Автореферат (1152708), страница 3
Текст из файла (страница 3)
Поскольку самым распространённым видом объектов недвижимостиявляются многоквартирные жилые здания, в работе рассмотрены задачигосударственного регулирования, связанные именно с этими объектаминедвижимости (рисунок 1).2. Усовершенствованиеметодикикадастровойоценкиобъектовнедвижимости для приближения к рыночным условиям с учетом экономических,технических и экологических параметров как переходной модели дляформирующегося рынка недвижимости.Исследование действующей методики кадастровой оценки объектовнедвижимости показало, что она не безупречна и нуждается в усовершенствовании.Исходя из того, что в обозримой перспективе модель расчёта кадастровойстоимости будет определяться административным органом (Правительством РА) ичто в формуле расчета кадастровой стоимости использованы ценообразующиефакторы, которые невозможно игнорировать, предлагается усовершенствоватьданную модель, использовав для этого географические информационные системыи введя в неё дополнительные ценообразующие факторы.Предлагаемые усовершенствования методики оценки кадастровой стоимостикоснутся:1) определения базового показателя стоимости 1 кв.м.
площади объекта жилойнедвижимости соответствующего конструктивного типа.2) определения коэффициента завершённости объекта недвижимости,3) ценового зонирования территории города,4) временного периода между процедурами осуществления оценкикадастровой стоимости,5) включения в модель дополнительного коэффициента, учитывающегоэкологический фактор.Ниже представлена предлагаемая автором модифицированная моделькадастровой оценки недвижимости жилого назначения.
В предложенном вариантекурсивом отмечены базовые показатели и коэффициенты, которые рассчитываютсяиначе, чем в действующей модели, а жирным цветом и курсивом, коэффициенты,которые добавлены в модель:С = П х Кпх Квх Кэх Кпвх Ка х Сп х Кинф х Кзх Км х КЭК (1),где: С – кадастровая стоимость объекта недвижимости, драм;СП – законодательно установленная величина стоимости 1 кв. метра площадиобъекта соответствующего конструктивного типа (например, размер её дляжелезобетонных конструкций составляет 230.000 драмов/ кв.м, для каменных –255.000 драмов/ кв.м.);Кинф– коэффициент инфляции цен и тарифов;13П – общая площадь квартиры, которая считается по внутренним размерамобъекта, кв.м.;Кп – коэффициент, учитывающий конструкцию перекрытия объекта;Кв – коэффициент, учитывающий внутреннюю высоту квартиры, м.;Кэ – коэффициент, учитывающий этажность дома;Кпв – коэффициент, учитывающий категорию поврежденности строения,который определяется соответствующим государственным органом;Ка – коэффициент амортизации, который устанавливается в зависимости отфактического срока эксплуатации объекта;Кз – коэффициент, связанный с готовностью или завершённостью строения;Км – коэффициент местоположения, связанный с местоположением объектанедвижимости и зонированием территории, который определяется правительствомРА и относится к установленной ценовой зоне;КЭК –экологический коэффициент.Анализ рынка объектов недвижимости жилого назначения показал, что ценыквартир в многоэтажных жилых зданиях не стабильны.
В то же время при расчётекадастровой стоимости базовый показатель стоимости 1 кв. метра площади объектанедвижимости соответствующего конструктивного типа (Сп), остаётсянеизменённым с момента принятия закона, утвердившего данную методику.Поэтому предлагается при определении кадастровой стоимости объекта жилойнедвижимости изменить размер показателя Сп, используя коэффициент инфляциицен и тарифов – Кинф, который ежегодно определяется «НациональнойСтатистической Службой Республики Армения» (НССРА). Согласноустановленному порядку наблюдений НССРА в каждом наблюдаемом населённомпункте (рассматриваемый в диссертации административный округ Кентрон тожевходит в список наблюдаемых объектов НССРА) ежемесячно производитсянаблюдение цен свыше 470 категорий товаров и услуг.
Квартиры в многоэтажныхжилых зданиях, как подкатегория, тоже входят в перечень наблюдаемых категорий.Для расчета индекса потребительских цен и получения необходимогокоэффициента инфляции ежемесячно для каждой категории (подкатегории)производится до 36–и наблюдений.Так, коэффициент инфляции для квартир в многоэтажных жилых зданиях,рассчитанный на 2016 год, составляет 0,032 (или 3,2%).
Поэтому базовыйпоказатель СП на 2016 год для жилых домов каменой конструкции будет определёнследующим образом:Сп х Кинф = 255 000 драмов х 1,032 = 263 160 драмов.А для жилых домов панельной конструкции следующим образом:Сп х Кинф = 230 000 драмов х 1,032 = 237 360 драмов.143.
Методика определения коэффициента завершённости объектанедвижимости, основанная на многофакторном анализе его техническихпараметров и позволяющая учесть в кадастровой оценке уровень готовностиобъекта к эксплуатации.В основу определения коэффициента завершённости объекта недвижимостипредлагается положить приказ Министерства Градостроительства РеспубликиАрмения «Об утверждении сводных показателей видов строительных работ,структур и зданий, строящихся на территории Республики Армения».
Даннымприказом утверждены показатели участия видов строительных работ в расчётекоэффициента завершённости строительства объекта недвижимости жилогоназначения в целом (Кз).Автор предлагает дополнить утверждённые приказом показатели новыми,составив таблицу критериев, применение которой и будет определять коэффициентзавершённости объекта недвижимости.Таблица 2 – Модель определения коэффициента завершённости объектов жилойнедвижимости (КЗ), незавершённых строительством№Наименование завершённых работПоказатель соотношения кобщей завершённостиобъекта недвижимости (%)Раздел «А» - виды работ по домуЗемляные работы3,0А-1.1Благоустройство в зоне доступностиобъекта1,0А-1.2Асфальтобетонное или плиточное покрытие2,0А-2А-3А-4А-4.1А-4.2ФундаментСтеныМежэтажное перекрытие и лестницыМежэтажное перекрытиеЛестничная клеткаКровляОтделочные работы5,827,512,57,05,5А-1А-5А-6А-6.1А-6.2А-7А-7.1А-7.2А-7.3А-8А-8.1Отделка внешних стенОтделка стен внутри подъездаДвери и окнаВнутренние двери подъездаВходная дверь подъездаОкна подъездаСантехнические работыСистема водоснабжения5,217,811,56,010,03,55,01,58,73,315Продолжение таблицы 2А-8.2А-8.3А-8.4А-9А-10А-10.1А-10.2А-10.3А-10.4А-10.5Подключение к межквартальной системеводоснабженияСистема водоотведенияПодключение к межквартальнойканализационной системеЭлектротехнические работыДругие работыСистема отопленияГазификацияТелевидениеИнтернетТелефонная линияВсего З11,03,41,06,53,02,00,250,250,250,25100 %Раздел «Б» - виды работ по квартиреБ-1Б-2Б-2.1Б-2.2Б-3Б-3.1Стены и перегородкиОтделочные работыОтделка стенОтделка санузлаДвери и окнаВнутренние двери37,516,35,510,816,04,5Б-3.2Б-3.3Входная дверь в квартируОкна6,05,5Б-4Б-4.1Б-4.2Сантехнические работыСистема водоснабженияСистема водоотведения14,75,76,0Б-4.3Б-5Б-5.1Б-5.2Сантехнические приборыЭлектротехнические работыСистема электроснабженияЭлектрические приборы3,012,510,52.0Б-6Б-6.1Б-6.2Б-6.3Слаботочная системаИнтернетТелевидениеТелефония0,750,250,250,25Б-7Другие работыБ-7.1 ГазификацияБ-7.2 Система кондиционированияВсего З2Итого Кз2,252,00,25100 %(З1+З2)/2 ( % )16В таблице 2 представлены предлагаемые критерии и их показатели впроцентах, по которым можно определить коэффициент завершённости объектажилой недвижимости.
Добавленные и изменённые показатели отмеченыподчёркнутым шрифтом. Предложенная таблица действует в течение всего периодастроительства и относится не только к дому, но и к отдельной квартире в доме.Согласно таблице 2 показатели завершённости дома и квартиры рассчитываются поотдельным разделам, а окончательное значение коэффициента определятся каксреднее арифметическое (формула 2).Кз З1 З22(2)где: З1 – показатель завершённости раздела «А» (здание) в %;З2 – показатель завершённости раздела «Б» (квартира) в %.Отчётный период для определения завершённости объекта жилой недвижимостиостанется 1 июля, но по сравнению с нынешними сроками оценки кадастровойстоимости объектов недвижимости, который происходит раз каждые три года,предлагается сократить этот срок до 1 раза в год.
Предложенная модель позволяеткорректно рассчитать коэффициент завершённости объекта жилой недвижимости всоставе действующей методики кадастровой оценки при расчёте кадастровойстоимости.4. Методикаопределенияэкологическогокоэффициентадлякорректировки кадастровой оценки объектов недвижимости, базирующаясяна сопоставлении слоёв экологического и ценового зонирования городскихтерриторий в географической информационной системе.Для определения величины экологического коэффициента (КЭК), введённогоавтором в формулу (1) используются: официальные данные об озеленённыхтерриториях, предоставленные мэрией города, данные, опубликованные «центромэкологических исследований Национальной Академии Наук Республики Армения», иинструментарий ГИС. Функции ГИС позволяют сопоставить установленные ценовыезоны в исследуемом районе, полученные в результате анализа рынка недвижимости, иопределить, как экологическое состояние этих территорий влияет на рыночнуюстоимость объекта недвижимости.
В зависимости от экологического состояниятерритория г. Еревана была разделена на экологические зоны. С целью определенияэкологического коэффициента автор предлагает присваивать баллы определеннымзонам, учитывая в них загрязнённость воздуха, почвы, наличие зелёных насаждений.В таблице 3 с использованием международных экологических стандартовпредставлен пример расчёта степени загрязнённости воздуха (CO2CxHx и NOx),количество выбросов в атмосферу, площадь зелёных насаждений и уровеньзагрязнённости почвы (загрязнённость тяжёлыми металлами, такими как Pb, Cu, Zn,Ni, Ag и т.п.) с целью определения экологических коэффициентов. Добавлениеэкологического коэффициента и дополнение коэффициента СП позволят приблизитькадастровую стоимость объекта недвижимости к рыночной стоимости.17Балл за УзУровень выбросовв атмосферу УвБалл за УвКоличествозелёныхнасаждений ЗН(гектар)Балл за ЗНУровеньзагрязнённостипочвы УпБалл за УпЭкологическийкоэффициент(Уз+Ув+ЗН+Уп)/4Зона 1Зона 2Зона 3Зона 4Зона 5Уровеньзагрязнённостивоздуха УзЦеновые зоныТаблица 3 – Оценка экологического состояния выбранных зон с целью определенияэкологических коэффициентов0,1500,1510,1620,1670,1631,11,11,01,01,016,4419,821,324,217,01,11,01,00,91,1182,3173,697,2896,384,11,11,10,90,90,850575256751,11,01,11,00,71,11,051,00,950,9Рисунок 2 – Наложение ценовых и экологических зон административного округа«Кентрон» города Ереван в процессе кадастровой оценкиНа рисунке 2 показано наложение на слой ценовых зон исследуемого округаКентрон, слоя экологических зон, а в таблице 4 – результаты такого наложения дляцелей кадастровой оценки.По полученным результатам в таблице 4 видим, что 74 объекта недвижимости(многоквартирные жилые здания) попадают в границы 1-ой экологической зоны иполучают коэффициент от 1,05 до 1,1 в зависимости от ценовых зон.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
