Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 6)

- проект организации строительства объекта капитального строительства;

- проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

- положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации;

- разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение);

- согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка после проверки всей предоставленной застройщиком документации. Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

3.3Порядок ввода объекта в эксплуатацию

По завершении строительства застройщику необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Такое разрешение представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства (реконструкции) объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного (реконструированного) объекта градостроительному плану земельного участка (проекту планировки территории и проекту межевания территории в случае линейного объекта), а также проектной документации. Разрешение является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта (п.1, 10 ст.55 Градостроительного кодекса РФ, далее – ГрК РФ).

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик (заявитель) обращается в тот же орган государственной власти или местного самоуправления (исполнитель), который выдал ему разрешение на строительство.

Общие требования к процедуре выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) определены в ст.55 ГрК РФ, а также Постановлением Правительства РФ от 01.03.2013 № 175 «Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» (далее – Постановление №175).

К заявлению на выдачу разрешения прикладываются следующие документы (п.3 ст.55 ГрК РФ):

- правоустанавливающие документы на земельный участок;

- градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

- разрешение на строительство;

- акт приемки застройщиком законченного объекта от подрядчика;

- документ, подтверждающий соответствие объекта требованиям технических регламентов;

- документ, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации;

- документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

- схема расположения объекта, расположения сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка или планировочная организация земельного участка;

- заключение государственного строительного надзора (при необходимости);

- документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта.

- технический план объекта (введен Постановлением №175).

Срок рассмотрения заявления о выдаче разрешения составляет не более 10 дней с момента подачи заявления (п.5 ст.55 ГрК РФ).

3.4Особенности договоров аренды торговых помещений

В соответствии с действующим законодательством договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в конкретных случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). С учетом обстоятельств заключения договора аренды торговых помещений в ТЦ существенными можно считать все условия, перечисленные в тексте проекта договора, представленном арендодателем.

Основную часть договора принято подразделять на части или параграфы. Их число может быть произвольным, однако логика данных правоотношений позволяет говорить о ряде разделов, остающихся неизменными. Как показывает практика, систематизация обязательств сторон нижеприведенным образом наиболее отвечает цели их полного раскрытия и закрепления в тексте соглашения об аренде.

В тексте договора логично выделять следующие смысловые части:

- предмет договора;

- порядок использования помещения, доступ в помещение и система охраны;

- срок аренды и взаимодействие сторон при регистрации договора аренды;

- порядок передачи и возврата помещения;

- порядок взаиморасчетов между сторонами;

- страхование;

- права и обязанности арендатора;

- права и обязанности арендодателя;

- взаимная ответственность сторон;

- досрочное расторжение договора.

Также при эксплуатации торгового центра возможно сдача помещений в аренду одному арендатору, который в свою очередь будет сдавать данные помещения по договору субаренды.

Договор субаренды имеет производный характер, и его юридическая судьба зависит от основного договора аренды. Несмотря на такую «зависимость», договор аренды и договор субаренды не порождают каких-либо обязательств между первоначальным арендодателем и субарендатором. Субарендодателю важно понимать, что в случае если суб­арендатор нанесет вред имуществу, отвечать перед первоначальным арендодателем придется субарендодателю.

В целях исключения рисков, возникающих из производного характера договора субаренды, субарендатору, в свою очередь, необходимо удостовериться, что субарендодатель обладает правом на сдачу имущества в субаренду, а также предельно внимательно изучить условия первоначального договора аренды о сроках действия и возможности его расторжения.

Договоры субаренды можно условно разделить на краткосрочные (заключаются на срок менее 1 года) и долгосрочные (заключаются на срок 1 год и более). Для целей обеспечения стабильного пользования имуществом и капитализации права субаренды (залог и пр.) заключение долгосрочного договора предпочтительней.

3.4.1 Правовое регулирование инвестиционных отношений

Инвестиции в отличии от купли-продажи или заказа-исполнения состоит в том, что риск эффективности инвестиции лежит на инвесторе. Недостаточно получить денежные средства или оборудование в целях развития промышленности, необходимо еще нечто, что не обладает материально-вещественной формой и выражается в таких понятиях, как интерес, ответственность, риск. В случае кредитования риск и ответственность лежит на получателе кредита, а в случае инвестирования – на инвесторе. В обмен на финансовый интерес.

Инвестициями по Закону РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Застройщик, который получил земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капиталовложения физических лиц. Инвестиционная деятельность регулируются Федеральным Законом от 25.02.1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». В соответствии с ним инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений являются субъектами инвестиционной деятельности, а заказчиком является уполномоченные на то инвесторами физические или юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчиками могут быть сами инвесторы. При этом заказчик, если он не является инвестором, не приобретает права собственности на объект недвижимости.

Инвесторами в соответствии с ФЗ №39 могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (иностранные инвесторы). Данный закон регулирует правовое положение всех субъектов инвестиционной деятельности, их права на результаты этой деятельности и обязанности, а так же отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Когда заключается такой договор стороны свободны в определении своих отношений, но он не должен противоречить закону.

В дипломном проекте предположим, что инвестор предпочёл построить ТРЦ при помощи такого договорного отношения как простое товарищество. В соответствии со ст. 1041 Гражданского кодекса РФпо договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Основными признаками договора простого товарищества являются:

1. Количество участников – двое и более лиц.

2. Соединение вкладов, в качестве которых могут выступать деньги и другое имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, деловая репутация, деловые связи, а также другие виды. Стоимость всех вкладов предполагается равной, если иное не вытекает из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Причем, денежная оценка вкладов производится по соглашению между участниками (товарищами). Следует отметить, что, по общему правилу, внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные доходы и плоды от такой деятельности являются их общей долевой собственностью Договором простого товарищества также предусматриваются обязанности товарищей по содержанию общего имущества и порядок возмещения связанных с этим расходов. Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при не достижении согласия – в установленном судом порядке.

3. Специально установлено несколько правил по заключению сделок товарищами. При совместном ведении дел для совершения каждой сделки требуется согласие всех товарищей. В отношениях с третьими лицами полномочия товарища на совершение сделки от имени всех товарищей может удостоверяться либо доверенностью, выданной ему остальными товарищами, либо самим договором простого товарищества, заключенного в письменной форме. Следует иметь в виду, что в отношениях с третьими лицами товарищи не вправе ссылаться на ограничения прав товарища, совершившего сделку, если не докажут, что в момент заключения данной сделки это третье лицо знало или должно было знать о существовании таких ограничений.

4. Целью заключения договора простого товарищества является извлечение прибыли, а также может быть поставлена иная, не противоречащая закону цель. Поскольку основной целью договора простого товарищества является извлечение прибыли, то необходимо рассмотреть порядок распределения получаемой прибыли, порядок покрытия расходов и убытков, связанных с осуществлением совместной деятельности, определяется соглашением сторон, а при его отсутствии каждый товарищ несет убытки и расходы пропорционально стоимости своего вклада в общее дело. Соглашение, устраняющее кого-либо из товарищей от участия в прибыли или освобождающее кого-то из них от участия в покрытии общих расходов и убытков, является ничтожным.

3.5 Экологическая экспертиза

Экологическая экспертиза - это установление соответствия намечаемой хозяйственной и иной деятельности экологическим требованиям и определение допустимости реализации объекта экологической экспертизы в целях предупреждения возможных неблагоприятных воздействий этой деятельности на окружающую природную среду и связанных с ними социальных, экономических и иных последствий.

Характеристики

Список файлов ВКР