструкции и элементы здания относятся к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки их эксплуатации определены на основании данных, приведенных в справочных документах по эксплуатации зданий и сооружений.

Пример расчета величины неустранимого физического износа короткоживущих элементов (по одному из рассматриваемых зданий) приведен в табл. 13.5.

ПРИМЕР

Производство изделий (корпус № 106)

Группа капитальности объекта оценки 1.

Год постройки 1987.

Год оценки 1996.

Действительный возраст на дату оценки 9 лет.

Нормативный срок эксплуатации здания (общая физическая

жизнь) 100 лет.

Примечание. Стоимость нового строительства определена с использованием сборников УПВС.

Результаты расчета физического износа по всем выбранным объектам приведены в табл. 13.6.

Результаты расчета суммы функционального и экономического износов приведены в табл. 13.7. При составлении таблицы оценщики руководствовались опытом предыдущих оценок, анализами экономической ситуации на предприятии, экономической ситуации в целом в рассматриваемом регионе и приняли следующие допущения:

  • коэффициент капитализации равен 0,335;

  • коэффициент недозагрузки, по данным предприятия, равен 0,36;

  • полная и остаточная балансовые стоимости зданий и сооружений являются данными бухгалтерского учета на 01.06.96г.;

  • коэффициент доходности для зданий равен 1,5 исходя из практики, сложившейся на предприятии.

Таблица 13.5

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов

Конструкции,

элементов

Остаточная

стоимость,

руб.

Фактический срок эксплуатации, лет

Нормативный срок эксплуатации, лет

Коэффициент износа (гр. 4/гр.5)

Износ

(гр. 2 х гр.5), руб.

Кирпичные перегородки

372782280

9

60

0,15

55917342

Кровля рулонная

2609477520

9

10

0,9

2348529768

Полы цементно-песчаные, бетонные, мозаичные

2 236 695 240

9

20

0,45

1 006512858

Деревянные

357871 800

9

30

0,3

107361 540

Деревянные двери

387694320

9

30

0,3

116308296

Окраска водными составами

335504520

1

2

0,5

167752260

Масляная окраска

782 843 880

1

2

0,5

391 421 940

Система горячего водоснабжения

372 782 280

9

20

0,45

167752026

Система холодного водоснабжения

559 174200

9

20

0,45

251 628390

Система канализации

372 782280

9

30

0,3

111 834 684

Система электрооборудования

1118 348 400

9

30

0,3

335 504 520

Система

вентиляции

372 782 280

9

60

0,15

55917342

Итого

9878739000

5 116440966

Таблица 13.6

Общий физический износ объектов оценки

п\п

Наименование объекта

Фактический возраст здания, лет

Полная восстановительная стоимость, руб.

Восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, руб.

1

Производственный корпус № 106

9

15097694040

9 878 739 000

2

Бытовой корпус № 1 8

24

49463581440

23830238640

3

Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2

23

73899519720

44007579720

4

Производственный корпус № 3

25

39 378 495 000

23450 115000

5

Здание заводоуправления (корпус № 36)

25

1 824 276 480

878 886 840

6

Склад сырья готовой продукции (корпус № 5)

24

36 849 852 000

18631947360

7

Производственный корпус № 5 1

24

22446 131 760

13366797600

8

Корпус № 60

18

148 102 554 600

88 195 904 160

9

Корпус № 62

18

38527811400

22943528400

10

Корпус № 68

10

1 7 055 604 800

8216933400

11

Материальный склад (корпус № 7)

25

18665744760

9437736360

12

Производственный корпус № 99

14

25 559 927 640

1522I 082240

13

Компрессорная станция (корпус №4)

25

2 636 730 720

1 141 674879

14

Внутриплощадочная насосная станция № 1

23

240218 160

106763280

15

Внутриплощадочная насосная станция №2

25

60919560

26 378 040

16

Главная понизительная подстанция (корпус № 15)

24

326940120

135648240

17

Склад растворителей (корпус № 10)

23

7 236 484 320

1 957 803 120

18

Галерея бытового корпуса № 1 8

23

465335520

128203920

19

Трансформаторная (объект 46)

22

248 103 960

91 141 440

20

Главная понизительная подстанция (корпус № 66)

17

316503720

125211 840

21

Бункерный и тарный склад

24

6308716440

1 577178720

22

Производственный корпус № 1

24

111 14I984720

58 007 303 640

23

Склад масел (корпус № 104)

14

595 545 600

134852640

Неустранимым физический износ короткоживущих элементов, руб.

Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неустранимым физическим износом, руб.

Коэффициент к определению износа долгоживущих элементов

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов, руб.

Общий физический износ, руб.

5 116440966

5218955040

0,09

469 705 954

5586 146920

13 136358456

25 633 342 800

0,24

6152002272

19288360728

17035638433

29891 940000

0,23

6875 146200

23910784633

11466958750

15928380000

0,25

3 982 095000

15449053750

493 061 920

945 389 640

0,25

236347410

729 409 330

7949631 768

18217904640

0,24

4372297 114

12321 928882

6 607 737 552

9079334 160

0,24

2 179040198

8 786 777 750

68060612256

59 906 650 440

0,18

10783197079

78 843 809 335

17705477244

15584283000

0,18

2805 170940

20510648184

3826727580

8838671400

0,10

883 867 140

4710594720

4 386 799 560

9 228 008 400

0,25

2307002 100

6693801 660

8625278948

10338845400

0,14

1447438356

10072717304

584 428 938

1495055841

0,25

373763960

958 192898

55201 120

133454880

0,25

33 363 720

88 564 840

13660270

34 54 1 520

0,25

8 635 380

22 295 650

68867136

191 291 880

0,24

45910051

114777 187

736946210

5278681200

0,23

1214096676

1951042886

35572810

337 131 600

0,23

77 540 268

113 113078

43 123600

156962520

0,22

34531754

77 655 354

72 924 748

191 291 880

0,17

32519620

105444368

745 575 792

4731 537720

0,24

1 135569053

1 881 144845

40695585216

53 134681080

0,24

12752323459

53447908675

67 426 372

460 692 960

0,14

64497014

131923386

Таблица 13.7

Характеристики

Тип файла
Документ
Размер
2,37 Mb
Тип материала
Учебное заведение
Неизвестно

Список файлов книги

Свежие статьи
Популярно сейчас
Как Вы думаете, сколько людей до Вас делали точно такое же задание? 99% студентов выполняют точно такие же задания, как и их предшественники год назад. Найдите нужный учебный материал на СтудИзбе!
Ответы на популярные вопросы
Да! Наши авторы собирают и выкладывают те работы, которые сдаются в Вашем учебном заведении ежегодно и уже проверены преподавателями.
Да! У нас любой человек может выложить любую учебную работу и зарабатывать на её продажах! Но каждый учебный материал публикуется только после тщательной проверки администрацией.
Вернём деньги! А если быть более точными, то автору даётся немного времени на исправление, а если не исправит или выйдет время, то вернём деньги в полном объёме!
Да! На равне с готовыми студенческими работами у нас продаются услуги. Цены на услуги видны сразу, то есть Вам нужно только указать параметры и сразу можно оплачивать.
Отзывы студентов
Ставлю 10/10
Все нравится, очень удобный сайт, помогает в учебе. Кроме этого, можно заработать самому, выставляя готовые учебные материалы на продажу здесь. Рейтинги и отзывы на преподавателей очень помогают сориентироваться в начале нового семестра. Спасибо за такую функцию. Ставлю максимальную оценку.
Лучшая платформа для успешной сдачи сессии
Познакомился со СтудИзбой благодаря своему другу, очень нравится интерфейс, количество доступных файлов, цена, в общем, все прекрасно. Даже сам продаю какие-то свои работы.
Студизба ван лав ❤
Очень офигенный сайт для студентов. Много полезных учебных материалов. Пользуюсь студизбой с октября 2021 года. Серьёзных нареканий нет. Хотелось бы, что бы ввели подписочную модель и сделали материалы дешевле 300 рублей в рамках подписки бесплатными.
Отличный сайт
Лично меня всё устраивает - и покупка, и продажа; и цены, и возможность предпросмотра куска файла, и обилие бесплатных файлов (в подборках по авторам, читай, ВУЗам и факультетам). Есть определённые баги, но всё решаемо, да и администраторы реагируют в течение суток.
Маленький отзыв о большом помощнике!
Студизба спасает в те моменты, когда сроки горят, а работ накопилось достаточно. Довольно удобный сайт с простой навигацией и огромным количеством материалов.
Студ. Изба как крупнейший сборник работ для студентов
Тут дофига бывает всего полезного. Печально, что бывают предметы по которым даже одного бесплатного решения нет, но это скорее вопрос к студентам. В остальном всё здорово.
Спасательный островок
Если уже не успеваешь разобраться или застрял на каком-то задание поможет тебе быстро и недорого решить твою проблему.
Всё и так отлично
Всё очень удобно. Особенно круто, что есть система бонусов и можно выводить остатки денег. Очень много качественных бесплатных файлов.
Отзыв о системе "Студизба"
Отличная платформа для распространения работ, востребованных студентами. Хорошо налаженная и качественная работа сайта, огромная база заданий и аудитория.
Отличный помощник
Отличный сайт с кучей полезных файлов, позволяющий найти много методичек / учебников / отзывов о вузах и преподователях.
Отлично помогает студентам в любой момент для решения трудных и незамедлительных задач
Хотелось бы больше конкретной информации о преподавателях. А так в принципе хороший сайт, всегда им пользуюсь и ни разу не было желания прекратить. Хороший сайт для помощи студентам, удобный и приятный интерфейс. Из недостатков можно выделить только отсутствия небольшого количества файлов.
Спасибо за шикарный сайт
Великолепный сайт на котором студент за не большие деньги может найти помощь с дз, проектами курсовыми, лабораторными, а также узнать отзывы на преподавателей и бесплатно скачать пособия.
Популярные преподаватели
Добавляйте материалы
и зарабатывайте!
Продажи идут автоматически
6549
Авторов
на СтудИзбе
300
Средний доход
с одного платного файла
Обучение Подробнее