Автореферат (1155631), страница 7
Текст из файла (страница 7)
Это позволило выявить сильные и слабые стороны,возможности и имеющиеся риски, присущие двум правовым механизмам, а такжесформулировать рекомендации по созданию комплексного механизма правовогорегулирования сделок с недвижимостью за счет минимизации рисков и устраненияслабых сторон государственной регистрации прав, в том числе посредствомвнесения изменений в действующее законодательство. Рекомендованныеизменения касаются целесообразности закрепления обязательного нотариальногоудостоверения сделок с недвижимостью с участием физических лиц ииностранных организаций и предоставления прямого доступа нотариусам ксведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав нанедвижимость.Вовторойглаве«Правовоерегулированиенотариальногоудостоверения сделок с недвижимостью в международном частном праве»выявляются основные тенденции правового регулирования международныхсделок с недвижимостью в России и некоторых зарубежных странах, освещаютсявопросы их коллизионного регулирования, а также определяются перспективыунификации регламентационных основ нотариального удостоверения сделок снедвижимостью (на примере стран ЕАЭС).В первом параграфе второй главы «Закономерности и тенденцииразвитияправовогорегулированиянотариальногоудостоверениямеждународных сделок с недвижимостью в Российской Федерации» проведен22анализ новелл законодательства, направленных на повышения привлекательностисовершения сделок с недвижимостью с участием нотариуса.
Ввидумногочисленности федеральных законов автором проведена их классификация наряд групп на основании критерия функциональной направленности(информатизация нотариальной практики; расширение полномочий нотариуса(увеличениеправнотариусаиперечнянотариальныхдействий);совершенствование нотариального тарифа; корректировка ранее внесенныхизменений; усиление взаимодействия с институтом государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним). Исследуя новеллы, связанные синформатизацией нотариальной практики, автор, отстаивая идею оцелесообразности введения обязательного нотариального удостоверения сделок снедвижимостью, подчеркивает, что в случае реализации на законодательномуровне подобного предложения и внесения изменений в ст. 8.1 ГК РФ потребуетсяреформировать и Единую информационную систему нотариата за счет созданиядвух новых сервисов «Нотариально удостоверенные сделки с недвижимостью» и«Запись на прием к нотариусу».
Дана оценка целесообразности введениятехнологии блокчейн в нотариальную деятельность. Рассматривая процессрасширения компетенции нотариуса в сфере гражданского оборота недвижимости,автор обращает внимание на проблему нотариального удостоверения сделок снедвижимостью, в которых одной из сторон оказалось дееспособное лицо, неспособное на момент совершения сделки понимать значение своих действий илируководить ими. В целях ее решения предлагается создать единый реестр лиц (сдоступом к нему нотариуса), в отношении которых возбуждено производство опризнании недееспособным или ограниченно дееспособным и дополнить ст.
41Основ законодательства РФ о нотариате. Исследуя динамику изменениянотариального тарифа за удостоверение сделок с недвижимостью, автор пришел квыводу о необходимости его дальнейшего снижения (в частности, в случаезаключения сделки между близкими родственниками).
Кроме того, в данной частиисследования автор подчеркивает необходимость закрепления обязательнойнотариальной формы для сделок с недвижимостью с учетом интересов субъектовгражданского оборота, выдвигая конкретные предложения по совершенствованиюзаконодательства.Во втором параграфе второй главы «Нотариальное удостоверениесделок с недвижимостью как гарантия защиты прав участниковмеждународныхдоговорныхотношений»изучаетсяположительныйзарубежный опыт законодательного закрепления обязательной нотариальнойформы для сделок с недвижимостью в странах романо-германской правовойсемьи, имеющих традиционную историческую связь с российским правопорядком.Это, прежде всего, Германия и Франция.
В связи с этим на основе анализаположений немецкого законодательства рассматриваются такие понятия как:«недвижимость», «сделка», «форма сделки», «нотариальная форма сделки»,«нотариальное удостоверение», а также юридическая конструкция приобретенияправ на недвижимое имущество, перечень сделок, для которых нотариальнаяформа обязательна, обязанности, выполняемые нотариусом при совершениинотариального действия по удостоверению сделок с недвижимостью, порядоквзимания нотариального тарифа, а также ответственность нотариуса. Внимание23уделено и некоторым проблемам немецкой правоприменительной практики.Кроме того, проанализирована конструкция приобретения права собственности нанедвижимое имущество во Франции, где участие нотариуса в сделках снедвижимостью имеет многовековую историю.
По итогам проведенного анализасделан вывод о том, что нотариальное удостоверение сделок с недвижимостьюслужит гарантией защиты прав участников международных договорныхотношений, что подтверждается тем, что в странах, в которых роль нотариуса вгражданском обороте недвижимости существенна, случаи оспаривания сделок снедвижимостью крайне редки, а гражданский оборот характеризуетсястабильностью. Несмотря на объективную потребность в стабилизацииотечественногогражданскогооборотанедвижимости,заимствованиеположительного зарубежного опыта, целесообразно проводить с учетомспецификиикомплексногоанализадействующегонациональногозаконодательства.
В связи с этим, до введения обязательной нотариальной формыдля сделок с недвижимостью в отечественное законодательство, предлагаютсяподготовительные меры адаптивного характера.Третийпараграфвторойглавы«Коллизионныевопросынотариального удостоверения международных сделок с недвижимостью изаконодательные подходы к их урегулированию» посвящен рассмотрениювопроса о праве, подлежащем применению к сделкам с недвижимостью(подлежащим нотариальному удостоверению или стороны которых по своемусоглашению избрали нотариальную форму), осложненным иностраннымэлементом.
На примере такой распространенной сделки с недвижимостью каккупля-продажа исследуются традиционные коллизионные привязки, которыеиспользуются в случае, если сделка проходит процедуру нотариальногоудостоверения, раскрываются проблемы, с которыми сталкивается нотариус присовершении обозначенного нотариального действия (в частности, одна из нихсвязана с необходимостью установления содержания норм иностранного права,подлежащего применению), а также предлагаются способы их разрешения.
Крометого, автором сформулированы рекомендации для сторон сделок снедвижимостью, осложненных иностранным элементом, заключаемых внотариальной форме. С учетом выявленной тенденции коллизионногорегулирования международных сделок с недвижимостью, заключающейся врасширении принципа автономии воли сторон и отхода от традиционнойколлизионной привязки (lex rei sitae – закон места нахождения вещи), авторомпредложены рекомендации, сущность которых заключается в предоставлениивозможности сторонам по своему соглашению определять право, подлежащееприменению к договору в отношении недвижимого имущества, находящегося натерритории России. При этом, выбор права, подлежащего применению кдоговорам в отношении недвижимого имущества, осложненных иностраннымэлементом, должен зависеть от личного закона одной из сторон сделки иограничиваться в отношении сторон сделки, чей личный закон определяется поправу страны, не входящей в специальный перечень, утвержденныйПравительством РФ.В четвертом параграфе второй главы «Унификация правовогорегулирования нотариального удостоверения международных сделок с24недвижимостью: на примере стран ЕАЭС» определяются основные направленияунификации правового регулирования стран-участниц в сфере нотариальногоудостоверения международных сделок с недвижимостью.
Подчеркивается, что вдвусторонних международных договорах о правовой помощи по гражданским,семейным и уголовным делам, участником которых является РоссийскаяФедерация или СССР не содержится коллизионных норм, определяющих правоподлежащее применению к сделкам с недвижимостью, осложненныминостранным элементом, а двусторонние соглашения между нотариальнымипалатами различных государств, имеющие ненормативный характер, определяютобщие направления сотрудничества и взаимодействия нотариальных палат.Соответственно, до настоящего времени основной коллизионной привязкой ксделкам с недвижимостью, осложненным иностранным элементом, является lex reisitae (закон места нахождения вещи). Вместе с тем, данное обстоятельство неявляется препятствием для возможной унификации правовых норм,регламентирующих механизм нотариального удостоверения сделок снедвижимостью.Авторомдоказываетсяцелесообразностьпроведенияунификации правовых норм, регламентирующих механизм нотариальногоудостоверения сделок с недвижимостью, в рамках такого региональногоинтеграционного объединения как ЕАЭС.
В связи с этим, проводится правовойанализ действующего законодательства стран-участниц ЕАЭС (положенийгражданских кодексов и норм специальных законов о нотариате), которыйпозволил выявить ряд сходств и отличий в правовой регламентации механизманотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Кроме того, по мнениюавтора, комплексного механизма защиты имущественных прав субъектовгражданского оборота в ЕАЭС до настоящего времени не создано, о чемсвидетельствуют вопиющие факты по незаконному изъятию недвижимости усубъектов гражданского оборота.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
