Автореферат (1155631), страница 6
Текст из файла (страница 6)
Особое вниманиеобращается на современную тенденцию развития гражданского оборотанедвижимости, которая заключается в его нестабильности, выражающейся вбольшом количестве сделок, которые оспариваются в судебном порядке.В первом параграфе первой главы «Понятие, виды и правовой режимнедвижимого имущества в гражданском обороте» рассмотрены различныедоктринальные и законодательные подходы к ключевому для настоящегоисследования понятию недвижимость. Так, в доктрине понятие недвижимость19определяют с помощью двух групп признаков (физические и юридические),опираясь на которые возможно разделить существующие объекты недвижимостина естественные и искусственные.
Анализ ст. 130 ГК РФ позволил авторуразграничить категории «недвижимое имущество», «недвижимая вещь» и«недвижимость». Выявлены критерии отнесения объекта гражданских прав кнедвижимости, выработанные судебной практикой, а также рассмотренысуществующие в доктрине классификации видов недвижимого имущества.Изучена сущность и правовой режим отдельных видов объектов недвижимогоимущества, среди которых особое внимание было уделено земельному участку ижилому помещению. К числу значимых признаков большинства объектовнедвижимости традиционно относят признак оборотоспособности, которыйнепосредственно связан с их правовым режимом и возможностью «юридического»перемещения, осуществляемого в рамках гражданского оборота. Исследованиедоктрины позволило прийти к выводу об отсутствии единообразного подхода кпонятию «гражданский оборот».
Вместе с тем, проведенный анализсуществующих доктринальных подходов к обозначенной категории позволилавтору сформулировать понятие «гражданский оборот», «гражданский оборотнедвижимости», а также «международный гражданский оборот недвижимости».По итогам проведенного исследования выявлен ряд специфических признаковнедвижимости, позволяющих отнести ее к особой категории объектовгражданского оборота, которые нуждаются в дополнительных гарантийных иохранных механизмах правового характера, к числу которых, по мнению автора,следует отнести обязательное нотариальное удостоверение сделок снедвижимостью.Во втором параграфе первой главы «Предпосылки законодательногостановлениямеханизманотариальногоудостоверениясделокснедвижимостью» на основе краткого исторического экскурса становления иразвития института нотариата как органа, наделенного компетенцией в сферегражданского оборота недвижимости, автором определено, что нотариальноедействие по удостоверение сделок с недвижимостью возможно отнести ктрадиционным полномочиям института нотариата, который реализуя его,обеспечивал надлежащую правовую охрану недвижимости как особо ценногообъекта гражданского оборота.
Несмотря на исторически сложившуюся традицию,состоящую в обязательном участии нотариуса в сделках с недвижимостью,начиная с 1998 года, институт нотариата был фактически отстранен изгражданского оборота недвижимости за счет того, что нотариальная форма длябольшинства значимых сделок с недвижимостью была отменена. Механизмомпризванным заменить нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сталагосударственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Однако анализ практики показал, что этот механизм не оправдал в полной меревозложенных на него надежд и не справился с задачей обеспечения стабильностигражданского оборота недвижимости.
Данное обстоятельство стало предпосылкойразработки и выдвижения ряда инициатив, направленных на введение взаконодательство обязательной нотариальной формы для сделок снедвижимостью. Вместе с тем, выдвигаемые законодательные инициативы неувенчались успехом как по причине серьезного противодействия со стороны20общественности, представителей научного сообщества, так и в силу ихобъективной недоработанности.
Кроме того, установлено, что механизмнотариального удостоверения сделок с недвижимостью характеризуетсяопределенными недостатками, которые возможно скорректировать посредствомвнесения изменений в законодательство, так и существенными преимуществамидля гражданского оборота и его субъектов. Проведенный анализ позволил выявитьвнутренние и внешние факторы, препятствующие развитию механизманотариального удостоверения сделок с недвижимостью.В третьем параграфе первой главы «Нотариальное удостоверениесделок с недвижимостью как эффективный способ защиты прав участниковгражданского оборота» рассматриваются основные понятия, определениекоторых имеет значение, как для диссертационного исследования, так и дляюридической науки, а также правового регулирования.
Среди них: «сделка»,«форма сделки», «нотариальная форма сделки», «нотариальное удостоверение»,формулируется определение понятия «механизм нотариального удостоверениясделок с недвижимостью». Автором подчеркивается, что нотариус, осуществляянотариальное действие по удостоверению сделки с недвижимостью, выполняетряд функций, которые имеют существенное значение, как для стабильногофункционирования и контроля за гражданским оборотом недвижимости, так и дляреализации прав его субъектов. Выполнение нотариусом разъяснительноконсультационной и превентивной функции предопределяет наличие особыхгарантий, обеспечиваемых нотариальной формой для сделок с недвижимостью(гарантия возмещения убытков, повышенная доказательственная силанотариального акта), которые отсутствуют в случае заключения сделки снедвижимостью в простой письменной форме.
Кроме того, установлено, чтопосредники на рынке недвижимости не способны выполнить на должном уровнефункции, которые выполняются нотариусом при удостоверении сделки снедвижимостью. Исходя из этого, автор полагает, что заключение сделок снедвижимостью в простой письменной форме несет в себе существенные рискидля ее сторон, ключевым из которых выступает ее оспоримость. Позиция автораподтверждается как данными судебной статистики, так и анализом текстовсудебных решений, который позволил выделить типичные случаи для признаниядоговоров по отчуждению недвижимости недействительными (заключение сделокс недвижимостью по поддельным документам, ненадлежащее исполнениепосредниками на рынке недвижимости своих услуг, введение граждан, в том числезлоупотребляющих спиртными напитками и наркотическими веществами,социально незащищенных, престарелых, имеющих большие долги закоммунальные услуги в заблуждение относительно последствий заключениясделки и др.).
В результате проведенного исследования, а также ввиду отсутствия(минимального уровня) риска оспаривания нотариально удостоверенной сделки снедвижимостью автором обосновывается, что механизм нотариальногоудостоверения сделок с недвижимостью служит инструментом, способствующимснижению издержек субъектов гражданского оборота и экономии бюджетныхсредств государства.Четвертый параграф первой главы «Нотариальное удостоверениесделок с недвижимостью и государственная регистрация прав на21недвижимость: сопоставительный анализ эффективности взаимодействиядвух правовых механизмов» посвящен определению направлений повышенияэффективности взаимодействия механизмов государственной регистрации прав нанедвижимость и нотариального удостоверения сделок с ней.
Исследуютсяправовые основы, принципы и юридическое значение государственнойрегистрации прав на недвижимость. С учетом анализа данных судебнойстатистики, которые свидетельствуют о росте числа споров по искам, связанным соспариванием зарегистрированных прав на недвижимое имущество, рассмотренапроблема реализации принципа публичной достоверности государственногореестра недвижимости. Кроме того, особое внимание уделено и проблемеотсутствия механизма реализации добросовестными субъектами гражданскогооборота права на компенсацию за утрату права собственности на недвижимость.Анализируется содержание правовой экспертизы проводимой государственнымрегистратором в соответствии с ранее действовавшими положениямиФедерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» и новым Федеральным закономот 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».Обращается внимание на то, что с принятием Федерального закона от 13.07.2015№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» позиции институтанотариата в гражданском обороте усилились.
Изучаются доктринальные подходык соотношению обязательного нотариального удостоверения сделок снедвижимостью и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.Определяются перспективы внедрения технологии блокчейн в деятельностьРосреестра. С помощью метода SWOT-анализа проанализирована деятельностьорганов государственной регистрации прав и института нотариата врассматриваемой сфере.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
