Диссертация (1152511), страница 54
Текст из файла (страница 54)
Коэффициенты оцениваются с применением факторно-стоимостных моделей соответствующих рынков недвижимости.Для настоящего исследования интерес опять же может представлять коэффициент местоположения Км, который во всех трех случаях предлагается рассчитывать как:Км = Кзон х ∏(И.6),где: Кзон – зональный коэффициент, отражающий особенности той или иной территории;i - номер центра влияния (1 – локальные центры, 2 – центр города, 3 – магистрали);Vi - условная величина влияния каждого из этих центров;Сi - коэффициенты влияния каждого из этих центров.Коэффициенты Кзон и Сi в рассматриваемой методике опять являются заданными величинами. Например, последнее принимает такие значения при анализе арендных ставок (выделено серым) и стоимости приобретения нежилых помещений (выделено синим) (Таблица И.2):Таблица И.2 – Коэффициенты влияния на стоимость коммерческой недвижимости г.
СанктПетербурге на 3-й кв. 2015 г.Коэффициент влияниялокальных центров (С1)центра города (С2)основных магистралей (С3)Торговые помещения1,1741,1711,1111,1501,0951,074Офисные помещения1,0491,0461,1121,0411,0381,045Производственно-складскиемещения1,0651,0491,1651,2211,0661,054по-Источник: составлено на основании [82].А влияние локальных центровV1 подлежит расчету через следующую экспоненциальнуюзависимость:V1 =где:– условный вес i-ого локального центра;Ri – условный радиус влияния i-ого локального центра, м;,(И.7)228– расстояние по прямой от объекта до i-ого локального центра, м;ni – показатель степени для i-ого локального центра.При этом в первоначальной версии методики указывается, что условный радиус влияния– это тот, при котором влияние центра составляет 37% от возможного максимума «при любыхзначениях других параметров»; а степень n зависит от «крутизны кривой», видимо, цен объектов вокруг центра влияния по мере удаления от него.
Ниже представлены значения основныхпоказателей, используемых в формуле (И.7), которые представили специалисты ГУП «ГУИОН»как часть методики по оценке влияния установленной им совокупности локальных центров(выделено зеленым) и основных магистралей (выделено синим28) на арендные ставки и ценыпродажи29 коммерческой недвижимости (Таблица И.3):ТаблицаИ.3 – Характеристики влияния локальных центров на стоимость коммерческой недвижимости в г.
Санкт-Петербурге на 3-й кв. 2015 г.Показатели влиянияусловный радиус влияния, мусловный вес центрапоказатель степениТорговые помещения0-750 (600)0-40018000-3,0 (2,5)0-8,800-60-62Офисные помещения70-6000-40016000,1-2,00-8 (10)03-60-62Производственноскладские помещения250-10000-600 (1000)12000,2-2,00-4 (2,5)03-60-15 (6)2Источник: составлено на основании [82].Как показывают и эти, и предыдущие количественные показатели (таблицы 17-19), в зависимости от изучаемого объекта влияния и показателей, на которые он воздействует, могутвозникнуть разные ситуации: малый радиус, но большая сила воздействия; больший радиус, номаленькая сила воздействия и т.д.Также в первоначальной версии методики наряду с формулой (И.7), позволяющей «выбирать максимальное влияние, оказываемое одним из центров влияния» предлагались к использованию и две другие – для оценки совместного влияния нескольких локальных центров и воздействия одного центра влияния (формулы (И.8) и (И.9) соответственно):V= ∑28{},(И.8)Оранжевым цветом выделены показатели для центра города, которые даны справочно, для сопоставления.При различии значений аналогичных показателей на рынке аренды и продаж значения показателей на последнемданы в скобках.29229где: k – количество центров влияния;V=(И.9).Похожий подход использован и в исследовании Центра стратегических разработок приоценке эффектов реализации проектов развития железнодорожного транспорта, возникающих вагломерациях [101, с.
98-107]. В данной работе изучалось влияние таких проектов на уровеньзаработной платы (доходов) населения. Для оценки эффектов улучшения транспортнойинфраструктуры Москвы была предложена модель влияния транспортных параметров на изменение заработной платы. При этом рассматривались зависимости «зарплата (доход) – расстояние» и «зарплата (доход) – время в пути».
При проведении расчетов исходили из того, что«заработная плата, складывающаяся на местном рынке труда, зависит от расстояния до центраагломерации мультипликативно»:Incomeikt = Aikt (TravelTimeikt)βεikt,(И.10)где: i – номер агломерации;k – номер муниципалитета внутри агломерации;t – год, в который измерен доход (заработная плата);Income – заработная плата (доход), руб.;«TravelTime – время в пути на пригородной электричке до центра города, ч;Ait – индивидуальный коэффициент для каждой агломерации – страны – года(фиксированныйэффект),абсорбирующийсистематическиеразличиямеждуагломерациями: по среднему доходу, валюте измерения, году измерения доступныхданных;β – общий параметр затухания влияния центра агломерации;εikt – случайная логнормально распределенная ошибка».При этом отмечается, что интересующим исследователей является параметр β, который,видимо, находится на основе анализа нынешней ситуации сложившейся зависимости.
Индивидуальные же коэффициенты (эффекты) Ait авторы исследования представляют как произведение коэффициента (эффекта) страны, года и агломерации и коэффициента, отражающего типдохода. Преобразовав формулу (И.10) путем натурального логарифмирования, исследователиполучают следующее линейное уравнение, которое предлагают решать с применением методанаименьших квадратов:230ln(Incomeikt) = ∑+ βln(TravelTimeit) + eikt,(И.11)где: aj – это фиксированные коэффициенты (эффекты), указывающие на агломерацию, год,страну, тип дохода;«eikt = ln(εikt) — нормально распределенная случайная ошибка, независимо и одинаковораспределенная».Применение формулы (И.11) для оценки заработных плат в Московской области (МО), атакже в агломерациях Германии, Швеции и Нидерландов (для сравнения) позволило выявитьконцентрический характер их распространения по мере удаления от центра агломерации. Однако в Москве удвоение времени в пути приводит к снижению зарплат на 26%, в то время как вевропейских агломерациях – лишь на 8%.
Это объяснено также нынешней ситуацией: средняязарплата в Подмосковье на расстоянии 100 км от центра Москвы равна 61% от уровня зарплатына 15 км от центра (приблизительно уровень МКАД – взят за точку отсчета), а в европейскихгородах этот же показатель равен 85%.Учитывая все это, в работе [101] были изучены эффекты в изменении заплаты населенияпри трех сценариях развития транспорта: 1) краткосрочном умеренном (равномерное уменьшение времени в пути в 1,2 раза); 2) краткосрочном оптимистичном (аналогичное изменение в1,75 раза); 3) долгосрочном оптимистичном (достижение европейского уровня развития транспорта). В результате оценки были получены следующие зависимости зарплаты в абсолютном иотносительном значении от расстояния, а также общие экономические эффекты, представленные по зонам (соответственно Рисунок И.2 и Таблица И.4):Таблица И.4 – Прогноз изменения заработной платы от расстояния в Московской агломерациипо трем сценариямРасстояние от центра Москвы15-30 км30-50 км50-70 км70-100 км>100 кмВсегоИсточник: [101, c.
107].Сценарий 1млрд руб.%0,31,50,92,80,43,50,54,00,64,22,72,9Сценарий 2млрд руб.%0,83,82,78,31,110,61,511,91,713,07,88,7Сценарий 3млрд руб.%1,57,36,018,82,928,04,636,46,045,120,123,5231Рисунок И.2 – Прогноз изменения заработной платы от расстояния в Московской агломерации по трем сценариямИсточник: [101, c. 105].Выводы и обобщение методов, рассмотренных в Приложении И, представлено в разделе 2.3 диссертационного исследования.232ПРИЛОЖЕНИЕ К(обязательное)Таблица К.1 – Оценка расчетным методом прямых эффектов проекта комплексного освоениятерритории во Владимирской области (Расчеты 1-9)Расчет 1.Вся сумма затрат по проекту за вычетом земельных платежей, выплат по кредиту, НДСРасчет 2.Объем производства в промышленности, согласно принятой в России методике статистическогоучета, представляет собой стоимость отгруженных товаров по отпускным ценам.
Рассчитываетсястоимость приобретения материалов как 50% от стоимости СМР (средний уровень затрат на МИК вСМР). НДС не вычитаем, так как она и так не учтена.Вся сумма затрат по проекту за вычетом земельных платежей, выплат по кредиту, НДС, стоимостиПИРИсходим из среднестатистических данных на рынке жилья эконом-класса на конец 2017г.: среднийразмер первоначального взноса на ипотечный кредит - 22,5%; доля жилья на первичном рынке,приобретаемая в ипотеку - 80%. Учитываем продажи квартир в многоквартирных домах, т.к. блокированные и индивидуальные приобретаются как муниципальное жилье.НДС уже посчитан в потоках проекта.
Взносы на социальные нужды вычисляются от ФОТ административно-управленческого персонала, а также строительных рабочих. Первое уже посчитано впотоках проекта. В случае второго исходим из того, что зарплата строительных рабочих в среднемзанимает 20% в стоимости СМР. 2% налога высчитывается от прибыли реализации всей недвижимости, планируемой к продаже в рамках проекта.Учитывается 18% налог от прибыли от реализации всей недвижимости, созданной в рамках проекта. Налог на имущество (2%) возникает после ввода объектов в эксплуатацию, поэтому в прямыхэффектах не считаем.Расчет произведен в отношении блокированного и индивидуального жилья, приобретаемого в рамках проекта для муниципальных нужд, исходя из того, что из федерального бюджета собираютсявыделить на это аналогично случаю с положением программы о том, что из федерального бюджетамогут быть выданы субсидии субъектам РФ в размере 5% от стоимости приобретения жилья длямолодых семей.Исходим из предыдущего пункта.
Следовательно, из бюджета субъекта остается выделить остальные 95% для приобретения жилья для муниципальных нужд.Так как органы статистики ведут учет ввода основных фондов в денежном выражении, то приоценке также следует рассчитывать этот показатель в денежных единицах измерения. При этомввод основных фондов учитывается по среднегодовой стоимости. Расчеты следует вести, исходя изнормы амортизации в 10%, а также срока реализации проекта в 4 года.Расчет 3.Расчет 4.Расчет 5.Расчет 6.Расчет 7.Расчет 8.Расчет 9.Расчет 10. Используя данные о планируемых площадях жилых зданий, был рассчитанобщий объем жилого фонда.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
