Диссертация (1152511), страница 53
Текст из файла (страница 53)
Но он, по сути, позволяет лишь статистически проверить сложившуюся зависимость между рангом (значимостью) города и численностью его населения,показывая выявленные отклонения расчетных данных от фактических и позволяя определить«отклонения от правильного распределения городов».По аналогии с данным правилом позже также была предложена К. Кларком формулаэкспоненциальной функции, отражающей связь (соотношение) «плотность-расстояние»: закономерность уменьшения плотности населения по мере удаления от центра города и приближения к периферии. Хоть данный метод был применен при изучении некоторых городов Великобритании и Франции, данная формула также не подходит для адаптации в нашем исследовании,так как в математическом виде показывает статистическую связь между конкретными показателями, а именно плотностью населения и расстоянием от центра города до ее периферии.Отметим также, что и в первом, и во втором случае схожий принцип лежит в основе изучения уровня концентрации различных видов деятельности, показателей, процессов с помощьюкоэффициента Джини и кривой (графика) концентрации Лоренца.Вторая модель, о которой было сказано выше, основана на законе тяготения или законевзаимодействия центров тяготения, открытом У.
Дж. Рейли. Коротко основную его суть можновыразить так: число передвижений из пункта А в пункт Б пропорционально тяготению со сто-222роны зоны Б и «массе» зоны; обратно пропорционально барьерам на пути из А в Б (затраты натранспорт, временные затраты, расстояние и т.п.). В первоначальном виде метод описываетсяследующей формулой:ПАБ =,(И.1)где: ПАБ – измеряемая в точке Б сила притяжения города А;Используя формулу Рейли, представленную выше, Ж. Руж определил теоретическуюплощадь преобладающего влияния26 основных городов Франции (Рисунок И.1).1 – сферы влияния агломерацийс населением свыше 250000чел.;2 – сферы влияния агломерацийс населением от 100000 до250000 чел.3 - населѐнный пунктПлощадь значков для агломераций пропорциональна их населению в черте плотной застройки и в непосредственно зависящей зоне (согласно исследованию Ж.
Ружа)Рисунок И.1 – Зоны влияния городов Франции в 1962 г. (по формуле Рейли и данным Ж.Ружа по состоянию на 1954 г.)Кроме того, другие исследования относительно зон влияния городов, выполненные подругой методологии, также показали совпадение результатов с теми, которые были получены сприменением формулы Рейли: например, выявление зон влияния городов Франции по частоте26В данном случае говорится о преобладающем влиянии (а не просто о зоне влияния) в том отношении, что «влияние территории А не равно нулю в зоне влияния территории Б, и наоборот».223телефонных разговоров и объему пассажиропотока по сети железных дорог в исследовании Ж.Отре (1962 г.), определение влияния городов Франции по экономической мощи (числу и персоналу головных предприятий и филиалов в различных отраслях) в исследовании П.
Ле-Филлатра(1963 г.).Метод Рейли может быть применен для изучения разнообразных явлений, имеющихпространственный характер, и в зависимости от поставленных задач допускается использование других показателей в формуле выше – как вместо населения, отражающего «массу» даннойтерритории, так и расстояния. Например, при изучении влияния торговли в качестве «массы»территории можно использовать размер зоны, на которой осуществляется торговля, или оборотторговли. А вместо расстояния можно применять величину временных затрат на перемещениеили общие приведенные издержки.
Это отчасти и обусловило то, что в дальнейшем этот подходмного раз трансформировался и дополнялся другими учеными.Одним из распространенных стало изменение содержания знаменателя формулы Рейли.В самом обобщенном виде можно записать формулу с соответствующим изменением так:ПАБ =(И.2).Дискуссионным являлось то, в какую степень нужно возводить показатель, находящийсяв знаменателе данной формулы. Как оказалось в ходе статистических исследований, эта степеньзависела от того, какой показатель отбирается для отражения «массы» или значимости территории. Кроме того, что касается знаменателя в данной формуле, другими учеными были впоследствии предложены и другие варианты его отражения.Другое изменение, касающейся формулы Рейли, было выполнено Ж.К. Стюартом, который утверждал, что каждой точке М некой соответствует определенный демографический потенциал (потенциал поля расселения).
Кроме того, другие территории также воздействуют наэту точку М, увеличивая ее потенциал. И суммарный потенциал в точке М составляет Vм, будучи суммой потенциалов, создаваемых каждой территорией:Vм =∑,где: n – число территорий, оказывающих влияние на точку М;– численность населения i-ой территории;– расстояние, на котором i-ая территория находится от точки М.(И.3)224Заметим, что в формуле, предложенной Ж.К. Стюартом, степень, в которую возводитсязнаменатель (т.е. расстояние), равна 1, в отличие от предыдущих формул (И.1) и (И.2).Таким образом, метод Рейли и основанные на нем, хоть не учитывают возможную неоднородность пространства, служат все же относительно простым и наглядным способом градостроительной оценки влияния центров импульса по различным параметрам и могут использоваться также в целях прогнозирования.
Наряду с этим, если в формулах (И.2) и (И.3) параметр,показывающий степень, в которую возводится знаменатель, получается эмпирическим путемчерез статистические наблюдения, то в формуле Рейли (И.1) он был сформулирован на основетеоретических положений, что позволяет использовать его не только для отдельных конкретных процессов и явлений. Таким образом, из рассмотренных методов градостроительной оценки центров влияния данный метод является наиболее универсальным.Методов экономической оценки центров влияния, в которых также оцениваются и стоимостные показатели, характеризующие эти центры, гораздо меньше.
Известна, например, методика Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Государственноеуправление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП «ГУИОН»), применяемая дляоценки стоимости недвижимости, в том числе земельных участков, с учетом центров влиянияна этом рынке в виде отдельных объектов. По мере развития этой методики сотрудниками данной организации, можно сказать, что существуют три ее версии – первоначальная [49] (видимо,на этапе разработки); вторая – использована в законодательных документах г.
СанктПетербурга, регулирующих размер арендной ставки за земельные участки [19, 20, 82]; и третья– используется с 2009 г. по настоящее время самим предприятием для прогнозирования ценовой ситуации на рынке нежилых (офисных, торговых и складских) помещений, а также ставоккапитализации на этих рынках [98].Остановимся, в первую очередь, на методике, нашедшей непосредственное применениена практике в законодательных актах г. Санкт-Петербурга. В них устанавливается, что годовойразмер арендной платы за земельный участок (ЗУ) определяется следующим образом [19]:Ар = Bs*Кmp*Ps*Кф*Кп*Кд*Кк,(И.4)где: Ар - годовой размер арендной платы, руб.;Bs - базовая ставка арендной платы, руб.;Кmp - коэффициент местоположения, увеличивающий базовую ставку арендной платы всвязи с совместным влиянием локальных центров и основных магистралей (установленный перечень) на коммерческую привлекательность ЗУ;225Ps - площадь ЗУ (или сумма площадей частей земельного участка), кв.
м;Кф - коэффициент функционального использования;Кп - коэффициент площади функционального использования;Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости;Кк - корректирующий коэффициент (интегральный коэффициент, получаемый на основании перечня отдельных коэффициентов и показывающий совместное действие факторов,повышающих или понижающих арендную плату за ЗУ).Как указывается, применение такой формулы позволяет установить рыночно обоснованную плату за аренду ЗУ в государственной собственности, учитывающую уровень коммерческой привлекательности участка, уровень потребительского спроса на землю и развития инфраструктурного обеспечения.
При этом значения базовой ставки арендной платы (в рублях на1 кв. м для 19 выделенных зон градостроительной ценности территории, в которые были объединены 5714 кадастровых квартала города), коэффициентов Кд (на каждый год), Кф (индексыдля 58 видов использования), Кп и Кк (повышающих или понижающих) установлены в Постановлении [20].Коэффициент местоположения в общем виде (без рассмотрения ЗУ особого функционального назначения27) имеет следующую расчетную формулу:Кmp = ∑(И.5),где: Кmp – коэффициент местоположения;– коэффициент, показывающий увеличение базовой арендной ставки за счетобъекта, оказывающего максимальное влияние на коммерческую привлекательность земель;– площадь части ЗУ, для которого рассчитывается коэффициент Кmp, кв. м;n – количество частей ЗУ, для которых определяется Кmp;Ps – общая площадь ЗУ, кв.
м.Кmpicalc_maxвыбирается как максимальный из всех коэффициентов Кmp icalc,которыерассчитываются согласно следующей формуле:Кmpi calc = [(1- Кmp'max)/rmax] x r + Кmp'max,27(И.6)Для некоторых видов ЗУ, которые рассматриваются отдельно в связи с их особым функциональным назначениемкоэффициент местоположения рассчитывается иначе, но базируясь на формуле (6).226где: Кmp'max – «максимальное значение коэффициента, характеризующего изменение арендной платы за счет влияния основной магистрали или локального центра на повышение коммерческой привлекательности земель»;rmax – расстояние, на котором оказывается это влияние (выраженное через Кmp'max), м;r – самое короткое расстояние от локального центра или магистрали до ЗУ, м.При этом, согласно методике, значения показателей Кmp'max и rmax для установленногосписка основных магистралей и локальных центров уже даны.
Так, указаны характеристики413 центров влияния (магистрали также рассматриваются как конечные точки), которые принимают следующий диапазон значений (Таблица И.1):Таблица И.1 – Характеристики объектов, влияющих на коммерческую привлекательность ЗУКmp'maxrmax, м1,31,351,451,51,61,65250Кmp'maxrmax, мОсновные транспортные магистрали1,153001,21,351,45Кmp'maxrmax, м1,21,31,351,451,5500Локальные центрыАэропорты, вокзалы (автобусные, морские, речные, ж/д), ж/д станции и платформы1,12001,23001,451,31,51,41,61,51,71,852,0Станции метро1,61,71,852,0Иные локальные центры1,23001,21,61,71,852,0500500500Источник: составлено на основании [82].Таким образом, в данной методике интерес для настоящего исследования может представлять коэффициент местоположения, который позволяет отразить влияние локальных центров и основных магистралей на коммерческую привлекательность земли и, как результат, размер ее арендной платы.Применяя формулы, аналогичные формуле (И.4), специалисты того же учреждения ГУП«ГУИОН» предлагают оценивать ставки арендной платы, приобретения права собственности и227капитализации для помещений торгового, офисного и производственно-складского назначенияс изменением соответствующих базовых ставок за счет восьми коэффициентов, среди которыхнаряду с коэффициентом местоположения используются коэффициенты площади, этажа, состояния, типа входа, типа здания, благоустройства и высоты помещения.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
