160770 (599071), страница 34

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 34)

На основе произведенных расчетов определен интегральный коэффициент соотношения рыночной и остаточной балансовой стоимости для зданий и сооружений, равный 0,86961.

Применяя рассчитанный интегральный коэффициент к суммарной остаточной стоимости, получаем суммарную рыночную стоимость зданий и сооружений предприятия: 521 753 950 509 х 0,86961 = 453 722 452 902 руб.

ВЫВОД: рыночная стоимость зданий и сооружений рассматриваемого предприятия составляет на дату оценки (округленно) 455 000 000 000 руб.

12.3. Оценка объекта промышленной недвижимости для взноса в уставный капитал

Ниже дан пример оценки рыночной стоимости объекта промышленной недвижимости, являющегося неотъемлемой частью действующего предприятия, затратным методом, функциональный износ оценен с учетом конструктивных дефектов объекта.

Предметом настоящего исследования является определение стоимости имущественного комплекса. Дата оценки — 6 ноября 1996г.

Цель оценки — обоснование рыночной стоимости имущественного комплекса для принятия решения о взносе его стоимости в уставный капитал в соответствии со ст. 34 Закона РФ "Об акционерных обществах".

Характеристика рынка недвижимости. В целом рынок недвижимости в настоящее время перешел в новую стадию развития. На начальном этапе развития спрос на недвижимость, появившийся в результате массовой приватизации, поддерживался небольшим слоем платежеспособных потребителей и привел к спекуляциям и появлению диспропорций на рынке. Сейчас состояние рынка изменилось: растет предложение качественной недвижимости, прекращается рост цен (они достаточно стабильны в последнее время) и существенно меняется структура спроса. Специалисты отмечают увеличивающийся международный спрос на имеющие хорошую форму и удобно расположенные площади под склады и материально-техническое обеспечение, под распределители, под оптовую и розничную торговлю. В основном ищут хорошо расположенные и освоенные строительные участки для специализированных рынков, универмагов, для торговли и сервисных услуг, гостиниц, офисных центров, которые имеют соответствующую цену и могут быть использованы в недалеком будущем.

Таблица 13.9

Рыночная стоимость зданий и сооружений

В настоящее время рынок промышленной недвижимости в центральных областях европейской части РФ находится в состоянии формирования. В отличие от Москвы и Московской области, где формирование рынка произошло в основном в 1995— 1996 гг., в других регионах европейской части РФ спрос на промышленную недвижимость практически отсутствует. Прежде всего это связано с депрессивным состоянием экономики.

Информация по ставкам арендной платы, ценам продаж и предложения была получена от риэлторских и оценочных фирм, работающих па рынке недвижимости европейской части РФ. Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

• сделки по купле-продаже промышленной недвижимости на рынке носят исключительный характер;

• цены предложения часто существенно отличаются от цен сделок;

• в условиях недостатка финансовых ресурсов пользуются спросом небольшие производственные или складские помещения площадью до 500 м².

К осени 1996г. на рынке промышленной недвижимости областей центральной части России (Тверская, Новгородская, Владимирская, Калужская, Нижегородская, Саратовская) сложились следующие ставки арендной платы:

Ставка арендной платы, долл. за 1 м² в год

Складские помещения площадью, м²:

до 100 30-60

100-1000 20-40

более 1000 до 20

Производственные помещения площадью, м²:

до 1000 20-40

более 1000 до 20

Для большинства проданных объектов (включая и административные) цена продажи не превышает 100 долл. за 1 м²

По региону, в котором находится рассматриваемый объект, данных о сделках купли-продажи или сдачи в аренду объектов промышленной недвижимости получить не удалось. По данным, полученным из различных источников, оценщики сделали вывод о том, что стоимостные характеристики недвижимости примерно соответствуют тем показателям, которые приведены выше.

Рассматриваемое здание имеет цех сварки, в котором в год по проекту и фактически сваривалось деталей общей массой 26 000 т.

Цех сварки представляет собой одноэтажное двухпролетное здание шириной 36 м (ширина каждого пролета 18 м), длиной 72 м, площадью 2592 м^:, высотой 8,8 м, со строительным объемом 22 810 м³. Цех состоит из двух пролетов, оборудованных пятью мостовыми кранами грузоподъемностью по 5 т.

Фундаменты железобетонные, монолитные столбчатого типа.

Каркас металлический, в первом пролете — из конструкций типа ''Хард", во втором — из металлоконструкций Шатского завода.

Покрытие — трехслойные металлические панели из штампнастила с утеплителем из пенополиуретана толщиной 80 мм. Кровля рулонная.

Стеновые панели облегченные, с деревянным каркасом, утеплителем из минплиты толщиной 80 мм и обшивками с двух сторон из листового металла толщиной 1 мм. Торцевые стены второго пролета кирпичные.

Здание оборудовано системами отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации, электроосвещения, приточной и вытяжной вентиляцией, в том числе системой местных отсосов от сварочных постов.

Комплектное оборудование цеха сварки фирмы "Равема" (Германия) предназначено для сварки металлоконструкций и сборочных узлов, поступающих из цеха переработки стали, и их последующего цинкования в цехе цинкования.

Расчет рыночной стоимости здания. Оценка объекта недвижимости проводилась в составе единого производственного комплекса с учетом существующего использования, и поэтому в соответствии с Международными стандартами оценки (Стандарт 3. Оценка в целях финансовой отчетности и смежной документации) для подобных объектов анализ наилучшего и наиболее эффективного использования не проводился.

После всестороннего анализа ситуации выяснилось, что применение метода сопоставимых продаж к оценке недвижимого имущества, вносимого в уставный капитал АО "YYY", невозможно, поскольку данных о продажах подобных объектов при проведении анализа не выявлено, а при оценке объектов недвижимости в составе единого имущественного комплекса методически некорректно рассматривать продажи отдельных объектов вне данного комплекса.

Характеристики

Список файлов книги