Диссертация (1152570), страница 23
Текст из файла (страница 23)
м. строительства дома с конкретной этажностью,предварительно индексируя стоимость в текущие цены, при помощи индекса 1,0926. Затеммы суммируем стоимости домов и находим величину проектно-изыскательских работ,экспертизы и налога на добавочную стоимость. В последней строчке таблицы мыскладываем все полученные значения.Тип домаМногоквартирныемногоэтажныеКол-воэтажейКолвосекцийПлощадь секций,м2Площадь домаСтоимость, 1м2,рубв текущ.ценах01-02001-026000вценах2014347604150037978,776227872,664150001-02001-0201-02001-02600034760227872,6660003476037978,77637978,776415004150001-02001-0201-02001-0201-02001-02600034760227872,6660003476045003476037978,77637978,77637978,7764150053150093270001-03001-0281003333036416,358294972,503270081003333027008100333303270081003333032700810033330327008100333309427001080033330164480019200369904480019200369904480019200369901624800960036990201600060003320036416,35836416,35836416,35836416,35836416,35836416,35840415,27440415,27440415,27440415,27436274,32294972,50301-03001-0201-03001-0201-03001-0201-03001-0201-03001-0201-03001-0201-04002-0201-04002-0201-04002-0201-04002-0201-05002-045АналогИтого стоимостьв текущих ценах6406951,77152Стоимостьитого,тыс.
руб.227872,66227872,66170904,49294972,50294972,50294972,50294972,50393296,67775973,26775973,26775973,26387986,63217645,92Индекс пересчетав текущие цены1,0926ПИР320347,59Экспертиза12813,90Итого с ПИР иэкспертизойНДС6740113,26Итого с НДС7953333,651213220,392) Расчет стоимости учреждений и предприятий культ.-быт. назначенияАналогично расчету стоимости жилищного строительства, находим стоимостьобъектов культурно-бытового назначения.Учреждения,предприятияЕдиницамощности(вместимости)Примененный аналог№ таблицыМ ощность(вместимость)Ст-сть единицыв базовых ценах,тыс.руб.ОбщаястоимостьВ базовых ценахВ текущих ценахДетский сад на 240местместо03-01-00108240606,83145639,2159125,390Детский сад на 100местместо03-01-001011006676670072876,42Школаместо03-02-00111550431,13237121,5259078,951Аптекам216-04-0010432141,2245,190449,375Торговый центрм26000463100277860303589,836Пред. быт обслуж.м202-04-0010216-03-00101100227,48409,464447,380Надземнаяавтостоянказакрытого типа на2686 маш.
местместо40087,1233950,6255614,42608-10-00102Итого стоимость в текущих ценах1050285,022Индекс пересчета в текущие цены1,0926ПИР52514,251Экспертиза2100,570Итого с ПИР и экспертизой1104899,844НДС198881,972Итого с НДС1303781,8153) Определение расходов на основные фонды объектов и сооружений коммунальногохозяйства, обеспечивающих эксплуатацию жилых домов проектируемого микрорайона(внутриплощадочные инженерные сети)*Для расчета стоимости основных фондов коммунального хозяйства применялисьУкрупненные показатели стоимости строительства по объектам-аналогам УПБС-2001.
Для153этого бралась общая площадь дома в кв.м. и умножалась на стоимость 1 кв.м. для каждойкатегории затрат (водопровод, канализация, тепло-, газо- и электроснабжение и т.д.).НаименованиезатратВодопроводКанализацияТеплоснабжениеГазоснабжениеЭлектроснабжениеСлаботочныеустройстваЛивневаяканализацияНаименованиепоказателейОбщаяплощадь,кв.м.Стоимость,руб./м² общ.пл. (в ценах2001г.)Стоимостьитого, руб.Стоимость,руб./м² общ.пл.
(в ценах2001г.)Стоимостьитого, руб.Стоимость,руб./м² общ.пл. (в ценах2001г.)Стоимостьитого, руб.Стоимость,руб./м² общ.пл. (в ценах2001г.)Стоимостьитого, руб.Стоимость,руб./м² общ.пл. (в ценах2001г.)Стоимостьитого, руб.Стоимость,руб./м² общ.пл. (в ценах2001г.)Стоимостьитого, руб.Стоимость,руб./м² общ.пл. (в ценах2001г.)Стоимостьитого, руб.Этажность домов5 этажей 9 этажей16 этажей34525604196905020этажей863146,0334,9832,9532,211589185,7569,502113456,6253,042275197,50278004,5154,892399487,5068,123204623,7651,553663102,502351843,0020,783114599,4516,063305423,50717429,50970329,141056465,0048,1837,0634,641663414,5022,982239128,1417,602391892,00793384,501126205,5050,301063374,4038,411736607,502320693,792400178,0015453,0547,8715,3016,3134,76473755,5946,03397284,9314,92128774,5233,52289311,1215,57134384,6732,94284305,14СуммаПИРЭкспертизаИтого с ПИР иэкспертизойНДСИтого с НДССтоимостьитого, руб.
(вценах 2001г.)44 481 842,03Стоимостьитого, руб. (втекущемпериоде)20984308,98839372,3591441 509860,8979471774,96520 981635,85419 686 179,554) Расчёт стоимости малых архитектурных форм (благоустройство территории)Расчёт производился с применением НЦС-2014.Применённый аналог Стоимос Общая стоимостьтьвединицыМощность№втекущихНаименованиеизмеренипроектнаятабл Мощностьбазовыхценахявицыценах(тыс.базовыхруб)ценах16Длетский сад011010240240 мест41,83на 240 мест001039,20968,830816Детский сад01100100 мест43,504 350,00 4 752,81на 100 мест00101Для16общеобразова01566550 мест9,465 354,36 5 850,17-тельных002школ1116Для жилых03172188760100 м2227,48домов001884,80893,9301Итого210 465,75ПИР10 523,28731Экспертиза420,9314923Итого с ПИР221 409,96и экспертизойНДС39 853,79369Итого с НДС261 263,761555) Расчет стоимости внешних инженерных сетейКак уже было сказано выше, затраты на инженерно-транспортные сети и сооруженияи благоустройство территории городского значения производился по укрупненнымрасценкам на 1 кв.
м проектируемого жилого фонда в ценах 1984 г.Вид затратОзеленениеиинженернаяподготовкатерриторииИнженерныесети исооруженияУличнодорожнаясетьГородскойтранспортСтоимость,руб/м2Итоговаястоимость вбазовых ценах (на172625 м2), руб.Итоговая стоимость втекущих ценах (на 172625м2), руб.5,696670017155058239,56818687,512100442849,71674462,5297150115,31,9327987,558204661,75Индекс пересчета втекущие ценыИТОГОПИРЭкспертизаИтого с ПИР и экспертизойНДСИтого с НДС177,469787837,5173694964386 847 482,143 473 899, 291 827 271 024,17328 908 784,352 156 179 808,52После того, как были произведены расчеты стоимости объектов строительства, мыможем переходить к расчетам потоков денежных средств по проекту.Для этого сначала посчитаем все оттоки, то есть расходы проекта, а затем посчитаемпритоки, то есть поступления денежных средств.
После этого можно вычислить чистыйдоход нашего проекта. Расчёты выполнены с использованием электронной таблицы Excel.156Выдержкиизрасчётапопессимистическомунижеследующих таблицах.157вариантупредставленывРАСЧЕТ ОТТОКОВ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА158Табл. 1. Расчет оттоков инвестиционного проектаРАСЧЕТ ПРИТОКОВ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА159Табл. 2. Расчет притоков инвестиционного проекта160СУММИРОВАНИЕ ПОТОКОВТабл. 3. Суммирование потоков1611) При вычислении оттоков по проекту воспользовались таблицей 11 «Расчётнаяпродолжительность строительства градостроительных комплексов и микрорайонов»,взятой из СНиП 1.05.03-87, а также СНиП 1.04.03-85.
Предварительно, была определенасредняя этажность секционной застройки проектируемого микрорайона – 9 этажей.Продолжительность строительства проекта составила 38 месяцев, то есть 3 года и 2месяца. Строительство осуществлялось поточным методом и разбилось на 4 потока.Всего расходы по проекту составили 12 294 946 243, 73 рубля.2) Перейдем к поступлениям проекта, то есть притокам денежных средств, отпродажи жилых и нежилых объектов.Поступления от продажи объектов начинаются с 13-го месяца строительства, тоесть, как только достроен первый жилой дом.Итого поступления составили 9 309 465 237, 05 руб.3) Теперь, на основе имеющихся потоков денежных средств мы можем вычислитьсуммарное сальдо дисконтированного потока, и затем чистый дисконтированный доход(ЧДД).Важно отметить, что ставки дисконта для притоков и оттоков различаются: дляпритоков годовая ставка дисконта принята равной ставке рефинансирования и составляет11%.
Для того чтобы вычислить годовую ставку дисконта для оттоков, использованкумулятивный метод вычисления. Ставка составила 17,8%.Ставку дисконта для оттоков вычисляем по следующей формуле:R0 = R безр. + R риск. + R ликв. + R инв.,где R0 – коэффициент капитализации, R безр. – безрисковая ставка, R риск. – поправкана риск, R ликв.
- поправка на ликвидность и R инв. – поправка на инвестиционныйменеджмент.Поправка на риск в нашем случае равна 2,7%:Виды и наименование рискаНичегоРиск скорееРискзаранеевсего ненесуществененсказатьреализуется0-1%нельзя2-4%5-7%Рисквероятнеевсегопроявится8-10%Коэф.Рисквесомостиреализуется11-15%Систематический рискОбщее ухудшениеэкономической ситуации встранеРегиональный риск610,30,1162Изменение федеральногоили местногозаконодательстваНесистематический рискПриродные чрезвычайныеситуации20,100,1Нехватка техническихзнаний упроектировщиков(ошибки впроектировании)10,1Неэффективныйменеджмент10,2Непринятие концепциизастройки широкимислоями населения3Итого0,12,7Для поправки на ликвидность взято среднее значение по Москве, оно составляет1,8%.
Поправка на инвестиционный менеджмент рассчитана по формуле:R инв. = 1 – 1/(1+R безр.) R ликв./12 и составляет 2,3%.Суммируем полученные значения: 11% + 2,7% + 1,8% + 2,3% = 17,8%.163Приложение 7.Средний уровень кадастровой стоимости земель по поселениям,включенным в состав Новой Москвы, руб./кв. м, по видам разрешенногоиспользования (утверждено Постановлением Правительства Москвы от 27ноября 2012 г.
N 669-ПП по состоянию на 1 июля 2012 г.)ПоселенияНовой МосквыНовомосковскийадминистративныйокругв том числе:Группа 1Земельныеучасткидляразмещениядомовмногоэтажнойжилой застройкиГруппа 2Земельныеучасткидляразмещениядомовиндивидуальнойжилой застройкиГруппа 15Земельныеучасткидлясельскохозяйственногоиспользования5936,63192,24,755157,84844,34,756908,62139,34,755157,82894,44,7512419,47055,44,755157,82554,44,755583,46364,64,755157,84788,24,755157,83645,54,755157,82170,64,755157,82878,84,75ВнуковскоеВоскресенскоеДесеновскоеКокошкиноМарушкинскоеМосковский"Мосрентген"РязановскоеСосенскоеФилимонковское164Городской округЩербинкаТроицкийадминистративныйокругв том числе:8479,39311,94,757695,62383,64,755157,82157,94,755943,72354,24,755157,82861,44,755157,82573,44,755157,82082,64,755157,81803,84,755157,82075,04,755157,82925,74,755157,82898,14,75ВороновскоеКиевскийКленовскоеКраснопахорскоеМихайловоЯрцевскоеНовофедоровскоеПервомайскоеРоговскоеЩаповскоеПриложение 8.Программа комплексного развития территории крупного города(существующее содержание)Первымразделомтакойпрограммыразвитиягородаявлялсядемографический прогноз: определение перспективной численности иструктуры населения, трудовых ресурсов, характеристика воспроизводстванаселения и его трудоспособной части.
Вопрос о территориальном ростегорода, о размещении нового производства, об организации обслуживания,типологии жилища зависел от демографии населения, структуры семей.Вторым - определение перспектив экономико-производственногоразвития города: планирование отраслевой структуры хозяйства, решение165социальных и экономических проблем труда и производства, социальнойструктуры работающего населения.Программаопределяланепроизводственнойтакжесферы,перспективынормативыразвитиясоциально-культурногопотребления: формулировались программы жилищного строительства,культурно-бытового обслуживания, общественного транспорта, которыеложились в основу решений селитебных комплексов, общественных центрови зон отдыха города.Важным разделом являлась экологическая программа, ведь задачисоздания благоприятных условий труда, быта и отдыха горожан требовалиспециального внимания к санитарно-гигиеническому состоянию городскойсреды.Социальным планом развития и программой проектирования городаопределялисьобъемыстроительнойбазыкапитальныхопределялавложений.путииХарактеристикатемпыосуществленияградостроительных мероприятий.Нарядусразработкойпрограммприменительноккаждомуградостроительному проекту полагалось формулировать наиболее общие иустойчивые социальные требования к проектированию в виде правил и нормпроектирования.Кихчислуотносилинормырасчетатехнико-экономических показателей:- численности городского населения по градообразующей базе;- состава и вместимости учреждений общественного обслуживания иотдыха, а также принципы иерархической структуры сетей обслуживания(время доступности учреждений);- транспортной обеспеченности города;- потребности в городских землях;- санитарно-гигиенические нормы проектирования;Важнейшаясторонатакогонормирования-определениенормпотребности природных ресурсов для разных видов хозяйственного166использования, и, в первую очередь, городских земель.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
