Автореферат (1152708), страница 4
Текст из файла (страница 4)
На18многоквартирные жилые здания, находящиеся во второй экологической зоне,приходится 142 многоквартирных жилых дома. Эти квартиры получают балы от 1,0 до1,05 в зависимости от ценовых зон. В результате применения экологическогокоэффициента, окончательный показатель кадастровой стоимости в среднемувеличивается на 5,3%.I зонаII зонаIII зона10,0%10,0%10,0%5,0%5,0%5,0%-10,0%10,0%5,0%5,0%5,0%-10,0%5,0%5,0%5,0%-II зонаIII зонаКвартиры, относящиесяк подгруппам:1,11,051,051,0511111I зона696III зона1306358,01,11,11,051,051,051111III зона480II зона680 612,51,11,11,11,051,051,05111II зона142Увеличение илиснижение кадастровойстоимости объектанедвижимости послеприменения КЭКI зона334 427,7«А»«Б»«В»«А»«Б»«В»«А»«Б»«В»Размерэкологическогокоэффициента«КЭК»Ценовые зоныI зонаЗона 2Количествомногоквартирных жилыхзданий в определённой зоне74Зона 3Территория экологическихзон в м2Зона 1291 317,8ИтогоЭкологические зоныТаблица 4 – Определение экологических коэффициентовРазработанная модифицированная методика по определению коэффициентазавершённости объекта недвижимости, показателя стоимости 1 кв.м.
площади объектажилой недвижимости соответствующего конструктивного типа, экологическогокоэффициента и ценового зонирования, с привлечением электронного паспортаобъекта недвижимости и ГИС, позволит регулировать процессы, происходящие нарынке недвижимости, в частности, определение кадастровой стоимости объектовнедвижимости. Предлагаемая усовершенствованная методика представлена сиспользованием данных РА, но может быть применена и в других странах в условияхформирующегося рынка недвижимости.195.Предложения по развитию системы управления недвижимостью,включающей экономический регулятор модифицированной кадастровойоценки и предложенный электронный паспорт объектов недвижимости какединый документ для их учета, интегрированный с государственнойгеоинформационной системой.Предлагается концепция построения информационной системы управлениянедвижимостью на основе ГИС и электронного паспорта объекта недвижимости(ЭПОН), предназначенного для регистрации, оперативного сбора, обработки,хранения и использования данных, для повышения эффективности документооборотаи достоверности кадастровой оценки.Предлагаемая информационная система выполняет три основные функции:1.
Сбор и хранение данных.2. Обработка данных.3. Предоставление данных.В процессе сбора и хранения данных выполняется подготовка списка объектовнедвижимости, где государственный исполнительный орган (ГККН) на основаниисуществующей информации формирует основной перечень объектов недвижимости,которые должны будут «участвовать» в дальнейших процессах, включая кадастровуюоценку. В результате:• формируются требования к автоматизированной системе управлениянедвижимостью;• осуществляется подбор персонала для выполнения поставленных задач иобучение соответствующего персонала нужным навыкам.Далее начинается процесс обработки данных, где ГККН самостоятельно или спомощью профессиональных участников рынка недвижимости ведёт работы поопределению технического состояния и техническую инвентаризацию уже«подготовленных», то есть уже вошедших в список объектов недвижимости,исследует и обрабатывает собранную информацию для обеспечения достоверности исоответствующего распределения данных.
В том числе:• системно-аналитическое обследование объектов недвижимости (т.е. заполнениеинформации, рассматриваемой с точки зрения кадастровой оценки объектанедвижимости);• сопоставление обработанных данных с существующими данными и сохранениеактуализированных сведений;• при необходимости выполнение иных работ.В результате вся необходимая информация, собранная ГККН на предыдущихэтапах, прикрепляется к цифровым картам территории города или региона. Данныйпроцесс выполняется с помощью ГИС, которая даёт необходимые привязки икоординаты.
В результате этих работ создаётся общая база цифровых карт сразличными слоями (соответствующей информацией).Параллельно введутся работы по созданию программного обеспечения.Программисты, сотрудничая с разработчиками и другими специалистами, создаютвиртуальный инструмент, который включает в себя:- электронные паспорта объектов недвижимости (ЭПОН),- общую систему, которая должна обеспечить работу ГИС совместно с ЭПОН;синхронизировать необходимую информацию на электронных картах и20обеспечивающую передачу данных по сети интернет с закрытым доступом субъектамрынка недвижимости, имеющим нужные полномочия.Собранная на предыдущих этапах информация региональными подразделениямиГККН и муниципальными органами власти конкретного округа или района,собирается в одном месте у основного управленческого органа, где и будетрасположена серверная базы данных.На рисунке 3 изображён принцип сохранения данных на ЭПОН, т.е.
процесспопадания данных на ЭПОН.Рисунок 3 – Методика сбора данных, связанных со сделками с объектаминедвижимостиНапример, когда на рынке недвижимости заключается сделка,уполномоченный орган, который регистрирует эту сделку, с помощьюпрограммного обеспечения вносит все необходимые данные о сделке в базу данных,в результате чего они автоматически появляются на электронном паспорте даннойнедвижимости.Рисунок 4 – Схема построения информационной системы управлениянедвижимостью (ИСУН) на основе ГИС и ЭПОН21Готовую к эксплуатации систему уже можно использовать с цельюпредоставления информации, что и необходимо субъектам рынка недвижимости длявыполнения своих задач в процессе управления недвижимостью.Созданная информационная система управления недвижимостью нуждается всопровождении в течение всего периода жизни системы, что необходимо дляобеспечения её беспрерывной и безошибочной работы.Выше приведённый рисунок 4 отображает разработанную информационнуюсистему управления недвижимостью с применением ГИС и ЭПОН:Данная схема представлена с позиции задач, решаемых государством в процессерегулирования управления недвижимостью жилого назначения (исходя изприоритетности задач).
Для других объектов и субъектов рынка недвижимостисодержание ЭПОН может меняться, в соответствии с поставленными задачами.Модель обмена информацией с использованием ГИС и ЭПОН приведена нарисунке 5.Рисунок 5 – Модель обмена информацией с использованием ГИС и ЭПОНПри наличии ИСУН многие сделки будут зарегистрированы автоматически, всоответствии с запросами субъектов рынка недвижимости, что значительно ускоритпроцесс и поможет избавиться от дополнительных затрат. Переход к электронномууправлению недвижимостью также повлияет на уровень осведомлённости субъектов22рынка недвижимости.
С помощью конструкции системны ЭПОН, они автоматическимобразом будут информированы о законодательных изменениях, неоплаченныхобязательствах и т.п.Апробация предложений автора, включая усовершенствованную методикурасчета кадастровой стоимости объекта жилой недвижимости, для отдельновыбранного объекта жилой недвижимости показала, что при применениипредложенной методики с использованием ГИС и электронной паспортизации размеримущественного налога, получаемого от данного объекта недвижимости, вырос на11,5%.Расчёт экономической эффективности внедрения предложенной методикипоказал, что срок окупаемости затрат составляет несколько больше 21 месяца.ЗАКЛЮЧЕНИЕ1.
Исследование законодательной базы и структуры формирующегося рынканедвижимости (на примере Республики Армения) показало, что в настоящее времясистема управления информацией, связанной с объектами недвижимости,характеризуется рядом недостатков. Одним из них является несовершенство методикигосударственной кадастровой оценки недвижимости, в которой не определеныкритерии, характеризующие степень завершённости объекта жилой недвижимости, неточно определены границы ценовых зон, не учитывается экологическая составляющаятерритории и т.п.
Это приводит к тому, что предоставленная информация онедвижимости не соответствует реальности и затрудняет её налогообложение.Определена проблема совершенствования методики кадастровой оценкинедвижимости с целью её приближения к рыночным показателям с использованиеминформационных инструментов.2. Анализ теоретических и практических положений, формирующих системууправления недвижимостью (на примере Республики Армения), позволил авторупредложить термин «абсолютный недвижимый объект», перемещение которогонаносит ему ущерб, приводящий к прекращению дальнейшего полезногоиспользования».3.
Выполненная классификация задач управления субъектов рынканедвижимости, а также типизация объектов недвижимости позволила обосноватьприоритетную роль государства на формирующемся рынке недвижимости в первуюочередь в области регулирования его информационного обеспечения на основесочетания геоинформационных технологий в интересах всех участников.4. Анализ ценовых показателей на формирующемся рынке недвижимости (напримере Республики Армения) показал, что рыночные стоимости квартир вмногоэтажных жилых домах значительно отличаются от их кадастровых оценок. Дляприближения кадастровых оценок к рыночным предложено усовершенствоватьметодику кадастровой оценки применяя коэффициент инфляции, экологическийкоэффициент и коэффициент завершённости объекта жилой недвижимости.
Дляопределения коэффициентов разработаны авторские методики.5. Предложена интегрированная информационная система управлениянедвижимостью, базирующаяся на усовершенствованной методике кадастровойоценки, электронном паспорте объекта недвижимости, интегрированном с ГИС,которая позволяет получить на 18 % уточненную оценку недвижимости, уточнить23ценовое и экологическое зонирование территории, достоверно определить уровеньзавершённости объекта недвижимости.6.Проведеннаяоценкаэффективностивнедренияпредложеннойинформационной системы управления недвижимостью с использованием ГИС иЭПОН показала, что срок окупаемости составляет 21 месяц, повысилось качество идоступность информации для всех субъектов рынка недвижимости, снизиласькоррупционная составляющая и повысилась культура и инновационный уровеньуправления недвижимостью.1.2.3.4.5.6.7.8.9.Основные публикации по теме диссертационного исследования в изданиях,рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФОвсепян Э.В.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
