160770 (599071), страница 31
Текст из файла (страница 31)
Шифр (наименование) объекта оценки — производственный
корпус № 10б.
Группа капитальности объекта оценки 1.
Расчетный объем объекта оценки 106 142 м3.
В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) типовых объектов в качестве аналога рассматривается здание средней высотой до 8,5 м без крапов.
Характеристики объекта-аналога:
-
Группа капитальности 1.
-
Число этажей 1.
-
Фундаменты — ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный) (сборник 7 УПВС, табл. 10, вариант 1).
-
Стены кирпичные.
-
Перегородки кирпичные.
-
Колонны железобетонные (сборные и монолитные).
-
Перекрытия — железобетонные балки (плиты).
-
Покрытия из сборного железобетонного настила.
-
Кровля рулонная.
-
Полы цементно-песчаные, бетонные, асфальтобетонные, мозаичные.
-
Проемы есть.
-
Отделка есть.
Таблица 13.1
Рассматриваемые объекты
| № п/п | Наименование | Год постройки | Строительный объем, м3 | Площадь м2 |
| 1 | Производственный корпус № 106 | 1987 | 106 142 | 11 794 |
| 2 | Бытовой корпус № 18 главного производства | 1972 | 90 197 | 5317 |
| 3 | Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2 | 1973 | 491 022 | 32735 |
| 4 | Производственный корпус № 3 | 1971 | 259 190 | 31 360 |
| 5 | Здание заводоуправления (корпус № 36) | 1971 | 3 175 | 265 |
| 6 | Склад сырья готовой продукции (корпус №5) | 1972 | 274 353 | 20505 |
| 7 | Производственный корпус № 51 | 1972 | 150000 | 14260 |
| 8 | Корпус № 60 | 1978 | 1 059 590 | 147 165 |
| 9 | Корпус № 62 | 1978 | 267 095 | 23722 |
| 10 | Корпус № 68 | 1986 | 29915 | 5800 |
| 11 | Материальный склад (корпус № 7) | 1971 | 138450 | 12735 |
| 12 | Производственный корпус № 99 | 1982 | 166389 | 12214 |
| 13 | Компрессорная станция (корпус № 4) | 1971 | 14050 | 2489 |
| 14 | Внутриплощадочная насосная станция № 1 | 1971 | 618 | 103 |
| 15 | Внутриплощадочная насосная станция ,№ 2 | 1971 | 156 | 26 |
| 16 | Главная понизительная подстанция (корпус № 15) | 1972 | 864 | 180 |
| 17 | Склад растворителей (корпус № 10) | 1973 | 8234 | 1 098 |
| 18 | Галерея бытового корпуса № 18 | 1973 | 720 | 240 |
| 19 | Трансформаторная (объект 46) | 1974 | 389 | 108 |
| 20 | Главная понизительная подстанция (корпус № 66) | 1979 | 864 | 180 |
| 21 | Бункерный и тарный склад сажи | 1972 | 20141 | 3024 |
| 22 | Производственный корпус № 1 | 1972 | 941 809 | 77323 |
| 23 | Склад масел (корпус № 104) | 1982 | 540 | 108 |
Стоимость 1 м3 объекта-аналога (при объеме до 100 000 м3) в ценах 1969 г. составляет 8.40 руб.
В соответствии с указаниями по практическому применению Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) стоимость 1 м3 объекта-аналога должна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивных решениях объекта оценки (табл. 13.2).
Таблица 13.2
Характеристики объекта-аналога и объекта оценки
| Отличительный фактор | Объект-аналог из УПВС | Оцениваемый объект | Корректирующий коэффициент |
| Группа капитальности | 1 | 1 | 1,00 |
| Этажность | 1 | 1 | 1.00 |
| Тип фундаментов | Ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный) | Ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный) | 1,00 |
| Тип стен | Кирпичные | Из несущих панелей | 1,03 |
Величина корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 1.03.
Стоимость здания-аналога в ценах 1969 г. рассчитывается по следующей формуле:
S = CVmax,K + tyC(V-Vmax)K = 915684 руб.,
где С —стоимость 1 м3 объекта-аналога;
V — расчетный объем;
К — коэффициент корректировки;
Vmax — величина объема, для которого УПВС не требуют корректировки;
ty — корректировочный коэффициент на объем сверх величины, установленной УПВС (Vmax = 100000м ), равный 0,95.
В результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с учетом корректировок на конструктивные отличия, отличий в составе и типах инженерного оборудования и благоустройств и корректировки на расчетный объем составляет в ценах:
1969 г. (без учета прибыли предприятия и дополнительных косвенных издержек) — 741 704 руб.;
1984 г. (та же) — 882 627 руб.;
на дату оценки (та же) — 9 678 009 тыс. руб. (табл. 13.3).
Сумма процентов меньше 100, потому что состав и типы инженерного оборудования и благоустройств отличны от приведенных в таблицах УПВС.
При расчете полной восстановительной стоимости необходимо учесть налог на добавленную стоимость (20%), а также предпринимательскую прибыль.
Предпринимательская прибыль — это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Величина предпринимательской прибыли определена в размере 30% (на основе исследования рынка) (табл. 13.4).
Таблица 13.3
Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС
| Конструктивный элемент | Процент от стоимости здания-аналога | Стоимость, тыс. руб. |
| Фундаменты | 8 | 955 852,8 |
| Стены | 11 | 1 314297,5 |
| Перегородки | 2 | 238 963,2 |
| Перекрытия | 4 | 477 926,4 |
| Кровля | 14 | 1 672 742,3 |
| Полы | 12 | 1 433779,1 |
| Проемы | 4 | 477 926,4 |
| Отделочные работы | 6 | 716889,6 |
| Прочие работы | 5 | 597 408,0 |
| Технические системы | 15 | 1 792 223,9 |
| В том иное: | ||
| холодное водоснабжение | 3 | 358 444.8 |
| горячее водоснабжение | 2 | 238 963,2 |
| канализация | 2 | 238 963,2 |
| электроосвещение | 6 | 716889,6 |
| вентиляция | 2 | 238 963,2 |
| Итого | 81 | 9 678 009.0 |
Таблица 13.4
Полная восстановительная стоимость зданий
| № п\п | Наименование | Восстановительная стоимость, руб. | Восстановительная стоимость с учетом НДС и предпринимательской прибыли, руб. |
| 1 | Производственный корпус № 106 | 9 678 009 000 | 15097694040 |
| 2 | Бытовой корпус № 18 главного производства | 3 1 707 424 000 | 49463581440 |
| 3 | Корпус производства пресс-форм и рембазы №2 | 47371 487000 | 73899519720 |
| 4 | Производственный корпус № 3 | 25 242 625 000 | 39 378 495 000 |
| 5 | Здание заводоуправления (корпус № 36) | 1 169408000 | 1 824 276 480 |
| 6 | Склад сырья готовой продукции (корпус № 5) | 23 62 1 700 000 | 36 849 852 000 |
| 7 | Производственный корпус № 51 | 14388546000 | 22446131760 |
| 8 | Корпус № 60 | 94 937 535 000 | 148 102554600 |
| 9 | Корпус № 62 | 24697315000 | 38527811400 |
| 10 | Корпус №68 | 10933080000 | 17055604800 |
| 11 | Материальный склад (корпус № 7) | 11 965221 000 | 18665744760 |
| 12 | Производственный корпус № 99 | 16384569000 | 25 559 927 640 |
| 13 | Компрессорная станция (корпус № 4) | 1 690212000 | 2 636 730 720 |
| 14 | Внутриплощадочная насосная станция № 1 | 153986000 | 240218160 |
| 15 | Внутриплощадочная насосная станция № 2 | 39 05 1 000 | 60919560 |
| 16 | Главная понизительная подстанция (корпус № 15) | 209 577 000 | 326940120 |
| 17 | Склад растворителей (корпус № 10) | 4 638 772 000 | 7 236 484 320 |
| 18 | Галерея бытового корпуса № 18 | 298 292 000 | 465 335 520 |
| 19 | Трансформаторная (объект 46) | 1 59 04 1 200 | 248 103 960 |
| 20 | Главная понизительная подстанция (корпус № 66) | 202 887 000 | 316503720 |
| 21 | Бункерный товарный склад сажи | 4 044 049 000 | 6308 716440 |
| 22 | Производственный корпус № 1 | 71 244862000 | 111 141 984720 |
| 23 | Склад масел (корпус № 104) | 381 760000 | 595 545 600 |
Определение износа. Оценка физического износа зданий проводилась с использованием программы "ValMaster". При разработке блока расчета износа создатели программы исходили из трактовки понятий, изложенной в гл. 12.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
