Автореферат (1152714), страница 3
Текст из файла (страница 3)
Так в зависимости от выбранного ОТЫ, проект развития застроенных территорий может быть экономически эффективным, но иметь низкую оценку достигаемого изменения уровня комфортности жилищного фонда, и наоборот, может быть экономически неэффективным, но иметь высокую оценку достигаемого изменения уровня комфортности. Предложен показатель градостроительного потенциала проекта развития застроенных территорий, определяемый как отношение достигаемого изменения уровня комфортности жилищного фонда к объему инвестиционных затрат для приоритетного ОТМ (СОЯТогч-): ГП = СОМГ/СОЯТогм~, ~баллруб.) (2) ОТМ-1. Снос и новое строительство (за счет средств инвестора): Ипйеа = Сф+ Яеь оти-~ — СОЗТогм~ — Ыс — Кепи — ОН > 0 (3) (3.1) СОБТты~ =Лет+ 0ет+ Сон+ Еп~ Лет = Х *25 * ('Соя + Социо .) (3.5) Общим условием реализуемости инвестиционно-строительного проекта является покрытие инвестиционных, текущих и финансовых затрат за счет источников финансирования и доходов этого проекта.
Источниками финансирования инвестиционно-строительных проектов развития застроенных территорий могут являться: ° средства, предусмотренные в федеральном, региональном и муниципальном бюджете на капитальный ремонт и модернизацию зданий, сооружений и территорий сложившейся жилой застройки; ° средства жителей, накопленные на счете Фонда капитального ремонта или на специальном счете в банке; ° инвестиционный капитал. В целях определения финансовой реализуемости проекта приоритетного ОТМ сформированы модели; ОТМ-1. Снос и новое строительство (за счет бюджетных средств): Ипйея = Пт + Сф' — СОЯТотм-~ > д СОЯТогм~ =Лет+Лет+ Соп+1и~ (4Л) где: Сф' — средства, накопленные на счете фонда капитального ремонта, в случае признания домов аварийным и подлежащим сносу (руб,); Яеютч-~— выручка от продажи полезной площади новых жилых домов, построенных на освободившейся после сноса территории (руб.); СОЯТотм~ — инвестиционные затраты по строительству новых жилых домов и объектов инфраструктуры на освободившейся после сноса территории (руб.); Ис — стоимость права на заключение аренды земельного участка подлежащего развитию квартала, установленная по итогам аукциона (руб.); Лепт — плата за аренду земельного участка на период реализации проекта, рассчитанная по кадастровой стоимости (руб.); ОН вЂ” накладные расходы девелоперской компании (руб.); % — общая полезная площадь жилых и коммерческих помещений новых жилых домов, построенных на освободившейся после сноса территории (кв.м.); Рг — рыночная стоимость 1 кв.м.
полезной площади (руб./кв.м.); Ялп — затраты на переселение жителей домов, подлежащих сносу (руб.); Лет — затраты на снос существующих жилых домов (руб,); Сои — затраты на ПИР и строительство новых жилых домов на освободившейся после сноса территории (руб.); Ти~ — затраты на ПИР и строительство объектов инфраструктуры (руб.); Х вЂ” количество жителей, подлежащих переселению (чел.); 25 — нормативная обеспеченности жильем 1 жителя (кв.м./чел.); Соя„~, — укрупненная расценка на ПИР и работы по строительству из расчета на 1 кв,м. полезной площади новых жилых домов на освободившейся после сноса территории (руб./кв.м.); Соя~и — укрупненная расценка на работы по благоустройству территории квартала из расчета на 1 кв.м.
полезной площади новых жилых домов (руб./кв.м.); % — общая полезная площадь сносимых жилых домов (кв,м.); Сонг. — укрупненная расценка на работы по сносу 1 кв.м. существующих жилых домов, включая утилизацию строительного мусора (руб./кв,м.). 16 (4.2) СОН = Юз " «СОюсов+ СОюрйл) (4.4) ОТМ-2. Капитальный ремонт (за счет накопленных средств). Средства фонда капитального ремонта могут быть использованы только для ремонта жилых домов.
Развитие инфраструктуры не может быть осуществлено за счет средств фонда капитального ремонта и требует дополнительного финансирования: ПпКея = СЦ вЂ” СОЯТотм-: > д где: Ыт — лимит бюджетных средств (руб.); С~~' — средства, накопленные на счете фонда капитального ремонта, в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу (руб.); СОЯТотм.~ — инвестиционные затраты (руб.); четв затраты на переселение жителей домов, подлежащих сносу, (руб.); Вен — затраты на снос существующих жилых домов (руб,); Сои — затраты на ПИР и строительство новых жилых домов (руб.); 1и~ — затраты на ПИР и строительство объектов инфраструктуры (руб.); Х вЂ” количество жителей, подлежащих переселению (чел.); 25 — нормативная обеспеченности жильем 1 жителя (кв.м./чел.); Сок„ вЂ” укрупненная расценка на ПИР и работы по строительству из расчета на 1 кв.м.
полезной площади новых жилых домов на освободившейся после сноса территории (руб./кв.м.); Соя„ь„, — укрупненная расценка на работы по благоустройству территории квартала из расчета на 1 кв.м, полезной площади новых жилых домов (руб./кв.м.); Я~ — общая полезная площадь сносимых жилых домов «кв.м.); Соя — укрупненная расценка на работы по сносу 1 кв.м. существующих жилых домов, включая утилизацию строительного мусора (руб./кв.м.); Яз — общая полезная площадь жилых и коммерческих помещений новых жилых домов, построенных на освободившейся после сноса территории (кв.м,); 17 Рл) СОЯТотлх 3 Яз * СОБгер где: Сф' — средства, накопленные на счете фонда капитального ремонта (руб.); СОКТогм-.
— инвестиционные затраты в рамках ОТМ-2 (руб.); % — общая полезная площадь существующих жилых домов (кв.м.); Соящ, — укрупненная расценка на ПИР и работы по капитальному ремонту из расчета на 1 кв.м. полезной площади жилых домов (руб./кв.м.). ОТМ-3. Реконструкция с надстройкой мансарды (создание ГЧП): Ппйея = Су" + Кеюотм-з — СОБТотм-з — ОН ~ д (б) Кеюотм-з= Я~ "Р (б.1) СОЮТотм з = Мезпф + Реп + 1п/ Лет(1'з =% "('.1Л *КВ+ И'Ж *Кия) * Т (6.2) (б.З) Яеп =Яз (Сия,~+Соя~ )+Яд*(Соя~ +Соя ь )+Еп "Е! (б.4) где: Сф' — средства, накопленные на счете фонда капитального ремонта, в случае признания домов аварийным и подлежащим сносу (руб.); Яеютм-з— выручка от продаж новой жилой плошади в мансарде (руб.); СОБТотмз— инвестиционные затраты по строительству мансарды и капитальному ремонту жилого дома (руб.); ОН вЂ” накладные расходы девелоперской компании (руб,); ъз— общая полезная площадь надстраиваемых мансард (кв.м.); Рг — рыночная стоимость 1 кв.м.
полезной площади (руб./кв.м.); Яетф — затраты на временное отселение жителей (руб.); Мин — затраты на ПИР и реконструкцию жилых домов (руб,); 1п/ — затраты на ПИР и создание объектов инфраструктуры (руб.); %— общая полезная площадь существующих жилых домов (кв.м,); ХЯ вЂ” арендная ставка 1 кв.м. жилой площади (руб./кв.м.); КЙ вЂ” коэффициент жилой площади при отселении; ИЯ вЂ” арендная ставка 1 кв.м.
складской площади (руб./кв.м.); Киюв коэффициент складской площади при отселении; Т вЂ” срок реализации проекта (дней); Соя,з — укрупненная расценка на ПИР и работы по капитальному ремонту из расчета на 1 кв.м. полезной плошади существующей части жилых домов (руб./кв.м.); Соя~., — укрупненная расценка на ПИР и работы по строительству мансарды из расчета на 1 кв,м. полезной площади мансарды «руб./кв.м,); Сох~» укрупненная расценка на работы по благоустройству территории квартала из расчета на 1 кв.м.
полезной площади жилых домов (руб./кв.м.); Еи — количество подъездов существующих жилых домов (шт.); Е! — стоимость установки 1 лифта (Руб ). Эффективность участии государства в проектах развития застроенных территорий в рамках ОТМ-1 предложено определять возвратом бюджетных средств за счет продажи или сдачи внаем площадей новых жилых домов; в рамках ОТМ-3 — возвратом бюджетных средств за счет многократной сдачи в аренду девелоперским компаниям маневренного жилищного фонда.
Эффективность участия собственников жилищного фонда в проектах развития застроенных территорий в рамках ОТМ-2 определяется сокращением ежемесячной квартплаты за счет снижения физического износа и повышения энергоэффективности жилых домов, Эффективность участия девелоперов и инвесторов в проектах развития застроенных территорий в рамках ОТМ-1 и ОТМ-3 заключается в возврате инвестиционного капитала и получении прибыли. Проект является целесообразным для привлечения инвестиционного капитала при условии, что его внутренняя норма доходности (ВНД) (7) с учетом риска выше уровня инфляции, депозитного процента и внутренней нормы доходности альтернативных проектов. Определяется из следующего соотношения: (7) где; 1С вЂ” инвестиционный капитал (руб.); Сà — возврат инвестиционного капитала «руб,); ~ — срок реализации проекта (лет), Методика оценки градостроительного потенциала проектов развития застроенных территорий позволяет определить удельный показатель комфортности на единицу инвестиционных затрат, с учетом экономической эффекгивности проекта для приоритетных ОТМ и различных схем финансирования.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
