Автореферат (1152708), страница 2
Текст из файла (страница 2)
Разработана методика определения коэффициента завершённости объектанедвижимости, основанная на многофакторном анализе его техническихпараметров и позволяющая учесть в кадастровой оценке уровень готовностиобъекта к эксплуатации.4. Предложена методика определения экологического коэффициента длякорректировки кадастровой оценки объектов недвижимости, базирующаяся насопоставлении слоёв экологического и ценового зонирования городскихтерриторий в географической информационной системе.5. Разработаныпредложенияпоразвитиюсистемыуправлениянедвижимостью, включающей экономический регулятор модифицированнойкадастровой оценки и предложенный электронный паспорт объектов недвижимостикак единый документ для их учета, интегрированный с государственнойгеоинформационной системой.Теоретическая значимость исследования заключается в том, что егорезультаты способствуют приращению знания в сфере экономики недвижимости,развивают методические подходы к формированию эффективной системыуправления недвижимостью с использованием экономических и информационныхрегуляторов в государственной геоинформационной системе.Практическая значимость выполненного диссертационного исследованияопределяется возможностью применения предложенных методик экономическойоценки и управления недвижимостью, основанных на информационныхтехнологиях, специалистами органов власти всех уровней и рынка недвижимости сцелью повышения эффективности принимаемых решений, а именно: при сбореинформации об объектах и рынке недвижимости; в целях установленияэкологических и ценовых зон городских территорий при определении кадастровойстоимости объектов жилой недвижимости, а также высшими учебными7заведениями при подготовке специалистов в области экономики и управлениянедвижимостью.Апробация работы.
Основные положения диссертационной работы изложеныи получили одобрение на Международных научно-практических конференциях инаучных конференциях: «III Международная научно-практическая конференция:Устойчивое развитие российской экономики» (ФГБОУ ВО «РЭУ им. Г.В.Плеханова», 2016г.), «VI Международная научно-практическая конференция,посвящённая 20-летию кафедры управления проектами и программами» (ФГБОУВО «РЭУ им. Г.В. Плеханова», 2016г.).Основные практические результаты внедрены в деятельность агентстванедвижимости ООО «ТИГРИС», телекоммуникационной компании ООО«ОмегаТел»и«СоюзаСтроителейАрмении»,чтоподтвержденосоответствующими справками.Публикации.
По материалам диссертационной работы опубликовано 9научных работ, объёмом 4,74 п.л., в том числе 5 статей в рецензируемых научныхизданиях, рекомендуемых ВАК Минобрнауки России для публикации материаловпо докторским и кандидатским диссертациям.Объем и структура работы. Диссертационная работа включает следующиеразделы: введение, три главы, заключение, список использованной литературы иприложения. Общий объем работы составляет 138 страниц машинописного текста,в том числе 15 таблиц, 16 рисунков, 136 наименований из списка использованнойлитературы.Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования,установлена степень разработанности проблемы в отечественных и зарубежныхисточниках, сформулированы цель и задачи работы, определены объект и предметисследования, использованный теоретико-методологический инструментарий,представлены информационная база, научная новизна и практическая значимостьисследования, сведения о внедрении.В первой главе проведён смысловой анализ основных понятий, выражений,связанных с недвижимостью применительно к условиям формирующегося рынка.Выполнена классификация задач в управлении недвижимостью, выявленыпроблемы и обоснована приоритетность государственного регулированияформирующегося рынка недвижимости с использованием экономических иинформационных регуляторов.
Проведена типизация объектов недвижимости и ихосновных характеристик в целях решения управленческих задач. В результатеисследования международного опыта предложено интегрировать информационныетехнологии управления недвижимостью с геоинформационной системой (ГИС) иэкономическими регуляторами кадастровой оценки.Во второй главе выполнен анализ рынка жилой недвижимости (на примерег.Ереван, РА).
В результате сопоставления данных, предоставленныхГосударственным комитетом кадастра недвижимости РА и риэлтерскимикомпаниями, выявлено их несовпадение в размере до 17%. Проведённый анализзаконодательной базы выявил недостатки, в частности, в действующей методикекадастровой оценки квартир в многоэтажных жилых зданиях, которая не позволяетучесть в полном объёме рыночные, экологические и технические характеристикиобъектов недвижимости.
Предложены методики определения коэффициента8завершённости объектов недвижимости по их техническим параметрам иэкологического коэффициента, а также методика ценового зонирования дляуточнения и дополнения методики кадастровой оценки с целью приближения еёрезультатов к рыночным показателям в условиях формирующегося рынка.В третьей главе разработан электронный паспорт объекта недвижимости(ЭПОН) как единый документ для его описания и учета в системе государственногорегулирования рынка недвижимости. Предложено интегрировать ЭПОН и ГИС вединой концепции построения информационной системы управлениянедвижимостью, разработана модель обмена информацией. Выполнен расчётэкономическойэффективностиисрокаокупаемостиразработаннойинформационнойсистемыуправлениянедвижимостью,включающейпредложенную методику кадастровой оценки объектов недвижимости, ЭПОН иГИС.В заключении приведены основные выводы и полученные результатыдиссертационного исследования.II ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ1.
Приоритет государственного регулирования формирующегося рынканедвижимости на основе использования экономических и информационныхинструментов.В целях определения направления совершенствования системы управлениянедвижимостью выполнен анализ основных видов деятельности, связанных суправлением объектами недвижимости и их существа, а также структуры рынканедвижимости, в результате чего обоснована приоритетность государственногорегулирования в формировании и функционировании рынка недвижимости.В ходе исследования выявлен ряд проблем в системе управлениянедвижимостью, которые имеют отрицательное влияние на эффективностьвыполнения определенных задач субъектами рынка недвижимости.
С цельюрешения выявленных проблем автором выполнена классификация приоритетныхзадач субъектов рынка недвижимости, которая представлена в таблице 1. В таблицеприведены те субъекты рынка недвижимости, у которых доля деятельности в сфереуправления недвижимостью велика по сравнению с остальными. Чтобы понятьсостав необходимой государственным органам информации для решенияуправленческих задач, выполнена типизация объектов недвижимости (рисунок 1).Данные классификации показывают, что роль государства в процессе управлениянедвижимостью велика и владение достоверной информацией для её исполнениякрайне необходимо.Как видно, в построенной иерархии задач управлении недвижимостьюосновная часть проблем связана с некачественной информацией.
В поискахрешения данных проблем исследованы разные инструменты управлениянедвижимостью, в частности, информационные технологии, которые успешноприменяются в мировой практике. Одной из таких технологий являютсягеографические информационные системы (ГИС).9Таблица 1 – Классификация задач субъектов рынка недвижимости и их приоритетность в управлении недвижимостьюСубъектыОсновные задачиГосударствоУчет объектов недвижимостиЗащита права собственностиЮридическая информация, адрес ОН,кадастровый номер, данные о собственникеИнформационное обеспечениеграждан, гос. органов власти идругих субъектов информацией обОНЛюбая информация в зависимости от нужд изадач субъекта рынка недвижимостиНалогооблагаемая база, площадь, этажность,местоположение, показатель завершённости,Кадастровая оценка недвижимостиизнос, тип конструкции, экологическаяхарактеристика, рыночная цена и т.д.Технические характеристики объектаСистематическое обновление базынедвижимости, юридическая информация,данныхрыночная информацияОтслеживание степени износаТехнические характеристики объектаобъектов недвижимостинедвижимостиСбор налога на недвижимостьСобственникинедвижимыхимуществИнформация об объектах недвижимости,необходимая для выполнения задачКадастровый номер, координаты ОН, параметры,подлежащие учёту, данные о собственникеУправление доходами и затратамиТехническое содержание объектанедвижимостиОсуществление сделок с объектомнедвижимостиКадастровый номер, налогооблагаемая база,кадастровая стоимость, юридическая информацияРыночные показатели (цена аренды, рыночнаястоимость)Технические характеристики объектанедвижимости, планировкаЮридическая информация, рыночнаяинформацияСуществующие проблемыОтсутствие единой системыуправления недвижимостьюОтсутствие достоверной информациипо учёту собственников объектовнедвижимостиОтсутствие единой электронной базыданныхОтсутствие достоверной информацииНебезупречная законодательная базаОтсутствие достоверной информацииОтсутствие единой электронной базыданныхДолгосрочное выполнение проектов.Отсутствие технических паспортовобъектов недвижимостиОтсутствие достоверной информацииНеполная регистрация сделок снедвижимостьюОтсутствие достоверной информацииОтсутствие технических паспортовобъектов недвижимостиОтсутствие единой электронной базыданных10РиэлторскиеорганизацииПродолжение таблицы 1Анализ рынка недвижимости.Прогнозирование рынканедвижимостиПривлечение покупателей,продавцов, арендаторов,арендодателейСтраховыекомпанииФинансовыеорганизацииОценка объектов недвижимостиЗаказчикиИпотечное кредитованиеОценка объектов недвижимостиКредиты под недвижимостьДинамика доходов населения, рыночныепоказателиДинамика доходов населения, рыночныепоказатели, юридическая информацияЮридическая чистота, технические,пространственные, экологические, стоимостныехарактеристики объекта недвижимостиПлатёжеспособность собственника, юридическаячистота, рыночные показателиЮридическая чистота, технические,пространственные, экологические, стоимостныехарактеристики объекта недвижимостиПлатёжеспособность собственника, юридическаячистота, рыночные показателиОтсутствие достоверной информации,отсутствие взаимосвязи с гос.субъектамиОтсутствие единой электронной базыданных, отсутствие взаимосвязи сдругими субъектамиОтсутствие достоверной информацииОтсутствие достоверной информацииОтсутствие достоверной информацииОтсутствие достоверной информацииОценка рисковЮридическая чистота, рыночные показателиОтсутствие достоверной информации,отсутствие взаимосвязи с гос.субъектамиОценка объектов недвижимостиЮридическая чистота, технические,пространственные, экологические, стоимостныехарактеристики объекта недвижимостиОтсутствие достоверной информацииИнвестирование проектовЮридическая чистота, динамика доходовнаселения и коммерческой сферыСтроительствоЮридическая чистота, рыночные показателиОтсутствие достоверной информации,отсутствие взаимосвязи с гос.субъектамиОтсутствие достоверной информацииАналитический прогнозРыночные показателиОтсутствие достоверной информации11Тип объектанедвижимостиЗемельные участкиЖилые дома ипомещенияОбъектнедвижимостиКоммерческаянедвижимостьПромышленнаянедвижимостьНедвижимостьсоциально-культурногоназначенияОсновные характеристикиКадастровый номер; назначение (вид использования); юридическая чистота;координаты угловых точек; площадь; габариты; информация по грунту;состояние внешней среды; кадастровая стоимость; рыночная цена; ценоваязона; размер налога на недвижимость.Кадастровый номер; юридический адрес; юридическая чистота; общаяплощадь; жилая площадь; тип конструкций; высота потолка; этажность;степень износа; год ввода в эксплуатацию; уровень завершённости; состояниевнешней среды; ценовая зона; рыночная цена; кадастровая стоимость; размерналога на недвижимость;Кадастровый номер; юридический адрес; юридическая чистота; общаяплощадь; тип конструкций; высота; этажность; степень износа; годввода в эксплуатацию; уровень завершённости; состояние внешнейсреды; ценовая зона; рыночная цена; кадастровая стоимость; размерналога на недвижимость.Кадастровый номер; юридический адрес; юридическая чистота; общаяплощадь; полезная площадь; тип конструкций; высота; этажность; степеньизноса; год ввода в эксплуатацию; уровень завершённости; состояние внешнейсреды; ценовая зона; рыночная цена; кадастровая стоимость; размер налога нанедвижимость.Кадастровый номер; юридический адрес; назначение; юридическая чистота;общая площадь; тип конструкций; объем; этажность; степень износа; год вводав эксплуатацию; уровень завершённости; состояние внешней среды; ценоваязона; рыночная цена; кадастровая стоимость; размер налога на недвижимость.Рисунок 1 – Типизация объектов недвижимости в целях решения управленческих задач12Исходя от того, что государственное регулирование недвижимостью являетсяприоритетным, а другие субъекты рынка недвижимости в той или иной степениобращаются к государственным органам, в работе будет рассматриваться перваягруппа задач, относящаяся к государственному регулированию недвижимостью(таблица 1).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
